Cour d'appel, 26 juin 2025. 24/11893

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 26 JUIN 2025 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11893 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVZD Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 Juin 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] - RG n° 23/57355 APPELANTE Mme [J] [W] [Adresse 1] [Adresse 9] [Adresse 8] [Localité 6] Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant Me Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1320 INTIMÉE LA VILLE DE [Localité 13], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 13], Mme [X] [T], domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 10] [Localité 7] Représentée par Me Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Mme [W], domiciliée à [Localité 11], est propriétaire depuis le 30 avril 1992 d'un studio constituant le lot n°36 d'un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14]. Courant 2018, elle a affecté cet appartement à la location saisonnière via la plateforme Airbnb. Elle l'occupe quelques jours par mois pour les besoins de l'exercice de son activité professionnelle d'exploitante d'un cinéma à [Localité 12] (94). Par exploit du 6 septembre 2023, la ville de Paris a assigné Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Constater que Mme [W] a enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation et la condamner à payer à la ville de [Localité 13] une amende civile de 50.000 euros ; Ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 4]), sous astreinte à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ; Se réserver la liquidation de l'astreinte ; Condamner Mme [W] à payer à la ville de [Localité 13] une amende de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L324-1-1 du code du tourisme ; La condamner au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Mme [W] a conclu au débouté à titre principal, contestant la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970. Elle a sollicité à titre subsidiaire la réduction de l'amende civile à un montant de 6000 euros, se prévalant notamment de sa bonne foi. Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 3 juin 2024, le tribunal judiciaire de Paris a : Condamné Mme [W] à payer une amende civile de 30.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 13] ; Rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation ; Rejeté la demande de la ville de [Localité 13] fondée sur les dispositions de l'article L324.1.1 IV du code du tourisme ; Condamné Mme [W] à payer à la ville de [Localité 13] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 28 juin 2024, Mme [W] a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 31 décembre 2024, elle demande à la cour, de : Déclarer recevables l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Confirmer le jugement prononcé selon la procédure accélérée le 3 juin 2024 sous le n° de RG 23/57355 en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 13] aux fins d'ordonner le retour à l'habitation du local litigieux et de condamner Mme [W] à une amende de 10.000 euros fondée sur les dispositions de l'article l 324-1-1 IV du code du tourisme ; Et pour le surplus, Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] à une amende de 30.000 euros, outre la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 et aux dépens, Et statuant à nouveau, À titre principal, Juger que les articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s'appliquent pas au présent litige ; Juger que les articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s'appliquent au présent litige ; Juger l'infraction de changement d'usage non constituée en l'absence de démonstration par la ville de [Localité 13] de l'usage d'habitation des lieux au 1er janvier 1970 ; En conséquence, Infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] à une amende civile 30.000 euros, outre la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 et aux dépens ; Débouter la ville de [Localité 13] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires à savoir de voir condamner Mme [W] à une amende civile de 50.000 euros et au paiement d'une amende de 2.000 euros au titre de l'article 700 et aux dépens ; À titre subsidiaire, si l'infraction présumée du changement d'usage devait être caractérisée, Prendre acte de la bonne foi et des diligences entreprises pour se conformer à la règlementation en vigueur, de la cessation de toute activité de location dès réception de l'assignation, mais également de sa situation personnelle et de l'absence d'enrichissement réel ; En conséquence, Infirmer la condamnation de Mme [W] à une amende de 30.000 euros ; Réduire l'amende civile à un montant ne pouvant excéder la somme de 6.000 euros ; En toute hypothèse, Condamner la ville de [Localité 13] à verser à Mme [W] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Me Derhy. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 décembre 2024, la ville de [Localité 13] demande à la cour, de : Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de Mme [W] ; Juger la ville de [Localité 13], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 13], recevable en son appel incident et en ses conclusions et l'y en juger bien fondée ; Confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 3 juin 2024 en ce que le tribunal a : Condamné Mme [W] à payer une amende civile dont le produit sera versé à la ville de [Localité 13] pour avoir enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l'appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 6ème étage, porte 2001 de l'immeuble du [Adresse 2] (constituant le lot 36) ; Condamné Mme [W] à payer à la ville de [Localité 13] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [W] aux dépens ; Infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 3 juin 2024 en ce que le tribunal a : Fixé à 30.000 euros le quantum de l'amende civile mise à la charge de Mme [W] ; Rejeté la demande de la ville de [Localité 13] fondée sur les dispositions de l'article L324-1-1 IV du code du tourisme ; Et statuant de nouveau, Condamner Mme [W] à payer une amende civile d'un montant de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l'appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 6ème étage, porte 2001 de l'immeuble du [Adresse 3] (constituant le lot 36) dont le produit sera versé à la ville de [Localité 13] ; Juger que Mme [W] a enfreint les dispositions de l'article L324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant pas le nombre de jours au cours desquels l'appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ; Et condamner Mme [W] à payer une amende civile de 10.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 13] ; En tout état de cause, Débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner Mme [W] à verser à la ville de [Localité 13] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [W] aux entiers dépens d'instance. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025. SUR CE, LA COUR Sur l'application de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale Aux termes de l'article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. » La loi du 19 novembre 2024 a modifié l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation s'agissant du critère de détermination de l'usage d'habitation. Le troisième alinéa de cet article, dans sa rédaction antérieure, disposait : « Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. » Il dispose dans sa rédaction nouvelle : « Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. » (Caractères gras de la cour) Cette loi modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d'habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d'une durée respective de sept et trente ans. Elle affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d'un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d'usage et a pour effet de soumettre à un régime d'autorisation préalable le changement d'usage de locaux qui n'en relevaient pas en l'état du texte dans sa rédaction antérieure. En conséquence, cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l'objet d'une application rétroactive. Dès lors, l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au 21 novembre 2024 est applicable à l'instance déjà en cours lors de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. Sur le fond S'agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement : qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 13] d'établir : l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; que selon l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, « [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. » En l'espèce, les parties s'opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 13] de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante. Il revient ainsi à la ville de [Localité 13] pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation. Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l'évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d'une occupation d'un local par son propriétaire, ne permet pas d'en établir l'usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu'elle est inopérante pour prouver qu'il était affecté, à cette date, à un usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié). Au cas présent, la déclaration modèle H2 a été établie et signée le 31 août 1970 par le propriétaire occupant du local, M. [L] [Y] ; elle précise que celui-ci est entré dans les lieux en 1968. Contrairement à ce que soutient l'appelante, cette déclaration a bien été enregistrée par l'administration dont le tampon figure à gauche de la date d'enregistrement du document. Par ailleurs, les ratures dénoncées par l'appelante ne sont pas de nature à retirer au document sa valeur probante, elles correspondent, comme l'a relevé le premier juge, aux actualisations opérées par l'administration au fil du temps. Ainsi, le nom de M. [Y] a été rayé pour faire apparaître à sa droite le nom du propriétaire suivant : la SCI Henri, et par voie de conséquence, a été rayée l'année d'entrée dans les lieux de M. [Y]. Si la fiche H2 ne précise pas la lettre ou le numéro du bâtiment et de l'escalier, elle mentionne qu'il s'agit du lot 36, et le bien est identifié par ce numéro de lot dans le constat d'infraction, ce qui exclut tout doute sur la correspondance entre le bien visé par la fiche H2 et celui objet du contrôle de la ville de [Localité 13], un immeuble ne pouvant comporter deux lots portant le même numéro. Quant à la porte, s'il s'agit de la porte B sur la fiche H2 et de la porte 2001 sur le constat d'infraction, cette différence ne permet pas d'invalider la mention du lot comme l'a souligné le premier juge, étant observé que la numérotation des portes est susceptible de varier avec le temps. En outre, le bien tel qu'il est décrit sur la déclaration modèle H2 correspond à la description qui en est faite sur le constat d'infraction quant à sa composition et à sa surface. Si la déclaration H2 a été renseignée après le 1er janvier 1970, de sorte que selon la jurisprudence précitée elle n'établit pas en elle-même que le local était déjà affecté à cette date à l'usage d'habitation, la production du calepin de l'immeuble permet de le confirmer comme l'a relevé le premier juge. Ce document mentionne en effet que le propriétaire M. [Y] payait une taxe mobilière en 1970, c'est-à-dire une taxe d'habitation, laquelle était calculée pour les occupants à la date du 1er janvier de chaque année comme l'indique la ville de [Localité 13]. Le calepin mentionne en outre que l'immeuble construit est un « bâtiment à usage d'habitation », et selon l'attestation de propriété notariée produite par l'appelante, cet immeuble a fait l'objet d'un règlement de copropriété en date du 30 janvier 1968. Il en résulte que depuis 1968, date de fin de construction de l'immeuble et de son entrée dans les lieux, et jusqu'à la date (31 août 1970) à laquelle il renseigne la déclaration modèle H2, M. [Y] occupe un lot à usage d'habitation. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a considéré qu'était remplie la condition de l'infraction relative à l'usage d'habitation du bien concerné au 1er janvier 1970. Par ailleurs, il n'est pas discuté que ce bien ne constitue pas la résidence principale de Mme [W]. Ensuite, c'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le tribunal a au vu des éléments au dossier considéré que le changement illicite de l'usage du bien litigieux sans autorisation est caractérisé, et cela sur une période de temps conséquente. Il résulte en effet du constat du 23 septembre 2022 et du constat complémentaire du 29 novembre 2024 que l'appartement litigieux est loué pour de courtes durées depuis avril 2018 comme en attestent les commentaires laissés par des locataires, et selon les décomptes transmis par la plateforme Airbnb, le bien a été loué 277 nuitées en 2019, 178 nuitées en 2020, 263 nuitées en 2021, 301 nuitées en 2022 et 200 nuitées en 2023. Mme [W] ne saurait plaider l'ignorance de la réglementation applicable alors que celle-ci est portée à la connaissance des déclarants en ligne, et qu'elle a été précisément informée par la Ville du caractère illicite de sa location par courrier du 7 octobre 2021, la poursuivant néanmoins jusqu'en 2023, ne désactivant son numéro d'enregistrement que le 12 décembre 2023 et concluant un bail mobilité le 27 février 2024. S'agissant des gains qu'elle a tirés de la location illicite, Mme [W] soutient qu'ils se sont limités à un montant total de 21.294 euros sur cinq ans, produisant avis d'imposition et liasses fiscales des années 2019 à 2023. Toutefois, les revenus qu'elle a déclarés à l'administration fiscale ont été minimisés, Mme [W] a fait l'objet d'un redressement au titre des revenus locatifs qu'elle a déclarés. Elle produit en pièce 21a) le courrier de rectification de la Direction générale des finances publiques qui mentionne les montants bruts tirés de la location pour 2018 et 2019, montants qu'elle a noircis au feutre mais qui restent visibles, des montants bruts de 30.832 et de 24.943 euros apparaissant pour ces deux années. Ces montants ont été reconstitués par l'administration fiscale sur la base des listings établis par la plateforme de location Airbnb. Les montants avancés par Mme [W] ne sont donc pas fiables. Sur la base du nombre de locations journalières de 2019 à 2023 transmis par la plateforme Airbnb (1219) et d'un loyer journalier de 120 euros ressortant des annonces de location, le gain brut total s'élève à 146.280 euros sur cette période de cinq années, soit un montant largement supérieur à celui que Mme [W] aurait tiré d'une location licite, étant en outre observé que le montant de la compensation financière qu'elle aurait dû acquitter pour obtenir un changement d'usage aurait été de l'ordre de 80.000 euros. Quant à la situation financière de Mme [W], elle n'est que partiellement démontrée. Ses bulletins de salaire de janvier à septembre 2024 font ressortir un revenu mensuel net de 2.851 euros. Ses derniers avis d'imposition ne sont pas versés comme l'a déjà relevé le premier juge, et Mme [W] ne fait pas état de son épargne. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'amende civile de 30.000 euros prononcée par le tribunal judiciaire de Paris est justifiée. La décision sera confirmée de ce chef. Pour ce qui est enfin de l'amende civile sollicitée par la Ville sur le fondement de l'article L.324-1-1 V du code de tourisme pour l'infraction visée au paragraphe IV de défaut de transmission du nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a été loué, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que l'obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale. (Cass. Civ 3ème, pourvoi n° 22-20.495, publié). Le jugement sera également confirmé de ce chef. Le sort des dépens et frais irrépétibles a été justement apprécié en première instance. Le jugement sera aussi confirmé sur ce point. Perdant en appel, Mme [W] sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la ville de [Localité 13] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de sa saisine, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne Mme [W] aux dépens de l'instance d'appel, La condamne à payer à la ville de [Localité 13] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE