Tribunal judiciaire, 04 septembre 2024. 24/02836

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 @ : [Courriel 9] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/02836 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCGU Minute : 24/303 Madame [C] [M] Représentant : Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281 C/ S.A. IN’IL Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 Copie exécutoire : Maître Kelly MELLUL Copie certifiée conforme : Me Christine GALLON Le 04/09/2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Septembre 2024; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu ENTRE DEMANDEUR : Madame [C] [M], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE ET DÉFENDEUR : S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 8] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 2 novembre 2021, la société IN’LI a donné à bail à Madame [C] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 447,13 €, outre 172,41 € de provisions locatives. Au mois d’avril 2022, la provision pour charges locatives est passée à 176,96 €. Puis elle a été fixée à 323,65 € à compter du 1er mars 2023. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 mars 2023, Madame [C] [M] a mis en demeure la société IN’LI d’avoir à justifier l’augmentation de la provision pour charges locatives sollicitée à compter du 1er mars 2023. Puis par acte en date du 11 mars 2024, Madame [C] [M] a fait assigner la société IN’LI devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen, afin d’obtenir le remboursement de la somme de 146,69 € par mois payée depuis le mois de mars 2023, le rétablissement de la provision pour charges locatives à la somme de 176,96 € par mois, la condamnation de la société IN’LI au paiement d’une indemnité de 500 €, outre la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2024, après avoir été renvoyée à la demande de la société IN’LI. A l’audience, Madame [C] [M] -représentée par Maître Kelly MELLUL- sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Elle actualise la somme réclamée au titre du remboursement du trop-perçu de provisions pour charges locatives à la somme de 2.055,09 €, selon décompte arrêté au 25 juin 2024, incluant la provision pour charges locatives payée pour le mois de juin 2024. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que la société IN’LI ne justifie pas l’augmentation de la provision pour charges locatives réclamée à compter du 1er mars 2023. Elle souligne que le 3 avril 2024, la provision pour charges locatives a été ramenée à 275,23 €. Elle ajoute que l’adresse de consommation mentionnée sur les factures versées aux débats par la société IN’LI ne correspond pas à son adresse, que l’année 2022 ne figure sur le tableau versé aux débats par la société IN’LI pour justifier les sommes appelées et que les montants qui figurent dans ce tableau ne correspondent pas aux factures communiquées par la société IN’LI. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, qu’en refusant de justifier l’augmentation de la provision sur charges locatives, la société IN’LI a commis une faute et que cette faute lui a causé un préjudice, justifiant le remboursement de la somme de 2.055,09 € à titre de dommages-intérêts. A l’appui de sa demande d’indemnisation, Madame [C] [M] fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1231-1 du code civil, que les parties communes de l’immeuble ne sont pas entretenues. La société IN’LI -représentée par Maître Christine GALLON- sollicite le rejet des demandes de Madame [C] [M], outre sa condamnation aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’ajustement de la provision pour charges locatives appelée à compter du 1er mars 2023 a été calculée sur la base des dépenses 2021 comptabilisées et revalorisées pour 2023 en fonction de l’augmentation des tarifs du gaz et de l’électricité annoncés par le Gouvernement et par les fournisseurs intervenant sur l’immeuble occupé par la demanderesse, dont les prix négociés auprès de ces derniers sont restés fixes jusqu’à la fin de l’année 2022. Elle souligne que le prix du MWh a augmenté de 420 % en 2023 et que les factures d’électricité ont, elles aussi, subi une hausse importante. S’agissant du rejet de la demande d’indemnisation, la société IN’LI affirme que Madame [C] [M] n’établit pas le défaut d’entretien des parties communes qu’elle allègue, se bornant à verser aux débats deux courriels, ainsi que des photographies. Elle ajoute que le ménage est régulièrement effectué par le gardien de l’immeuble et que la société IN’LI fait régulièrement procéder à un décapage du sol des parties communes, le dernier décapage ayant eu lieu en avril 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2024. MOTIVATION Sur la provision pour charges locativesSelon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale ». En l’espèce, si la société IN’LI affirme que la provision sur charges locatives appelée à compter du 1er mars 2023 a été calculée sur la base des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation de charges, effectuée pour l’année 2021, et du budget prévisionnel arrêté pour l’année 2023, elle ne le justifie pas. En effet, elle se borne à verser aux débats un tableau, intitulé « régularisation des charges Période du 01/01/2021 au 31/12/2021 », relatif à l’immeuble « [Localité 7] », récapitulant les charges prétendument payées en 2020, 2021 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’année 2024, ainsi que des factures de gaz et d’électricité pour les années 2021, 2022 et 2023. Or, outre que le lieu de consommation mentionné sur les factures produites ne correspond pas à l’adresse de la demanderesse, la somme de ces factures ne correspond pas non plus au montant renseigné dans le tableau versé aux débats. En outre, la société IN’LI ne communique aux débats aucun décompte par nature de charges ni ne justifie du mode de répartition des charges entre les locataires. Dans ces conditions, la société IN’LI sera condamnée à restituer à Madame [C] [M] la somme réclamée de 2.055,09 €, au titre des provisions pour charges locatives indûment perçues entre le 1er mars 2023 et le 30 juin 2024, en application des dispositions des articles 1302 et suivants du code civil. A compter du 1er juillet 2024, la provision pour charges locatives sera fixée à la somme mensuelle de 176,96 €, sans préjudice des régularisations de charges à venir, dès lors que ces régularisations seront justifiées dans les conditions fixées à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Sur l’indemnisation pour défaut d’entretien des parties communesS’il ressort des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil que le bailleur est tenu de mettre à la disposition du preneur un logement décent et entretenu, il incombe au preneur d’établir le défaut d’entretien qu’il allègue, son imputabilité au bailleur, ainsi que le préjudice subi en raison de ce défaut d’entretien. A l’appui de sa demande d’indemnisation pour défaut d’entretien, Madame [C] [M] se borne à verser aux débats des courriels qu’elle a adressés à son bailleur afin de l’informer que l’entretien des parties communes ne serait pas correctement assuré depuis le mois de décembre 2023, ainsi des photographies de sols carrelés, d’une cage d’escalier et d’un local poubelles. Ces éléments ne permettent pas d’établir le défaut d’entretien allégué, dès lors que ce défaut d’entretien est contesté et que les éléments produits ne prouvent pas que ce sont bien les parties communes de l’immeuble litigieux qui ont été photographiés, ni la date à laquelle les photographies ont été prises, alors, au surplus, que les images apparaissant sur les photographies ne sont pas nettes et que la société IN’LI justifie que les parties communes ont été décapées en avril 2024. Dans ces conditions, Madame [C] [M] sera déboutée de sa demande d’indemnisation. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Succombant à l’instance, la société IN’LI sera condamnée aux dépens, outre au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises par la demanderesse. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la société IN’LI à restituer à Madame [C] [M] la somme de 2.055,09 € ; FIXE la provision mensuelle sur charges locatives due par Madame [C] [M] à compter du mois de juillet 2024 à la somme de 176,96 € sans préjudice des régularisations de charges à venir, dès lors que ces régularisations seront justifiées dans les conditions fixées à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; DEBOUTE Madame [C] [M] de sa demande d’indemnisation ; CONDAMNE la société IN’LI aux dépens ; CONDAMNE la société IN’LI à payer à Madame [C] [M] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des prétentions ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 4 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière. La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/02836 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCGU DÉCISION EN DATE DU : 04 Septembre 2024 AFFAIRE : Monsieur [C] [M] Représentant : Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281 C/ S.A. IN’IL Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires