Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 23/00831

DU 06 Août 2024 Minute numéro : N° RG 23/00831 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NHGP Code NAC : 30B S.C.I. PIRINVEST C/ S.A.S. SOCIETE DRIVE N’GO Monsieur [K] [T] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président LE GREFFIER : Isabelle PAYET LES PARTIES : DEMANDEUR S.C.I. PIRINVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Philippe ROLLAND de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, et Maître Frédéric LEVADE de l’ASSOCIATION CHAIN, A.A.R.P.I, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L007 DÉFENDEURS S.A.S. SOCIETE DRIVE N’GO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du 7 juin 2024 Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024 ***ooo§ooo*** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé conclu en date du 7 février 2019, la S.C.I. PIRINVEST a donné à bail à Monsieur [T] pour le compte de la S.A.S. DRIVE N’GO dont il est le gérant, un local sis à [Adresse 1], et ce pour une durée de neuf années à compter du 11 février 2019, moyennant un loyer annuel de 9.000 Euros hors taxes et hors charges, payable par avance et mensuellement. Par acte distinct, Monsieur [T] s’est porté caution du règlement des loyers. Toutefois, ni la société DRIVE N’GO ni Monsieur [T] ne se sont acquittés du règlement des loyers avec la régularité attendue. Suivant acte d’huissier de justice en date du 6 février 2023, la S.C.I. PIRINVEST a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 10.080,36 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 janvier 2023, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce. Suivant exploit en date du 24 juillet 2023, la S.C.I. PIRINVEST a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la S.A.S. DRIVE N’GO ainsi que son gérant Monsieur [T], ce dernier en sa qualité de caution, sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir : *la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, *l’autorisation de faire expulser la S.A.S. DRIVE N’GO et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique, *l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la S.C.I. PIRINVEST et aux frais de la S.A.S. DRIVE N’GO et de son gérant, *la condamnation solidaire de la S.A.S. DRIVE N’GO et de Monsieur [T] à verser à la S.C.I. PIRINVEST une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.200 Euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, *la condamnation solidaire de la S.A.S. DRIVE N’GO et de Monsieur [T] à verser à la S.C.I. PIRINVEST une somme de 10.082,13 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés, somme actualisée au jour de la dernière audience de plaidoirie à un total de 9.848,27 Euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023, *la condamnation in solidum de la S.A.S. DRIVE N’GO et de Monsieur [T] à verser à la S.C.I. PIRINVEST une somme de 2.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, somme portée à 3.000 euros lors de l’audience de plaidoirie, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. A l’audience du 10 mai 2024, la S.C.I. PIRINVEST s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 9.848,27 Euros. La S.A.S. DRIVE N’GO et Monsieur [T], représentés en défense, s’opposent aux prétentions en demande et sollicitent : *la constatation qu’il existe des contestations sérieuses sur certaines sommes, *la déduction de la somme de 12.685,77 euros du montant de la dette locative, *le dit et jugé que la société DRIVE N’GO est à jour du paiement de ses loyers, *A TITRE SUBSIDIAIRE, le dit et jugé que la société DRIVE N’GO est locataire de bonne foi, *la suspension des effets de la clause résolutoire, *l’octroi d’un échéancier de douze mois à la société DRIVE N’GO pour le paiement de sa dette locative, *le dit et jugé que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. A l’appui de leurs demandes, la société DRIVE’N GO et Monsieur [T] contestent l’imputation des taxes foncières dans la dette locative, mais ils ajoutent aussitôt que la société bailleresse a ensuite produit les avis de taxes foncières précédentes puis l’avis de la taxe foncière 2023. De même doivent être déduits de la dette locative les frais de greffe, d’avocat et de procédure en référé, ainsi que les frais de commandement de payer. Et il est imputé aussi une somme de 6.342,34 euros légendée “REGUL TVA” sans aucune explication. La société bailleresse a ensuite répondu sur ce point, mais les défendeurs rappellent que la TVA se prescrit par trois ans et que la société bailleresse ne peut réclamer ce rappel pour la période antérieure à 2020. Il y a aussi un rappel de loyer sollicité sur le deuxième trimestre 2024, sans explications. Enfin, aucune reddition de charges n’aurait jamais été effectuée, ce qui incite les défendeurs à déduire du montant de leur dette locative la somme de 8.100 euros correspondant aux provisions déjà versées, à savoir 150 euros x 54 mois. A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de 12 mois de délais pour apurer l’éventuelle dette locative. A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 6 août 2024. MOTIFS Vu l’assignation et les motifs exposés, Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce, SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu par la S.C.I. PIRINVEST et la S.A.S. DRIVE N’GO (ainsi que Monsieur [T], en sa qualité de gérant de la société et de caution) contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée. Or, la S.A.S. DRIVE N’GO n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 6 février 2023, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 7 mars 2023 et il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. DRIVE N’GO, en défense. En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette. La S.C.I. PIRINVEST fournit un décompte au terme duquel il apparaît que le montant de la dette locative de la S.A.S. DRIVE N’GO serait de 9.848,27 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 4 juin 2024. Toutefois, la société DRIVE N’GO et Monsieur [T] contestent ce montant. Ils considèrent que le montant des taxes foncières imputé ne serait pas justifié, ce qui a pu être le cas en début de procédure mais dans ses conclusions, la société bailleresse fournit la preuve justificative du montant des taxes foncières successives qui ont été répercutées