Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 24/05724

Page TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Adresse 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/05724 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQYX Minute : 24/386 S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 6] [Adresse 4] [Adresse 3] Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [M] [I] Madame [K] [I] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; Après débats à l'audience publique du 24 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 6] [Adresse 4] [Adresse 3] domiciliée : chez Syndic : SAS AGENCE JOFFARD [Adresse 7] [Localité 8] représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS: Monsieur [M] [I] demeurant [Adresse 2] [Localité 11] non comparant, ni représenté Madame [K] [I] demeurant [Adresse 2] [Localité 11] non comparante, ni représentée D’AUTRE PART Page EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] sont propriétaires des lots 622, 907 et 908 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 6] / [Adresse 4] /[Adresse 3] à [Localité 11] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] une sommation de payer la somme de 7071,11 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes : 7798,21 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 janvier 2024, dont 555,62 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens. À l'audience du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il expose que Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts. Monsieur [M] [I], Madame [K] [I] régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 juin 2021, 20 octobre 2022e et 22 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement de 555,62 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte. Il convient également de déduire les paiements postérieurs à l’assignation, effectués entre le 5 février 2024 et le 16 octobre 2024 à hauteur de 5094,20 euros (7 versements de 370,60 euros et un versement de 2500 euros) qui s’imputent sur les charges les plus anciennes conformément à l’article 1343-10 du code civil. Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 42 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2148,39 euros, au titre des charges de copropriété dues au 24 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, paiements jusqu’au 16 octobre 2024 déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, date de l'assignation. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 555,62 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance au 24 janvier 2024. S’il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 8 mars 2023 puis d’une relance le 8 novembre 2023, force est de constater que ces lettres ont été adressées à « madame [Y] [I] », alors que le bien appartient à deux copropriétaires, Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] . ces lettres adressées à un seul copropriétaire avec une erreur sur son état civil, ne constituent donc pas des mises en demeure contenant une interpellation suffisante. La demande à ce titre sera écartée. Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 8 décembre 2023, à hauteur de 165,62 euros, dont il est justifié. Il convient également de déduire les frais de « vacation » de 300 euros qui sont des honoraires de syndic et, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 165,62 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.  Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 6] / [Adresse 4] /[Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 2148,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, paiements effectués du 5 février 2024 au 16 octobre 2024 déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, Page CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 6] / [Adresse 4] /[Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 165,62 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 6] / [Adresse 4] /[Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 6] / [Adresse 4] /[Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT