Texte intégral
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 novembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10427 F
Pourvoi n° B 19-22.847
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
La société BDM, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société du Parc d'Arc-en-Barrois, a formé le pourvoi n° B 19-22.847 contre l'arrêt rendu le 17 juin 2019 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société BPCE Lease Immo, société anonyme, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société Natixis Lease,
2°/ à la société Gonesse Entrée-Sud, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
3°/ à M. A... G..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société ACAH,
4°/ à la société S2A Management, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la société BDM, de la SCP Boulloche, avocat de la société BPCE Lease Immo, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il y a lieu de donner acte à la société BDM du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Gonesse entrée Sud, M. G... ès qualités et la société S2A Management ;
2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société BDM aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société BDM et la condamne à payer à la société BPCE Lease Immo la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société BDM.
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR infirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Natixis Lease Immo, devenue BPCE Lease Immo, à payer à la société BDM la somme de 266 708 euros au titre du solde de la vente en l'état futur d'achèvement, et D'AVOIR débouté la société BDM de cette demande,
AUX MOTIFS QUE « La société Natixis Lease Immo poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société BDM la somme de 266.708 euros TTC au titre du solde du prix de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
Elle soutient que, pour prononcer à son encontre une telle condamnation, les premiers juges se sont fondés sur les dispositions, inapplicables en l'espèce, de l'article R. du code de la construction et de l'habitation, en méconnaissance des clauses expressément stipulées au contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 30 juin 2011 ; elle rappelle qu'un tel contrat, dès lors qu'il porte sur un immeuble à usage d'hôtel de tourisme et non pas sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et habitation , relève du secteur libre et non pas du secteur protégé ; qu'en conséquence, les parties ne sont pas assujetties aux dispositions d'ordre public de la vente en l'état futur d'achèvement et peuvent convenir, en ce qui concerne en particulier le paiement du prix, des conditions et modalités de leur choix;
La société BDM conclut ne pas contester que l'immeuble objet de la vente n'est pas destiné à l'habitation ni à un usage mixte professionnel et habitation et qu'il ne relève pas, en conséquence, des règles d'ordre public applicables, sans dérogation possible, au secteur protégé ;
Toutefois, il y a lieu, selon elle, "de se référer à la commune intention des parties" et de rechercher "si celles-ci ont entendu volontairement se soumettre aux dispositions en matière de VEFA et les appliquer en conséquence dans leur globalité" (page 22 de ses conclusions) ; elle souligne à cet égard que le contrat présente de nombreuses "similitudes" avec les règles de la VEFA et qu'il est ainsi " manifeste que les parties, bien que concluant une vente en secteur libre, ont entendu expressément se soumettre au régime juridique de la vente en état futur d'achèvement; dès lors, la totalité des dispositions applicables en ce domaine sont incontestablement applicables aux parties et, partant, les prescriptions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation que le tribunal de commerce de Pontoise a utilisé à bon droit" (page 23 de ses conclusions) ;
Or, force est de rappeler qu'il n'est aucunement besoin de procéder à une interprétation du contrat par la recherche de la commune intention des parties quand ses clauses sont clairement et précisément exprimées et dénuées de toute ambiguïté ;
En l'espèce, la vente en l'état futur achèvement reçue par devant notaire en la forme authentique le 30 juin 2011, porte sur un immeuble à destination d'hôtel de tourisme et ne dépend pas du secteur protégé des immeubles destinés à un usage d'habitation ou mixte, professionnel et d'habitation auquel s'applique la réglementation d'ordre public dont relève l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation ; cet article est en effet inséré dans la section 3 du chapitre 1" titre VI du 2' livre du code de la construction et de l'habitation portant sur les "Dispositions particulières à la conclusion du contrat de vente d'immeubles à construire pour l'usage d'habitation ou pour l'usage professionnel et d'habitation";
L'article R.261-14 du code précité dispose que : " Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35 % du prix à l'achèvement des fondations
70 % à la mise hors d'eau
95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat." ;
Le tribunal , selon les motifs du jugement déféré, a retenu que " la réception des travaux est intervenue le 24 octobre 2012 entre le vendeur (la société BDM venant aux droits de la société PAB) et l'acquéreur (la société Natixis Lease Immo) représentée par le créditpreneur (la société Gonesse Entrée Sud) ; que la société Natixis n'a toujours pas réglé le solde du prix de cession décrit dans la VEFA ; que la société Gonesse Entrée Sud semble s'opposer à ce règlement en invoquant l'existence de non-conformités et de désordres ; que cependant les dispositions de l'article R.261-14 prévoient la consignation de ce prix en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ; que la société Natixis ne saurait se prévaloir d'une telle contestation en l'absence de consignation par elle du solde du prix." (page 31 du jugement déféré) ;
Or, les parties ont expressément réglé, dans leur convention de vente en l'état futur d'achèvement (page 9 de la convention), les conditions d'exigibilité du prix, aux termes de stipulations spécialement consacrées au "paiement du prix" ; il est énoncé sous ce titre que le prix est stipulé payable comptant à concurrence de 1.209.156 euros TTC dont le vendeur a donné quittance du paiement à l'acquéreur ; que le "paiement du surplus" du prix sera effectué "au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement ci-dessous-prévu" ; suit un tableau indiquant, échelonnés sur huit lignes, les stades successifs du calendrier des appels de fonds; 8 versements de fonds sont ainsi fixés comprenant, en début d'opération, le versement comptant, précédemment évoqué, à la signature de l'acte authentique (stade n°1) et, en fin d'opération, les trois stades suivants :
-livraison (stade n°6) : 5 % du prix soit un montant cumulé de 95 % du prix -levée des réserves (stade n°7) : 3 % du prix soit un montant cumulé de 98 % du prix
-obtention de l'attestation de non-contestation de la conformité (stade n°8) 1 % du prix soit un montant cumulé de 100 % du prix ;
La société BDM n'est pas fondée à soutenir que les parties auraient entendu soumettre la vente à la réglementation applicable au secteur protégé , alors qu'il est constant que la vente relève du secteur libre et que les parties, qui en avaient la faculté, ont stipulé par des clauses claires et précises, ne nécessitant aucune interprétation, des conditions de paiement du prix dérogeant à cette réglementation ;
En conséquence, s'il est établi, et il n'est pas contesté, que la livraison de l'immeuble est intervenue le 24 octobre 2012, formalisée par le procès-verbal de réception signé entre la réception entre le vendeur/ maître d'ouvrage (la société BDM) et l'acquéreur/crédit-bailleur (la société Natixis Lease Immo) représenté par le crédit-preneur (la société Gonesse Entrée Sud), cette livraison n'a pu avoir pour conséquence, selon le contrat, de rendre exigible le paiement du solde du prix de vente de l'immeuble à construire objet du contrat ;
En effet, ne sont pas applicables en l'espèce les dispositions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation en vertu desquelles le paiement du solde du prix de la venté en l'état futur d'achèvement est exigible dès lors que l'immeuble est mis à la disposition de l'acquéreur et que celui-ci n'a pas consigné le montant de ce solde à raison d'une contestation sur la conformité au contrat;
Il est constant en l'espèce que la société Natixis Lease Immo a réglé à la société BDM les appels de fonds prévus au contrat jusques et y compris l'appel de fonds n°6 correspondant au stade de la livraison et que la somme de 266,708 euros TTC, dont la société BDM demande le paiement à la société Natixis Lease Immo au titre des 5% du prix de la vente lui restant dûs, correspond aux deux derniers appels de fonds des stades n°7: Levée des réserves et n°8 : Obtention de l'attestation de non contestation de la conformité ;
Or, force est de constater que le procès-verbal de réception du 24 octobre 2012 est assorti de réserves, ce que la société BDM, qui est signataire de ce procès-verbal en sa qualité de vendeur-maître d'ouvrage, ne saurait contester ; qu'il n'est produit aux débats aucun procès-verbal de levée des réserves ; qu'il est produit en revanche, un courrier recommandé AR en date du 3 janvier 2013, aux termes duquel les services de la ville de Gonesse ont fait connaître à la société PAB (aux droits de laquelle se trouve la société BDM) que suite à leur visite de conformité en date du 18 décembre 2012, des nonconformités avaient été relevées (décrites au courrier), que les travaux réalisés n'étant pas conformes tant au permis de construire initial du 1" janvier 2011 qu'au permis de construire modificatif du 18 octobre 2011, il leur était impossible de lui délivrer l'attestation de non contestation des travaux, qu'il lui appartient de déposer en mairie, conformément à l'article R.462-9 du code de l'urbanisme, un permis de construire modificatif en régularisation pour les travaux non conformes sous réserve que ces travaux soient effectivement régularisables ; il est conclu par les services municipaux que ce courrier vaut mise en demeure et qu'un procès-verbal d'infraction serait établi et remis au procureur de la République si la situation persistait ;
Il est constant que la société BDM ne justifie ni d'un procès-verbal de levée des réserves ni d'une attestation de non contestation de la conformité ;
C'est en vain qu'elle prétend qu'il incomberait à la société Natixis Lease Immo et aux sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management de justifier de l'absence de levée des réserves et d'établir l'existence de non conformités ;
En effet, l'existence de non-conformités au permis de construire est établie au regard des énonciations du courrier, précédemment évoqué, des services de la ville de Gonesse, qui n'est combattu par aucun élément de preuve contraire montrant que ces non conformités auraient été régularisées ;