à la société locataire en application des clauses de son bail. De même, la société DRIVE N’GO considère que les régularisations de TVA ne seraient pas justifiées, or la société bailleresse verse aux débats copies de ses factures de loyer mentionnant la régularisation de la dite TVA ainsi qu’un décompte de la TVA imputée entre le deuxième trimestre 2019 et le quatrième trimestre 2022. La société DRIVE N’GO ajoute que doivent être déduits de la dette locative les frais de greffe, d’avocat et de procédure en référé, ainsi que les frais de commandement de payer, mais le décompte versé en demande par la S.C.I. PIRINVEST ne contient aucun de ces frais. En revanche, la société bailleresse ne démontre nullement avoir transmis à sa locataire un décompte des charges réellement acquittées. Dès lors, il est impossible au juge des référés de calculer le montant des charges véritablement dû par rapport aux sommes appelées, aussi est ce l intégralité des charges versées par la société locataire qui sera déduite, non pas du montant de la dette locative, mais du montant de la provision que le juge des référés peut condamner la locataire à régler. La prescription à ce titre étant de cinq ans depuis la loi du 25 novembre 2017, et l’assignation ayant initié ce contentieux ayant été délivrée le 24 juillet 2023, c’est l’intégralité des charges acquittées par la société locataire qui sera déduite de la dette locative, ces provisions étant selon le bail de 150 euros par trimestre, alors que la société locataire demande une restitution de 150 euros par mois. Ce qui réduit le montant de la dette locative à : 9.848,27 euros - (15 x 150 €) = 7.598,27 euros. Enfin, la société locataire reproche à sa bailleresse d’avoir inclus dans son décompte le loyer et les provisions sur charges du troisième trimestre 2024, non encore dus puisque l’audience de plaidoirie se tenait le 10 mai 2024. Il sera donc déduit à ce titre le loyer et les provisions sur charges du troisième trimestre 2024, d’un montant de 3.181,75 euros. Ce qui ramène le reliquat locatif encore dû à la somme de 4.416,52 euros. Il convient donc de condamner solidairement la S.A.S. DRIVE N’GO et Monsieur [T] à verser à titre provisionnel à la S.C.I. PIRINVEST une somme de 4.416,52 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 4 juin 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date d’exigibilité des derniers loyers dus, les loyers les plus anciens ayant été acquittés avant l’assignation ou en cours de procédure. Il convient également d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. DRIVE N’GO ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 1], avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse. Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la S.A.S. DRIVE N’GO aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de condamner solidairement la S.A.S. DRIVE N’GO et Monsieur [T] à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT En application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’a pas été constatée ni prononcée par une décision de justice ayant déjà acquis l’autorité de la chose jugée. Par la suite, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, il ressort des débats et de l’examen des pièces versées, que la S.A.S. DRIVE N’GO et Monsieur [T] sont de bonne foi et se proposent d’apurer la dette locative en douze mensualités. Il apparaît qu’au vu des ressources estimées de la S.A.S. DRIVE N’GO, cette proposition d’apurement de sa dette est raisonnable. Aussi en sera-t-il tenu compte pour accorder à la S.A.S. DRIVE N’GO et à Monsieur [T] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce et les autoriser à rembourser leur dette par des mensualités de 380 Euros en sus du loyer courant, les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail étant corrélativement suspendus, dans les formes et conditions prévues dans le présent dispositif. SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu des pièces versées aux débats, de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande présentée à ce titre par la S.C.I. PIRINVEST. PAR CES MOTIFS Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise, Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière, Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort, Condamnons solidairement la S.A.S. DRIVE N’GO et son gérant, Monsieur [K] [T], ce dernier en sa qualité de caution, à verser à la S.C.I. PIRINVEST à titre provisionnel une somme de 4.416,52 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 4 juin 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date d’exigibilité des derniers loyers dus, les loyers les plus anciens ayant été acquittés avant l’assignation ou en cours de procédure, étant rappelé que cette somme n’inclut pas les charges dues par la société locataire, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mars 2023, Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la S.A.S. DRIVE N’GO aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons solidairement la S.A.S. DRIVE N’GO et son gérant Monsieur [T] à régler à la S.C.I. PIRINVEST cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail, Accordons à la S.A.S. DRIVE N’GO et à son gérant Monsieur [T] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce pour se libérer de la dette locative et les autorisons à rembourser ladite dette à l’égard de la S.C.I. PIRINVEST par des mensualités de 380 Euros en sus du loyer courant, Suspendons en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 7 février 2019, Disons qu’à défaut d’apurement de la dette locative par la S.A.S. DRIVE N’GO ET SON GERANT dans les conditions ci dessus octroyées, la S.A.S. DRIVE N’GO perdra de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité, constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 7 février 2019, de sorte que la S.A.S. DRIVE N’GO devrait alors quitter les lieux sis à [Adresse 1] et les restituer à la S.C.I. PIRINVEST, libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés, Déboutons les parties des surplus de leurs demandes, Condamnons in solidum la S.A.S. DRIVE N’GO et son gérant Monsieur [K] [T] aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer, Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus, Et Nous avons signé avec la greffière, LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES