Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04518 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IJDX
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
23 novembre 2021 RG :21/00360
S.A.S. NEXITY LAMY
C/
[N]
Grosse délivrée
le
à SCP SVA
Selarl Chabannes Reche ...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 23 Novembre 2021, N°21/00360
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.S. NEXITY LAMY, immatriculée au RCS de Paris sous le n°487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, et prise en son établissement secondaire sis
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [T] [N]
né le 19 Février 1956 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 28 septembre 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [T] [N] est propriétaire d'un appartement, soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4], qu'il a donné à bail à Mme [J].
La S.A.S Nexity est le syndic de cette résidence.
Estimant que suite à un dégât des eaux résultant de l'obstruction du réseau d'évacuation de l'immeuble, intervenu en décembre 2016, la S.A.S Nexity a tardé à procéder aux travaux, ceux-ci ayant été réalisés de manière insatisfaisante, à l'origine de pertes locatives, Monsieur [T] [N] a, par acte d'huissier du 30 avril 2021, fait assigner la S.A.S Nexity devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins principalement de la voir condamnée à l'indemnisation de ses préjudices.
Par jugement contradictoire du 23 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
- condamné la S.A.S Nexity à payer à Monsieur [T] [N], au titre de la perte des loyers, la somme de 4.658 euros ;
- condamné la S.A.S Nexity à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l'équité ;
- condamné la S.A.S Nexity aux entiers dépens ;
- débouté Monsieur [T] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;
- rejeté les autres demandes et pour le surplus ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Par déclaration du 20 décembre 2021, la SAS Nexity Lamy a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mars 2022, auxquelles il est expressément référé, la SAS Nexity Lamy demande à la cour de :
Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1241 du code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu le jugement dont appel,
Vu la jurisprudence,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 23 novembre 2021 en ce qu'il a :
* condamné la S.A.S Nexity à payer à Monsieur [T] [N], au titre de la perte des loyers, la somme de 4.658 euros ;
* condamné la S.A.S Nexity à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l'équité ;
* condamné la S.A.S Nexity aux entiers dépens ;
* rejeté les autres demandes de la S.A.S Nexity ;
* rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- constater que Monsieur [N] a voté en faveur de la résolution n°5 de l'Assemblée générale du 16 mai 2018, portant sur le quitus du syndic ;
- débouter Monsieur [N] de l'intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
- constater que la société Nexity n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;
- débouter Monsieur [N] de l'intégralité de ses demandes ;
A titre infiniment subsidiaire,
- limiter la condamnation de la société Nexity à la somme de 3 493,50 € ;
- rejeter toute autre demande de Monsieur [N] à l'encontre de la société Nexity ;
En tout état de cause,
- condamner Monsieur [N] à payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juillet 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [T] [N] demande à la cour de :
Vu l'article 18 de la loi du 10.07.1965,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu les jurisprudences citées,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement du 23 novembre 2021,
- déclarer l'appel de la SAS Nexity recevable mais infondé,
- débouter la SAS Nexity de toute demande, fin et conclusion,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 23 novembre 2021 rendu par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes,
- condamner la SAS Nexity sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à verser à Monsieur [T] [N] la somme de 2 000 euros,
- la condamner aux entiers dépens d'appel.
La clôture de la procédure est intervenue le 12 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur la recevabilité de l'action de M. [N],
M. [N] fonde son action sur l'article 1240 du code civile.
L'appelante soulève l'irrecevabilité de son action au motif que le quitus accordé au syndic lors de l'assemblée générale du 16 mai 2017 et voté par M. [N] le prive d'engager la responsabilité du syndic pour la période pour laquelle il a obtenu ce quitus.
Pour autant, c'est à bon droit que le premier juge a indiqué que le quitus donné au syndic par une assemblée générale ne fait pas obstacle à l'action individuelle d'un copropriétaire pour obtenir réparation d'un préjudice personnel sur le fondement délictuel.
En effet, le quitus n'est valable que sur la responsabilité liée au mandat du syndic de copropriété.
L'action sera en conséquence déclarée recevable.
Sur le fond,
La responsabilité du syndic peut être recherchée pour faute délictuelle quand il est prouvé une faute commise par le syndic dans ses attributions, un préjudice personnel et direct d'un copropriétaire, et un lien de causalité entre les deux.
En l'espèce, l'intimé reproche à l'appelante d'avoir tardé à procéder aux travaux suite à un dégât des eaux résultant de l'obstruction du réseau d'évacuation de l'immeuble, intervenu en décembre 2016, et soutient que les travaux ont été réalisés de manière insatisfaisante, à l'origine du départ de sa locataire et de l'impossibilité de relouer.
Il est constant qu'un dégât des eaux a eu lieu dans l'appartement de M. [N] loué à Mme [J] en décembre 2016.
Il résulte du courrier du 23 avril 2018 de M. [N] et du compte rendu du rendez-vous du 27 décembre 2017 signé par M. [N] que des travaux en urgence ont été diligentés par le syndic suite au dégât des eaux sur le réseau commun d'évacuation des eaux usées, la colonne en fibro-ciment amiantée ayant été remplacée en passant par le wc du logement.
