Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01916

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 11] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] N° RG 24/01916 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ3X Minute : 24/00641 Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 97 C/ Monsieur [H] [N] [L] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du Val de Marne DÉFENDEUR : Monsieur [H] [N] [L] [Adresse 5] [Localité 9] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 8 novembre 2022 et à effet au même jour, la société ICF La Sablière a donné à bail à M. [H] [N] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 9], escalier 6, porte n°601, moyennant un loyer mensuel initial de 184,63 euros outre une provision pour charges récupérables de 54,38 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, la société ICF La Sablière a fait signifier à M. [H] [N] [L] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 1025,92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Cette situation d'impayée avait été notifiée à la caisse d'allocations familiale de Seine-Saint-Denis par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mars 2024. Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, remis à étude, la société ICF La Sablière a fait assigner M. [H] [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de : Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais d'ores et déjà, Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, vu le contrat de bail signé et ses conditions générales, vu le commandement de payer, préalablement signifié, vu les pièces annexées, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement signifié le 9 avril 2024 pour défaut de paiement, - constater la résiliation du bail portant sur le local du [Adresse 5] [Localité 9], et ce dès l'expiration du délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer par acte extra judiciaire ; en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [H] [N] [L] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef au titre de l'article 24 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleurs et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais et périls de M. [H] [N] [L], - condamner M. [H] [N] [L] à payer par provision au demandeur, le montant des loyers et charges impayés, à savoir 573,5 euros, terme du mois de mai 2024 inclus selon décompte en date du 11 juin 2024, par application de l'article 7 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989, - fixer et condamner M. [H] [N] [L] au paiement par provision au profit du demandeur à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier terme du loyer augmenté des charges, et ce jusqu'à son départ effectif et/ou celui de tout occupant de son chef augmenté des intérêts au taux légal, - condamner M. [H] [N] [L] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, - condamner M. [H] [N] [L] au paiement des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié préalablement et de la présente assignation. L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 29 juillet 2024. A l'audience du 4 octobre 2024, la société ICF La Sablière qui s'est fait représenter, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 677,86 euros, indiquant que le paiement du loyer courant ayant été repris, elle était favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. M. [H] [N] [L] a comparu en personne. Il a fait valoir qu'il avait repris le paiement de son loyer et de ses charges et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 50 euros par mois en plus de son loyer. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Outre que l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, il ressort en l'espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 9 avril 2024 et du décompte de la créance arrêté au 30 septembre 2024 que M. [H] [N] [L] est débiteur d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés d'un montant de 677,86 euros. En conséquence, il convient de condamner M. [H] [N] [L] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 677,86 euros arrêtée au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de l'assignation. Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. " En l'espèce, la société ICF La Sablière justifie avoir signalé la situation d'impayés de loyer à la caisse d'allocations familiales de Seine-Saint Denis le 15 mars 2024. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de la société ICF La Sablière aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit à son article 9 : " en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux " ". La société ICF La Sablière a fait délivrer à M. [H] [N] [L] un commandement de payer la somme de 1025,92 euros au titre des loyers dans le délai de six semaines, lui faisant savoir qu'en application de la clause résolutoire insérée au bail, s'il n'avait pas payé dans ce délai, son bail serait résilié de plein droit. Au jour de la signification du commandement de payer, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire " ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ". Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait, que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu'après un délai de deux mois. Or, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. En l'espèce, le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et contient comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors c'est bien le délai de deux mois qu'il convient d'appliquer. Le commandement de payer du 9 avril 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 10 juin 2024. Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, M. [H] [N] [L] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 50 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. Le diagnostic social et financier indique qu'il travaille en interim comme agent d'entretien. M. [H] [N] [L] est donc en situation de payer sa dette locative Par ailleurs, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [H] [N] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si M. [H] [N] [L] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [H] [N] [L] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société ICF La Sablière sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est. La société ICF La Sablière sollicite le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde meubles en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, mais elle ne justifie d'aucun fondement à cette demande alors que les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublants ne visent qu'à assurer le remisage des meubles dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoyant une vente éventuelle. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée et le sort des meubles laissés dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où M. [H] [N] [L] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérable tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires M. [H] [N] [L], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 9 avril 2024 et de l'assignation du 18 juin 2024. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La société ICF La Sablière sera donc déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande de la société ICF La Sablière aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 novembre 2022, entre la société ICF La Salblière et M. [H] [N] [L] concernant le local à usage d'habitation situé, [Adresse 5] [Localité 9], porte n°601, sont réunies à la date du 10 juin 2024, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Condamne M. [H] [N] [L] à payer à la société ICF La Sablière la somme provisionnelle de 677,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de l'assignation, Accorde un délai à M. [H] [N] [L] pour le paiement de cette somme, Autorise M. [H] [N] [L] à s'acquitter de la dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution, Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion des lieux situés [Adresse 5] [Localité 9], escalier 6, porte n°601, de M. [H] [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est, Déboute en ce cas, la société ICF La Sablière de sa demande visant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde meubles en garantie de toutes les sommes dues, Ordonne en ce cas, le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne en ce cas, à M. [H] [N] [L] payer à la société ICF La Sablière une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 10 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus, Condamne M. [H] [N] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2024 et de l'assignation du 18 juin 2024, Déboute la société ICF La Sablière de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024. Le Greffier Le Juge