Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 22/15354

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/15354 N° Portalis 352J-W-B7G-CYVNL N° MINUTE : 4 Assignation du : 22 Décembre 2022 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [D] [T][2] [2] [Adresse 4] [Localité 5] JUGEMENT rendu le 06 Février 2024 DEMANDEUR Monsieur [R] [J] [Adresse 2] [Localité 7] représenté par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082 DEFENDERESSES S.A.R.L. LA FONTAINE ALIMENTATION [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Véronique BOLLANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0255 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 09 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte authentique du 30 mars 2010, Madame [U] [I] veuve [J], Monsieur [R] [J] et Madame [P] [E] ont donné à bail en renouvellement d’un précédent bail initialement conclu le 19 janvier 1983 et renouvelé le 2 avril 1992, à la S.A.R.L. LA FONTAINE ALIMENTATION (ci-après la société LA FONTAINE ALIMENTATION) des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] à destination de “comestibles, alimentation” pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2000 pour se terminer le 30 septembre 2009, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 24.391,84 euros hors taxes et hors charges. Les locaux sont désignés comme suit : “Les boutiques portant les numéros sept, huit et dix du plan de l’immeuble avec les pièces correspondantes au-dessus et la pièce située au-dessus du vestibule d’entrée de l’immeuble et au-dessous des boutiques les parties du sous-sol, telles qu’indiquées au plan de l’immeuble”. Par acte extrajudiciaire en date du 29 avril 2009, Madame [U] [I] veuve [J] a signifié à la société LA FONTAINE ALIMENTATION un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2009, sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle en principal de 40.000 euros hors taxes et hors charges. Madame [U] [I] veuve [J] est décédée le 25 septembre 2021. Monsieur [R] [J] est son unique héritier. Par acte extrajudiciaire en date du 31 décembre 2021, Monsieur [R] [J] indiquant venir aux droits des précédents bailleurs, a signifié à la société LA FONTAINE ALIMENTATION un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2022, sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle en principal de 80.000 euros hors taxes et hors charges. Par un mémoire préalable régulièrement notifié le 7 novembre 2022, Monsieur [R] [J] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme en principal de 66.755 euros. Par acte du 22 décembre 2022, Monsieur [R] [J] a fait assigner la société LA FONTAINE ALIMENTATION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris et sollicite de : Vu les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, - Juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail expiré, supérieure à 12 années, - Fixer dès lors le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 66.755 euros, hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application, - Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, - Subsidiairement, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 50.000 euros en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, - Condamner la société locataire en tous les dépens. Par un mémoire en réponse régulièrement notifié le 8 janvier 2024, la société LA FONTAINE ALIMENTATION demande au juge des loyers commerciaux de : - Débouter Monsieur [R] [J] de sa demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 66.755 euros hors taxes et hors charges par an, - Donner acte à la société LA FONTAINE ALIMENTATION de ce qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée, - Le cas échéant, dire et juge que cette mesure se fera aux frais avancés du bailleur, - Fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel, - Statuer ce que de droit sur les dépens. * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée. En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement à compter du 1er juillet 2022. La locataire s’en rapporte sur le fait que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, le bail expiré qui a pris effet au 1er janvier 2010 ayant duré 12 ans et 6 mois. En revanche, elles demeurent en désaccord sur le prix. Monsieur [R] [J], pour solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 66.755 euros hors taxes et hors charges, se fonde sur un rapport d’expertise unilatérale établi par Madame [S] daté du 13 octobre 2022 qui évalue la valeur locative des locaux sur la base d’une surface pondérée de 81,84 m² pour la partie commerciale (que le bailleur arrondit à 82 m² P) et de 76,90 m² pour l’appartement, d’un prix unitaire de 550 euros / m² P pour la partie commerciale et de 22 euros par mois et par m² pour la partie logement et d’une majoration de la valeur locative de la partie commerciale de 3 % pour droit d’étalage. La société LA FONTAINE ALIMENTATION conteste l’existence d’un local d’habitation inclus dans le bail, la surface utile et pondérée retenues, le prix unitaire et le principe d’une majoration pour droit d’étalage. Elle critique les références citées dont aucune ne correspond à un commerce identique à celui qu’elle exerce. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de Monsieur [R] [J] demandeur à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant Monsieur [R] [J] et la S.A.R.L. LA FONTAINE ALIMENTATION portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2022, Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Monsieur [D] [T] [Adresse 4] [XXXXXXXX01] - [Courriel 9] avec pour mission de : - de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] et de les décrire, - d’entendre les parties en leurs dires et explications, - de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, - de rendre compte du tout et donner son avis motivé, - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 novembre 2024, Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [R] [J] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 8]) avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 6 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER M. ESCRIVE