Le 19 avril 2017, l'intimé a informé le syndic d'une malfaçon, se plaignant notamment que les toilettes avaient été mal remis en place et que le couvercle du réservoir était scellé empêchant toute intervention.
Le 21 avril 2017, la société MS Habitat a adressé un devis de reprise à M. [N] prévoyant des travaux de reprise consistant en :
-la dépose du WC ;
-la dépose du revêtement mural derrière le WC avec faïences et placoplâtre et évacuation des gravats (...)
-le redressage du mur (...) ;
-la fourniture et la pose de faïence ;
-la repose du WC, raccordement et essais ;
-le remplacement de la porte des WC gondolée,
pour un montant de 875 € HT.
Ainsi de janvier 2017 à avril 2017, aucune réclamation n' a été formulée suite aux travaux exécutés à la demande du syndic.
Lors de cette première phase le syndic a donc effectivement été diligent.
Suite à l'information qui a été donnée par M. [N] de la malfaçon et sa demande d'indemnisation de ses pertes de loyers ne pouvant relouer le bien en raison de l'absence de toilettes, il ressort des courriers échangées entre les parties et notamment de ceux échangés entre la société Nexity et l'assureur de l'intimé que le syndic a, certes, sollicité l'entreprise de travaux tout en considérant que les toilettes étaient utilisables, refusant l'indemnisation sollicitée.
Un protocole a finalement été signé le 27 décembre 2017 aux termes duquel il était convenu que l'entreprise MS Habitat interviendrait le plus rapidement possible pour effectuer divers travaux permettant de réparer les dommages et desceller le couvercle de la chasse d'eau qui ne peut plus être ouvert, celle-ci ne remontant pas correctement et engendrant un écoulement permanent d'eau dès que l'eau est remise en route.
Les travaux de reprise des désordres ont été réalisés le 22 janvier 2018, date non contestée par les parties.
La SAS Nexity ne peut dès lors sérieusement soutenir que les toilettes étaient utilisables dans des conditions normales.
En effet, soit l'eau restait ouverte au risque d' une surconsommation d'eau, soit elle devait rester fermée imposant inévitablement l'utilisation d'un seau d'eau pour évacuer les toilettes.
Il convient de rappeler que des toilettes en bon usage de fonctionnement est un élément essentiel de la vie dans une habitation. Face à cette situation, il aura fallu attendre 9 mois pour retrouver cet élément de confort minimal.
Contrairement à ce que soutient le syndic, les désordres à l'origine de la situation litigieuse ne concernaient pas une partie privative mais bien une partie commune, le réseau commun d'évacuation des eaux usées, dont le remplacement a entraîné les malfaçons en cause dans une partie privative.
Devant les difficultés de résolution du problème et eu égard au montant de la réparation très modeste, il appartenait au syndic, qui en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, a l'obligation de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, d'engager les travaux permettant le rétablissement du fonctionnement des toilettes dans l'appartement, ayant la possibilité de se retourner par la suite vers l'entreprise pour, aux termes de négociations ou même judiciairement, discuter de l'imputabilité de la prise en charge définitive de cette réparation.
En l'espèce, les travaux ont donc été réalisés 9 mois après le signalement du désordre par M. [N] caractérisant une négligence du syndic.
La locataire a quitté les lieux et la nature du désordre a raisonnablement empêcher une remise en location rapide du bien.
Il résulte de attestation de M.[L] [K] « Je confirme avoir été intéressé par ce bien fin avril 2017. Après avoir vérifié les points d'eau pour savoir s'ils fonctionnaient bien je me suis aperçu que la chasse d'eau restait bloquée en position ouverte continuellement.
Je voulais louer l'appartement dès que les réparations auraient été effectuées, l'attente trop longue j'ai abandonné le projet. »
Cependant, d'une part, il ressort du rapport d'expertise dommage du cabinet TEXA versé aux débats que les sols ont été dégradés après le dégât des eaux ayant inévitablement un impact sur la présentation de l'appartement à la location.
D'autre part, il ne peut s'agir que d'une perte de chance de louer l'appartement d'avril 2017 à janvier 2018.
Il convient de rappeler que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
La SAS Netixy évalue à titre subsidiaire dans son dispositif qui lie la cour cette perte de chance à la somme de 3 493,50 € correspondant à 75% de l'entier préjudice.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, elle sera condamnée à verser à M. [N] la somme de 3 493,50 €.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Eu égard à la présente décision, la résistance abusive n'est pas démontrée.
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré au titre des frais irrépétibles de première instance seront infirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SAS Nexity sera condamnée aux dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à M [N] ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la S.A.S Nexity aux entiers dépens et débouté M.[T] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare l'action de M.[T] [N] recevable,
Condamne la SAS Nexity à payer à M.[T] [N] la somme de 3 493,50 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SAS Nexity aux dépens d'appel,
Condamne la SAS Nexity à payer à M.[T] [N] la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
