Cour d'appel, 15 novembre 2023. 23/00603

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SELARL JF MORTELETTE Me Marie QUESTE ARRÊT du : 15 NOVEMBRE 2023 n° : N° RG 23/00603 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GXXG DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BLOIS en date du 07 Décembre 2022 PARTIES EN CAUSE APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265285793487068 Monsieur [N] [T] sous curatelle renforcée de l'UDAF DE LOIR ET CHER 7 square des Cordeliers 41000 BLOIS Madame [J] [S] épouse [T] née le 29 octobre 1971 à LILLE 7 square des Cordeliers 41000 BLOIS UDAF DE LOIR ET CHER , prise en sa qualité de curateur renforcée de [N] [T], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège 45 avenue Maunoury 41000 BLOIS représentés par Me VERGNE substituant Me Jean-François MORTELETTE de la SELARL JF MORTELETTE, avocat au barreau de BLOIS INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265286140377692 OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT, RCS de Blois n° 349 338 111, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège 18 avenue de l'Europe, CS 4314 41043 BLOIS représenté par Me Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS ' Déclaration d'appel en date du 24 Février 2023 ' Ordonnance de clôture du 27 juin 2023 Lors des débats, à l'audience publique du 20 SEPTEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 15 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2010, l'OPH Terres de Loire Habitat consentait, à compter du 27 mai 2010 un bail d'habitation à [F] [S] épouse [T] et [N] [T] portant sur un local à usage d'habitation sis 7, Square des Cordeliers porte 703 à Saint Ouen (41'100) le paiement de loyer mensuel de 384 outre provisions sur charges ; le montant du dépôt de garantie était fixé à un mois de loyer. Par courrier recommandé en date du 27 août 2021, l'OPH Terres de Loire Habitat mettait en demeure [J] [S] épouse [T] et [N] [T] de procéder au nettoyage de leur logement, avant une nouvelle opération de désinfection des lieux. Par acte en date du 13 septembre 2021, l' OPH Terres de Loire Habitat assignait [J] [S] épouse [T] et [N] [T] ainsi que l'usage de Loir-et-Cher en qualité de mandataire judiciaire de [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de résiliation et d'exclusion des défendeurs. Par un jugement en date du 7 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois prononçait la résiliation du bail conclu le 20 mai 2010 entre l'OPH Terres de Loire Habitat et [J] [S] épouse [T] et [N] [T] à compter dudit jugement, disait [J] [S] épouse [T] et [N] [T] occupants sans droit ni titre et autorisait leur expulsion faute d'avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois, statuait sur le sort des meubles et condamnait [J] [S] épouse [T] et [N] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, ainsi qu'au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 24 février 2023, [J] [S] épouse [T] et [N] [T] et l'UDAF de Loir-et-Cher interjetaient appel de ce jugement. Par leurs dernières conclusions, ils en sollicitent l'infirmation, demandant à la cour, statuant de débouter l'Office public Terres de Loire Habitat de l'ensemble de ses demandes. Par ses dernières conclusions,l'OPH Terres de Loire Habitat sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté sa demande tendant au remboursement des frais exposés pour la désinsectisation des locaux et sa demande de dommages-intérêts en raison du manque à gagner du fait de la vacance des logements situés à proximité de celui de [J] [S] épouse [T] et [N] [T], demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [J] [S] épouse [T] et [N] [T] à lui payer la somme de 4 37,80 € au titre des frais engagés en désinsectisation , et la somme de 21'309,66 €, selon décompte arrêté au mois d'avril 2023, à titre de dommages-intérêts en raison de son manque à gagner du fait de la vacance des logements situés à proximité de de celui de [J] [S] épouse [T] et [N] [T], dont le montant sera à parfaire. Il réclame en outre l'allocation de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile pour les frais engagés en appel. