Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/10225
N° Portalis DBZS-W-B7H-XWGP
N° de Minute : L 24/00452
JUGEMENT
DU : 02 Septembre 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7], représenté par son Syndic, la SAS SQUARE HABITAT DU NORD DE FRANCE SAS
C/
S.C.I. AYA-OUNS
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 02 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7],, dont le siège social est sis [Adresse 5] et [Adresse 8] représenté par son Syndic, la SAS SQUARE HABITAT DU NORD DE FRANCE SAS [Adresse 3]
représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
S.C.I. AYA-OUNS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 10225/23 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière (SCI) Aya-Ouns est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage du bâtiment B (lot n°403) et d’un stationnement (lot n°188) situés au sein de la résidence [Adresse 7], [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 6], gérée par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée (SAS) Square Habitat Nord de France.
Par lettre recommandée du 14 février 2023 réceptionnée le 20 février 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, a mis en demeure la SCI Aya-Ouns de bien vouloir lui régler la somme de 4 097,19 euros sous 8 jours.
Par acte d’huissier du 3 juillet 2023, il a fait sommation à la SCI Aya-Ouns de lui régler la somme de 5 642,32 euros dont 5 483,20 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées au 23 juin 2023.
Par acte d’huissier du 26 octobre 2023, le SDC de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, a fait assigner la SCI Aya-Ouns devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété :
condamner la SCI Aya-Ouns à lui régler les sommes de :
5 133,32 euros arrêtée au 20 septembre 2023 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 3 juillet 2023, date de la sommation de payer et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation,
1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2024.
Le SDC de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, représentée par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 379,75 euros arrêtée au jour de l’audience.
La SCI Aya-Ouns, assignée par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024.
Par courrier du 13 mai 2024 réceptionné le 15 mai 2024, soit après l’audience, la SCI Aya-Ouns a transmis un courrier en indiquant qu’elle contestait le montant demandé au motif que certains de ses règlements n’avaient pas été enregistrés.
En cours de délibéré, le conseil de la SDC de la résidence [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, a produit les appels de provisions postérieurs à l’assignation.
MOTIFS
Sur le caractère non contradictoire du courrier transmis en cours de délibéré par la SCI Aya-Ouns
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
En l’espèce, la SCI Aya-Ouns n’a pas comparu à l’audience et son courrier a été réceptionné par le greffe de la juridiction après celle-ci sans qu’il soit possible de considérer que le conseil du SDC de la résidence [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, n’en soit destinataire.
Il sera donc écarté des débats.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Aux termes de l’article 24 de la même loi, I.- les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.
En l’espèce, le SDC de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, produit les procès-verbaux de l’assemblée générale des 23 mars 2021, 24 janvier 2022 et 9 février 2023 qui approuvent les comptes des exercices du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 ainsi que le budget prévisionnel des exercices suivants leur tenue, soit du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 en ce qui concerne la plus récente.
Il en ressort que les résolutions relatives à l’approbation des comptes de l’exercice clos, à l’approbation des budgets prévisionnels, à la constitution d’un fonds de travaux Alur et à la réalisation de travaux ont été adoptées dans les conditions de majorité requises par la loi du 10 juillet 1965.
Le SDC de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, produit également :
les appels de fonds émis en 2021, 2022 et 2023 et 2024 (jusqu’à celui du 13 mai 2024) qui rappellent les tantièmes afférents aux lots dont la SCI Aya-Ouns est propriétaire ;
les différents décomptes de régularisation de charges pour les exercices du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 et du 1er avril 2021 au 31 mars 2022.
L’appel de fonds le plus récent du 13 mai 2024 mentionne qu’une somme de 5 768,12 euros est à régler pour le 1er juillet 2024.
Néanmoins, il convient de s’en tenir à l’actualisation de la créance faite à l’audience, c’est-à-dire à l’appel de fonds du 14 mars 2024 suivant lequel une somme de 5 379,75 euros était à régler pour le 1er avril 2024.
D’après le décompte actualisé au 13 mai 2024 produit par la SAS Square Habitat Nord de France, cette somme restant due de 5 379,75 euros inclut les frais suivants :
48 euros de frais de mise en demeure du 19 juin 2018,
12 euros de frais de 2ème relance avant contentieux du 19 juin 2018,
192 euros de frais d’envoi à l’huissier du 31 août 2018,
140,67 euros de frais de commandement de payer du 10 septembre 2018,
292,75 euros d’honoraires d’huissier du 26 février 2019,
96 euros de frais de suivi de dossier d’impayés du 2 décembre 2019,
53 euros de frais de relance du 12 mai 2021,
5,64 euros de frais de mise en demeure du 28 mai 2021,
192 euros de frais de suivi de dossier impayés du 8 avril 2022,
525,84 euros de frais et honoraires d’huissier du 17 octobre 2022,
700 euros de frais d’article 700 du 24 janvier 2023 ;
53 euros de frais de mise en demeure du 14 février 2023,
24 euros de frais de 2ème relance avant contentieux du 7 mars 2023,
192 euros de frais de mise en contentieux du 25 avril 2023,
159,12 euros de facture d’huissier du 4 juillet 2023,
192 euros de frais d’envoi de dossier à avocat du 20 septembre 2023,
131,96 euros de facture d’huissier du 8 novembre 2023.
Le montant des frais de mise en demeure, de relance après mise en demeure et de transmission de dossier à un auxiliaire de justice sont mentionnés dans le contrat de syndic produit aux débats.
Toutefois, le SDC de la résidence [Adresse 7] ne justifie que d’une mise en demeure du 12 mai 2021, du 14 février 2023, d’une relance du 7 mars 2023 et d’un avis de mise au contentieux du 24 avril 2023.
Elle produit également une facture des honoraires de son conseil mais qui relève de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient donc de soustraire l’ensemble des frais précités (le coût de la sommation de payer relevant des dépens), à l’exception de ceux dont il est justifié et qui représentent donc une somme totale de 322 euros.
La SCI Aya-Ouns sera donc condamnée à payer au SDC de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, la somme de 2 691,77 euros dont 2 369,77 euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 mai 2024 et 322 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, le SDC de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Square Habitat Nord de France, ne démontre ni la mauvaise foi dont aurait fait preuve la SCI Aya-Ouns ni le préjudice qu’il aurait subi à ce titre.
La demande de dommages et intérêts présentée par le SDC de la résidence [Adresse 7] sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Aya-Ouns qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de la sommation de payer du 3 juillet 2023.
En application de l’article 700 du même code et dans la mesure où la SCI Aya-Ouns a contraint le SDC de la résidence [Adresse 7] à l’assigner en justice pour obtenir le paiement de sa créance, elle sera condamnée à lui payer la somme de 720 euros qui correspond à la note d’honoraires d’avocat produite.
Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
ECARTE des débats le courrier transmis par la société civile immobilière Aya-Ouns le 13 mai 2024 et réceptionné par le greffe le 15 mai 2024 ;
CONDAMNE la société civile immobilière Aya-Ouns à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Square Habitat Nord de France, la somme de 2 691,77 euros dont 2 369,77 euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 mai 2024 et 322 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE la société civile immobilière Aya-Ouns à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Square Habitat Nord de France, la somme de 720 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Square Habitat Nord de France ;
CONDAMNE la société civile immobilière Aya-Ouns aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de la sommation de payer du 3 juillet 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé le 2 septembre 2024.
Le Greffier Le Juge
