Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 23/00638

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 12 DÉCEMBRE 2024 N° RG 23/00638 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDKE Code NAC : 72A LCD DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la Résidence CENTRE COMMERCIAL MAG 2000 dont le siège est [Adresse 10] représenté par Maître [W], AJS ASSOCIES, Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial MAG 2000, demeurant [Adresse 2], représenté par Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Lise ROY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDERESSES : 1/ La société SCI LOKI, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 501 453 674 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son gérant, Monsieur [B] [G], 2/ La société AJRS prise en la personne de Maître [O] en sa qualité de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI LOKI en vertu du jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles rendu le 10 Juillet 2023, demeurant [Adresse 6], 3/ La société MARS pris en la personne de Maître [A] en sa qualité de Mandataire Judiciaire de la SCI LOKI en vertu du jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles rendu le 10 Juillet 2023, demeurant [Adresse 5], représentées par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE. * * * * * * ACTE INITIAL du 26 Janvier 2023 reçu au greffe le 30 Janvier 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 15 Octobre 2024, après le rapport de Madame , Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024. COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Monsieur LE FRIANT, Vice-Président Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Versailles en date du 23 mai 2012, la SCI LOKI a acquis trois locaux à usage commercial formant les lots de copropriété n°13, 17 et 18, au sein du Centre Commercial MAG 2000, à [Localité 7] (78). Le lot n°18 consiste en une salle de réception exploitée sous la dénomination “Royal Prestige”. Par jugement en date du 15 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Versailles a : - condamné la SCI LOKI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 représenté par son syndic : * la somme de 57.637,03 euros au titre des charges de copropriété échues au 27 octobre 2014, appel de fonds du 4ème trimestre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2013 sur la somme de 25.292,14 euros et à compter du 12 mars 2015 sur le surplus, * la somme de 335,10 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le demandeur, * la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, * la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 du surplus de ses demandes, - rejeté la demande de délais de paiement, - ordonné l’exécution provisoire, - condamné la SCI LOKI aux dépens. Ce jugement a été signifié à la SCI LOKI le 22 décembre 2015. Il n’a pas été exécuté et n’a pas donné lieu à une procédure d’exécution forcée. Aux termes d’un arrêté municipal en date du 7 juillet 2016, le Maire de [Localité 7] a prononcé la fermeture administrative du Centre Commercial MAG 2000, à partir du 28 juillet 2016, afin de permettre la mise en oeuvre des études et travaux nécessaires à la mise en conformité du système d’extinction automatique à eau, la réouverture des locaux au public ne pouvant intervenir qu’après réception de ces travaux par la commission de sécurité compétente. L’arrêté municipal précise qu’il ne s’applique pas au lot du Centre Commercial MAG 2000 occupé par la salle de réception “Royal Prestige”, pour laquelle la commission communale de sécurité en date du 4 juillet 2016 a constaté son isolement structurel réglementaire en cas d’incendie, par rapport au reste des locaux du Centre Commercial MAG 2000. Aux termes d’un arrêté municipal en date du 15 juillet 2016, le Maire de [Localité 7] a par ailleurs autorisé l’établissement dit “Royal Prestige” du Centre Commercial MAG 2000 à ouvrir au public. Saisi par une assignation du 2 décembre 2021 délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, le tribunal judiciaire de Versailles a, par jugement en date du 24 janvier 2022, notamment ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI LOKI, fixé au 14 mai 2020 la date de cessation des paiements, ouvert une période d’observation de six mois, désigné la SELARL AJRS en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL MARS prise en la personne de Maître [A] en qualité de mandataire judiciaire. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 a déclaré le 8 mars 2022 sa créance auprès de Maître [A], mandataire judiciaire, pour les sommes suivantes : - 57.637,03 euros en principal, correspondant aux charges de copropriété échues au 27 octobre 2014, - outre intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2013 sur la somme de 25.292,14 euros et à compter du 12 mars 2015 sur le surplus, - 335,10 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le syndicat des copropriétaires, - 800 euros de dommages et intérêts, - 2.500 euros d’article 700 du code de procédure civile, en vertu du jugement du 15 octobre 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Versailles, - 154.519 euros au titre des charges de 2015 à 2017 selon le dernier état des charges édité par le syndic FONTENOY. La créance étant contestée, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles a été saisi et a, par ordonnance en date du 03 janvier 2023, notamment : - admis la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, en exécution du jugement rendu le 15 octobre 2015, pour un montant de 82.339,27 euros à titre chirographaire, - constaté l’existence d’une contestation sérieuse sur la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 au titre des charges de copropriété de 2015 à 2017, - invité le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance. Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, représenté par Maître [W], AJAssociés, administrateur provisoire dudit syndicat, a assigné devant le tribunal de céans la SCI LOKI, Maître [O], AJRS, en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI LOKI, et la SELARL MARS, représentée par Maître [A], en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LOKI, aux fins de voir fixer sa créance au passif de la SCI LOKI au titre des charges impayées pour les années 2015 à 2021 incluses au montant global de 222.089,61 euros, outre 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 21 mars 2023, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles a notamment : - constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 avait saisi la juridiction compétente (le tribunal judiciaire de Versailles) dans le délai d’un mois imparti, - ordonné le sursis à statuer jusqu’au prononcé d’une décision définitive au fond statuant sur la contestation sérieuse. Par jugement en date du 10 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment : - mis fin à la période d’observation, - admis et arrêté le plan de redressement par apurement du passif de la SCI LOKI sous les conditions du respect de toutes les dispositions prises et les obligations fixées, - dit que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 sera réglée à 100% en 10 annuités progressives, - mis fin à la mission de la SELARL AJRS en qualité d’administrateur, - désigné la SELARL AJRS en qualité de commissaire à l’exécution du plan et lui a conféré les pouvoirs nécessaires à l’exercice de sa mission en application des dispositions de l’article L.626-25 du code de commerce, - prononcé pour la durée du plan l’inaliénabilité de l’ensemble immobilier dont la SCI LOKI est propriétaire, - maintenu la SELARL MARS prise en la personne de Maître [A], mandataire judiciaire, le temps nécessaire à l’achèvement des opérations de vérification et d’admission du passif. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, représenté par Maître [W], AJAssociés, administrateur provisoire dudit syndicat, demande au tribunal, de : - déclarer les demandes de la SCI LOKI irrecevables au visa de l’article 122 du code de procédure civile ; - ordonner en tant que de besoin la communication des pièces ci-dessous, sous astreinte de 100 euros par jours de retard : * le bail commercial conclu avec la société ROYAL PRESTIGE ou toute autre société occupant les lots appartenant à la SCI LOKI au sein de l’immeuble de MAG 2000, * les appels de loyers et charges émis depuis l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (janvier 2022), * le détail des paiements effectués par le locataire depuis janvier 2022, * l’usage de ces fonds ; - juger que la SCI LOKI appartient toujours au syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 au titre de ses lots 13,17 et 18 et doit donc en conséquence les charges y afférentes, - juger que la SCI LOKI a passé l’aveu judiciaire : * qu’elle était bien membre du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial MAG 2000, * et qu’elle avait déclaré solennellement « subséquemment, la société LOKI a refusé de s’acquitter de charges appelées sur la base de tantièmes incluant le lot n° 18 » ; - fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 au passif de la SCI LOKI au titre des charges impayées depuis 2015 à la somme de 278.371,15 euros, le syndicat des copropriétaires étant créancier privilégié au sens de l’article 2374 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et au sens de l’article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour les charges de copropriété de la façon suivante : * au titre du super privilège sur les années 2022, 2023 et 2024 : 32.098,04 euros, * au titre du privilège sur les années 2020 et 2021 : 8.064,98 euros, * au titre de créancier chirographaire sur les années antérieures à 2020 : 254.338,09 euros ; - fixer au passif de la SCI LOKI sa condamnation au versement de la somme de 400.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; - fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 au passif de la SCI LOKI à la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 juin 2024, la SCI LOKI, prise en la personne de son gérant, M. [B] [G], la société AJRS, prise en la personne de Maître [O], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SCI LOKI, et la SELARL MARS, prise en la personne de Maître [A] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LOKI, demandent au tribunal, au visa des articles L 622-24 à L 622-26 du code de commerce, de l’article 1315 du code civil, des articles 5, 10, 11, 28 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1er du décret du 17 mars 1967, et de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, de : - juger la SCI LOKI recevable en ses demandes, fins et conclusions ; A titre principal, - juger le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, représenté par Maître [W], AJASSOCIES, administrateur provisoire, irrecevable en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts en l’absence d’habilitation ; - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, représenté par Maître [W], AJASSOCIES, administrateur provisoire, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre reconventionnel, - juger non écrites