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 juin 2023. SUR QUOI : Sur la demande de résiliation et ses conséquences : Attendu que pour prononcer la résiliation du bail, le premier juge, citant d'une part les termes de l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil instaurant une obligation pour le locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, d'autre part l'articleVII des conditions générales du contrat de bail intitulé « règlement de sécurité et de salubrité » qui impose aux locataires d'observer des mensualités départementaux, de laisser pénétrer dans les lieux loués' chaque fois que ce sera nécessaire pour la sécurité et la salubrité collective, ainsi que les articles 23 et 23 '1 du règlement sanitaire du département de Loir-et-Cher imposant de tenir les lieux d'habitation et leurs dépendances, tant à l'intérieur qu'à l' extérieur dans un état constant de propreté, le mode de vie des occupants ne devant pas être la cause d'une dégradation des bâtiments ou de la création de conditions d'occupation contraires à la santé, s'est fondé sur différents documents, témoignages et courriers caractérisant des manquements graves, répétés et actuels, des nuisances, jouissance de la part des locataires ; Qu'elle précise que [J] [S] épouse [T] et [N] [T] s'étaient engagés à faire le nécessaire, mais qu'ils n'ont pas pu se saisir de l'accompagnement et des aides proposées, qu'ils n'entretiennent pas leur logement depuis 2019 et que le logement est infesté de cafards qui prolifèrent dans les autres logements, ce défaut d'entretien constituant un manquement actuel et répété des locataires à leur obligation et entraînant des troubles anormaux de voisinage ; Attendu que les appelants reprochent au premier juge de n'avoir pas tenu compte des pièces qu'ils avaient versées aux débats, et qui démontreraient que les troubles de voisinage sont réglés et ne subsisteraient plus ; Attendu qu'il s'évince de cette dernière affirmation que la réalité des troubles tels qu'ils ont été décrits dans les prétentions de la partie intimée et dans le jugement querellé n'est pas contestée; Qu'il convient donc de déterminer si ces troubles ont réellement disparu ; Attendu que le seul document sur lequel se fondent [J] [S] épouse [T] et [N] [T] consiste en une note sociale dans le cadre d'un suivi d'hygiène, faisant état de faits dont le plus récent est en date du 9 février 2021, à savoir une intervention ayant permis d'assainir et de débarrasser l' habitat de [J] [S] épouse [T] et [N] [T], étant précisé que cette action ne constitue pas une solution pérenne; Que l' UDAF de Loir-et-Cher déclare avoir effectué une visite du logement le 15 septembre 2022, indiquant qu'il n'y aurait, à première vue, plus de nuisibles dans le logement , seule la cuisine ayant besoin d'être nettoyée ; Attendu que [J] [S] épouse [T] et [N] [T] n'apportent aucun élément de preuve récent de nature à établir que les troubles qu'ils ne contestent pas auraient disparu, que la situation serait devenue totalement normale et que les prétentions de leur adversaire seraient devenues totalement injustifiées ; Attendu que les éléments apportés par la partie intimée, tant devant le premier juge devant la cour, démontrent que le logement est particulièrement dégradé, et qu'aucune solution n'est possible puisqu'aucune réparation des troubles ne peut être faite, aucun entretien ne peut être opéré du fait du refus d'intervention des sociétés extérieures en raison de l'état du logement ; Que [J] [S] épouse [T] et [N] [T] n'apportent aucune preuve du caractère inexact de cette argumentation, ce qui leur serait pourtant aisé si des interventions avaient eu lieu pour mettre fin aux troubles ; Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail et en a tiré les conséquences ; Que sa décision doit être confirmée sur ce point ; Sur les demandes indemnitaires : Attendu que pour rejeter la demande relative aux frais de désinsectisation, le premier juge a considéré que ces frais ne figurent pas sur la liste des charges récupérables figurant en annexe du décret du 26 août 1987, laquelle est impérative et limitative ; Que le règlement intérieur annexé au contrat de bail, et