Au surplus, les parties sont expressément convenues (pages 43 et 44 du contrat sous le titre "Modalités de paiement du prix"), que "le vendeur devra notifier à l 'acquéreur " (la société Natixis Lease Immo) et à l'intervenant (la société Gonesse Entrée Sud) "la réalisation des événements dont dépend l'exigibilité des fractions du prix", précisant que la notification sera faite au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception qui "rappellera le montant de la somme stipulée payable lors de l'événement survenu", et ajoutant que "les sommes dues seront payables dans les trente jours calendaires de la dite notification réalisée auprès de l'Intervenant et qui lui en sera faite par le vendeur des documents justifiant de la survenance des événements ci-dessus" ;
Il s'infère de ces stipulations contractuelles que le paiement de la dernière fraction du prix de la vente, de 5%, n'est exigible qu'à la levée des réserves et à l'obtention de l'attestation de non contestation de conformité et qu'il appartient au vendeur de justifier de la réalisation de ces événements qui rendent exigibles cette fraction du prix ;
Force est de constater que le contrat oblige le vendeur, en cas de livraison avec réserves, d'effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de deux mois hors mois d'août à compter du procès-verbal de livraison et qu'il sera établi un procès-verbal de levée des réserves (page 41 du contrat) ; or, si le vendeur ne produit pas de procès-verbal de levée des réserves, il ne justifie pas davantage, ne produisant à cette fin aucune pièce, avoir effectué les travaux nécessaires à la levée des réserves, ni ne justifie encore avoir vainement invité l'acquéreur à se présenter au procès-verbal de levée des réserves ;
Il s'ensuit que faute d'avoir satisfait à la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de réception du 24 octobre 2012, le vendeur ne peut exiger de l'acquéreur le versement de la fraction du prix correspondant à la réalisation de cette condition ;
Le vendeur s'oblige également, selon le contrat, à notifier à l'acquéreur, l'attestation certifiant la non contestation de la conformité de l'opération réalisée avec le permis de construire et ses modificatifs le cas échéant, outre qu'il s'oblige, en cas de non obtention de cette attestation de non contestation, à effectuer, dans les meilleurs délais, à ses frais, sans recours contre l'acquéreur, tous travaux qui seraient exigés par l'administration pour la délivrance du dit document ;
La société BDM ne justifie pas avoir accompli les diligences précitées, auxquelles s'est engagée envers l'acquéreur ; elle ne saurait en conséquence exiger de l'acquéreur la fraction du prix payable à l'obtention, non réalisée, de l'attestation de non contestation de conformité ;
Il s'infère des développements qui précèdent que la société BDM n'est pas fondée à demander à la société Natixis Lease Immo le paiement de la somme de 266.708 euros au titre du solde, de 5%, du prix de l'acquisition ;
Elle est en conséquence déboutée de cette demande et le jugement déféré est infirmé en ce qu'il y a fait droit ».
ALORS QU'il incombe au juge d'interpréter les stipulations dépourvues de clarté ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande de la société BDM en paiement du solde du prix, de 5 %, a retenu que les parties avaient stipulé par des clauses claires et précises, ne nécessitant aucune interprétation, des conditions de paiement du prix dérogeant à la réglementation, en relevant que le calendrier des appels de fonds fixait, en fin d'opération les trois stades suivants : livraison (stade n°6) : 5 % du prix soit un montant cumulé de 95 % du prix, levée des réserves (stade n°7) : 3 % du prix soit un montant cumulé de 98 % du prix, obtention de l'attestation de non-contestation de la conformité (stade n°8) 1 % du prix soit un montant cumulé de 100 % du prix ; qu'en statuant ainsi, bien que l'addition de 98 % et 1 % est de 99 %, sans rechercher l'intention des parties, notamment quant à l'exigibilité de 1 % du prix, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS QUE la société BDM a fait valoir que, par acte d'huissier en date du 23 octobre 2013, la SCI Gonesse entrée sud avait mis en demeure la SARL PARC d'Arc en Barrois (nouvellement BDM) de "mettre fin aux désordres apparus postérieurement à la réception ; réaliser tous travaux nécessaires à la mise en parfaite conformité de la construction avec les autorisations d'urbanisme" (conclusions, p. 25) ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande de la société BDM en paiement du solde du prix de 5 %, après avoir constaté l'exigibilité de 3 % du prix soit un montant cumulé de 98 % du prix, lors de la levée des réserves, et de 1 % du prix soit un montant cumulé de 100 % du prix, lors de l'obtention de l'attestation de non-contestation de la conformité, a retenu que la société BDM ne justifiait ni d'un procès-verbal de levée des réserves ni d'une attestation de non contestation de la conformité, et qu'elle ne produisait à cette fin aucune pièce, ni justifiait avoir vainement invité l'acquéreur à se présenter au procès-verbal de levée des réserves ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur la mise en demeure tendant à démonter qu'il n'existait plus de réserves à lever, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