les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles le lot 18 propriété de la SCI LOKI doit participer aux charges communes générales et spéciales telles que figurant au règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 10], cadastré section AC n°[Cadastre 1] à [Cadastre 4], reçu par Maitre [U] [C], notaire à [Localité 9], le 29 juillet 1976, et publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 9 septembre 1976, volume 5873 n°10, et modifié suivant : * acte reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 9], le 1er décembre 1976, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 6 décembre 1976, volume 5918 n°8, * acte reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 9], le 18 mai 1977, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 13 juin 1977, volume 6040 n°4 * acte reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 9], le 28 novembre 1977, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 16 décembre 1977, volume 6118 n°4, * acte reçu par Maître [V], Notaire à [Localité 8], le 22 avril 1980, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 22 mai 1980, volume 6581 n°21, * acte reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 9], le 7 juillet 1980, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 21 juillet 1980, volume 6613 n°4, * acte reçu par Maître [V], Notaire à [Localité 8], le 17 mars 1982, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 14 avril 1982, volume 6965 n°14, * acte reçu par Maître [V], Notaire à [Localité 8], le 31 mars 1982, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 14 mai 1982, volume 6986 n°12, * acte reçu par Maître [V], Notaire à [Localité 8], le 17 mars 1982, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 14 avril 1982, volume 6965 n°14, * acte reçu par Maître [R], Notaire à [Localité 9], le 16 décembre 1985, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] le 14 février 1986, volume 7919 n°1 ; - procéder à une nouvelle répartition de charges générales de l'immeuble à compter du 7 mai 2015 ; - ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, représenté par Maître [W], AJASSOCIES, administrateur provisoire ; En tout état de cause, - juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, représenté par Maître [W], AJASSOCIES, administrateur provisoire, au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000, représenté par Maître [W], AJASSOCIES, administrateur provisoire aux entiers dépens que la SELARL ADANI, Maître Bruno ADANI, avocat, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 25 juin 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 pour être plaidée, puis mise en délibéré au 12 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la réouverture des débats Il résulte des articles 8 et 13 du code de procédure civile que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige. L'article 16 du code de procédure civile dispose en outre que "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement". En l’espèce, il résulte des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce que, sauf constat de l'existence d'une instance en cours, le juge-commissaire a une compétence exclusive pour décider de l'admission ou du rejet des créances déclarées et qu’après une décision d'incompétence du juge-commissaire pour trancher une contestation, les pouvoirs du juge compétent régulièrement saisi se limitent à l'examen de cette contestation. Il convient de relever que le tribunal de céans est saisi à la suite de l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles en date du 03 janvier 2023, aux termes de laquelle il a notamment constaté l’existence d’une contestation sérieuse “sur la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial MAG 2000 au titre des charges de copropriété de 2015 à 2017" et invité le syndicat des copropriétaires à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance. Or les demandes des parties ne portent pas exclusivement sur cette créance, le syndicat des copropriétaires ayant également formulé des demandes concernant les charges postérieures à 2017, outre une demande de dommages et intérêts, et les défenderesses sollicitant à titre reconventionnel qu’il soit procédé à une nouvelle répartition des charges de l’immeuble. Par conséquent, se pose la question de la recevabilité de ces demandes dans le cadre de la présente instance. Cette question étant susceptible d'avoir une incidence sur l'issue du litige, il sera exceptionnellement fait application des articles 444 et 803 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture sera révoquée et la réouverture des débats ordonnée aux fins d’inviter les parties à s'exprimer sur ce point, dans le respect du principe du contradictoire. Les dépens seront réservés en l’état. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe : Vu les articles 8, 13, 16, 444 et 803 du code de procédure civile, ORDONNE le rabât de l’ordonnance de clôture en date du 25 juin 2024, ORDONNE la réouverture des débats afin d'inviter les parties à faire toute observation utile sur l’irrecevabilité éventuelle des demandes ne se limitant pas à demander au tribunal de trancher la contestation sérieuse constatée par le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Versailles dans son ordonnance du 03 janvier 2023, RENVOIE l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 05 Mars 2025 à 09h30 pour conclusions des parties sur cette question, RÉSERVE les dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 DÉCEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY