Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 3]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02
@ : [Courriel 10]
RÉFÉRENCES : N° RG 24/01618 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUXQ
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 22 Octobre 2024
Monsieur [P] [B]
C/
Madame [T] [I] née [X]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 10 Septembre 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
Monsieur [P] [B]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Charlotte GUION, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Chloé ABGRALL, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [T] [I] née [X]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]
comparante en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Charlotte GUION
Madame [T] [I] née [X]
Expédition délivrée à :
Préfet de la Seine-[Localité 11]
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 13 juin 2019, Monsieur [P] [B] a donné en location à Madame [T] [X] épouse [I] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 730,00 €, outre provisions sur charges.
Le 3 juillet 2023, Monsieur [P] [B] a fait délivrer à Madame [T] [X] épouse [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 701,90 € selon décompte arrêté au 13 juin 2023.
Par notification électronique du 4 juillet 2023, Monsieur [P] [B] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 4 juillet 2024, Monsieur [P] [B] a attrait Madame [T] [X] épouse [I] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [P] [B] a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [T] [X] épouse [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [P] [B], aux frais et aux risques et périls de Madame [T] [X] épouse [E] condamner Madame [T] [X] épouse [I] au paiement des sommes suivantes:4 529,68 € au titre des loyers arrêtés au 3 septembre 2023, 8 740, 71 € au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 31 juillet 2024, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente de 801,90 € à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 8 juillet 2024, Monsieur [P] [B] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 10 septembre 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Monsieur [P] [B] représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 14 874, 19 €. Il fait valoir avoir été très patient, que la locataire s'était engagée à plusieurs reprises à solder sa dette auprès de lui en lui donnant diverses excuses, mais que rien n'a été versé depuis janvier 2023 à l'excepté d'un paiement en mai 2023. Un accord amiable pour un départ des lieux en décembre 2023 puis janvier 2024 avait été trouvé, que la locataire n'a pas respecté. Monsieur [P] [B] expose que la situation lui est très préjudiciable car il ne parvient plus à rembourser un crédit immobilier ainsi que des crédits à la consommation, et que des procédures et voies d'exécution forcées ont été engagées à son encontre. Il s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement.
Madame [T] [X] épouse [I], comparante en personne, ne conteste pas le principe et le montant de sa dette locative. Elle expose que son titre de séjour a expiré et qu'elle n'a plus de travail ni d'aides sociales. Elle indique effectuer des ménages non déclarés 2 ou 3 fois par semaine pour une rémunération de 15€ par jour. Elle précise vivre dans les lieux avec son fils de quatre mois et ne pas avoir de solution de relogement.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données par Madame [T] [X] épouse [I] à l'audience. Il est précisé que le père de son fils ne lui verse aucune contribution. Une orientation vers le service social de secteur et la Cimade a été effectuée.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 3 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "clause résolutoire") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [T] [X] épouse [I] le 3 juillet 2023, pour un montant principal de 2 701,90 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Madame [T] [X] épouse [I] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Madame [T] [X] épouse [I] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Monsieur [P] [B], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [X] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [P] [B], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [T] [X] épouse [I].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [T] [X] épouse [I] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Monsieur [P] [B] de cette demande.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, en l'absence de décompte actualisé produit à l'audience, sera retenu le décompte présent dans l'assignation, arrêté au 31 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 4 385, 89 € hors dépens pour la période du 1er mars 2023 au 3 septembre 2023 (loyers) et 8 740, 71 € pour la période du 4 septembre 2024 au 31 juillet 2024 (indemnités d'occupation) soit la somme totale de 13 126, 60 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [P] [B] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [T] [X] épouse [I] à verser à Monsieur [P] [B] la somme de 13 126,60 € actualisée au 31 juillet 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 701,90 € à compter du 3 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [T] [X] épouse [I] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [P] [B] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 801,90 €.
Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [X] épouse [I] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 801,90 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [X] épouse [I] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [T] [X] épouse [I] sera condamnée à payer à Monsieur [P] [B] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [P] [B] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 13 juin 2019 entre Monsieur [P] [B] et Madame [T] [X] épouse [I] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 4 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [T] [X] épouse [I] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS Monsieur [P] [B] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [T] [X] épouse [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DÉBOUTONS Monsieur [P] [B] de sa demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [T] [X] épouse [I] à verser à Monsieur [P] [B] la somme de 13 126,60 € actualisée au 31 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 2 701,90 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [T] [X] épouse [I] à la somme mensuelle de 801,90 €, et au besoin CONDAMNONS Madame [T] [X] épouse [I] à verser à Monsieur [P] [B] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Madame [T] [X] épouse [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Madame [T] [X] épouse [I] à verser à Monsieur [P]
[B] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTONS Monsieur [P] [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