faisant donc partie intégrante de cette convention qui fait la loi des parties, dispose que « le locataire doit tenir le logement absolument propre, et l'entretenir soigneusement et le rendre à son départ en parfait état d'entretien et de réparations locatives ; tous les travaux de remise en état, désinfection, désinsectisation sont aux frais du locataire si un manque d'hygiène flagrant est constaté » ; Que le manque d'hygiène flagrant entraînant la présence d'insectes indésirables est évident en la cause ; Que, même si le coût de la désinsectisation n'est pas inclus dans les charges récupérables, il n'en demeure pas moins que le locataire doit supporter le coût des conséquences de sa négligence et de son insouciance ayant entraîné un état de saleté à l'origine de la présence des insectes ; Que la responsabilité contractuelle des locataires est engagée ; Qu'il y a lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris et d'allouer à l'OPH Terres de Loire Habitat la somme qu'elle réclame au titre des frais engagés pour la désinsectisation du logement; Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts à raison du manque à gagner du fait de la vacance des logements situés à proximité de celui de [J] [S] épouse [T] et [N] [T], le juge du contentieux la protection a considéré que si l'OPH Terres de Loire Habitat établit que les voisins de ses locataires ont effectué des demandes de mutation et produit un tableau de la perte des loyers sur l'ensemble 193 Square des Cordeliers à Saint-Ouen, cet organisme ne démontrait ni la vacance dedits logements ni le manque à gagner, nul ne pouvant se constituer de preuves pour lui-même ; Attendu que les documents produits à titre de preuve par l'OPH Terres de Loire Habitat sont objectivés par l'ensemble des éléments ,et en particulier les nombreuses plaintes émises par les personnes qui ont été victimes du fait que leur logement est devenu insalubre, ce qu'il les a contraints à le quitter , ces plaintes (pièces 21 à 25), ainsi que les courriers de la mairie de Saint-Ouen (pièces 13 et 26) prouvant les nuisances et l'insalubrité des logements voisins de celui de [J] [S] épouse [T] et [N] [T], insalubrité qui présente indéniablement un lien de causalité direct et certain avec le comportement des appelants, Qu'il ne peut donc être considéré que l'OPH Terres de Loire Habitat se serait constitué une preuve pour lui-même , le décompte du manque à gagner étant aisé à établir, en faisant le total du nombre de mois de loyer perdus en conséquence des fautes de [J] [S] épouse [T] et [N] [T] ; Que le préjudice a continué de s'aggraver ; Attendu qu'il y a donc lieu de réformer le jugement sur ce point et d'allouer à l'OPH Terres de Loire Habitat le montant qu'il réclame, soit 21'309,66 € , comptes arrêtés au 30 avril 2023 , étant observé que seule la cessation des troubles doit permettre à l'OPH Terres de Loire Habitat de donner à nouveau en location les logements concernés, puisqu'il est indiscutable que toute personne qui visiterait un local en vue de le prendre en location refuserait de signer un bail tant que persisteront les désordres ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH Terres de Loire Habitat l'intégralité des sommes qu'il a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu'il réclame ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de l'OPH Terres de Loire Habitat tendant au remboursement des frais exposés pour la désinsectisation des locaux et sa demande de dommages-intérêts en raison du manque à gagner résultant de la vacance des logements à proximité de celui de [J] [S] épouse [T] et [N] [T], Statuant à nouveau sur le point infirmé, CONDAMNE [J] [S] épouse [T] et [N] [T] à payer à l'OPH Terres de Loire Habitat la somme de 437,80 € au titre des frais de désinsectisation, et la somme de 21'309,66 € au titre du manque à gagner du fait de la vacance des logements voisins, comptes arrêtés au 30 avril 2023, Y ajoutant, Condamne [J] [S] épouse [T] et [N] [T] à payer à l'OPH Terres de Loire Habitat la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE [J] [S] épouse [T] et [N] [T] aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,