Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00648 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTX7
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis 19/21, Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [Y] [L]
demeurant 01, rue de Châteaudun - 3e étage - 45000 ORLEANS
comparante en personne
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire Copies délivrées le :
délivrée le :
à : à :
RAPPEL DES FAITS
Monsieur [T] [F], représenté par la société PARGEST, a donné à bail par contrat du 21 août 2023 à Madame [Y] [L] un bien meublé à usage d'habitation situé au 1 rue de Châteaudun 45000 ORLEANS -3ème étage- moyennant un loyer mensuel initial de 569,00 euros, outre 30,00 euros de provision sur charges, payables d’avance au 5 de chaque mois.
Le 8 août 2023, le bailleur Monsieur [T] [F] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.
Des loyers restant impayés à compter du mois de septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Madame [Y] [L] avoir procédé -selon une première quittance subrogative du 19 octobre 2023 et en sa qualité de caution- à un versement d’un montant de 1.198,00 € au bailleur Monsieur [T] [F], puis le 11 janvier 2024 une seconde quittance subrogative a été délivrée par ce dernier à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 2.625,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre des mois de septembre 2023 à janvier 2024 inclus.
Par acte du 15 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée dans les droits de Monsieur [T] [F] - a fait délivrer à Madame [Y] [L] un acte valant commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 1.198,00 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour les mois de septembre et octobre 2023.
Dénonçant la situation d’impayés, le commissaire de justice intervenant pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi par voie électronique le 16 novembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Par acte du 1er février 2024 remis à domicile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :
déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée en son action;
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
ordonner l’expulsion de Madame [Y] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner Madame [Y] [L] au paiement de la somme de 2.625,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 1.198,00 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;
fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
condamner Madame [Y] [L] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
condamner Madame [Y] [L] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;
dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 2 février 2024.
A l'audience du 25 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a indiqué que les loyers et charges arriérés restaient dus pour l’intégralité de la période de septembre 2023 jusqu’à juin 2024 inclus, et que la locataire ne s’était donc acquittée d’aucun loyer courant pendant toute cette période. Elle a donc maintenu oralement l’intégralité de ses demandes et actualisé sa créance selon décompte du 24 juin 2024 à la somme de 4.890,70 euros, hors frais de procédure.
Madame [Y] [L], qui a comparu en personne, a déclaré travailler comme téléconseillère pour un salaire de 1.100 €, vivre avec un enfant à charge de 18 ans en études, avoir accumulé d’autres dettes, et notamment un crédit de 4.000 € non remboursé, ainsi qu’un arriéré locatif de 18.000 € sur un autre logement pour laquelle une saisie sur ses salaires est en cours, et a ajouté enfin qu’elle envisageait de déposer prochainement un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire selon les dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.
I. SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.
Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.
La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 8 août 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »
L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».
En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée aux droits et actions du bailleur, tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions destinées à mettre un terme au bail en raison des impayés locatifs - démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 21 août 2023, et en expulsion à l’encontre de Madame [Y] [L].
II. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation du 1er février 2024 a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 juin 2024.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.
L’action est donc parfaitement recevable.
III. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 15 novembre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Or, le contrat de location conclu le 21 août 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe VI des conditions particulières), et le commandement de payer visant spécifiquement cette clause a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.198,00 euros et ce, dans le délai contractuel prévu de 2 mois, et non dans le légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.
En l'espèce, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis jurisprudentiel de la Cour de Cassation, le délai prévu contractuellement par les parties pour l’application de la clause résolutoire restera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer le 15 novembre 2023.
Madame [Y] [L] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 1.198,00 euros, expirant le lundi 15 janvier 2024 à 24 heures, et en l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du mardi 16 janvier 2024 à 0 heure.
L’expulsion de Madame [Y] [L] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT
En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats, outre le contrat de bail, un décompte arrêté à la date du 24 juin 2024 démontrant que Madame [Y] [L] reste devoir la somme de 4.890,70 euros au titre des loyers et charges, hors frais de poursuite.
Il est donc constant que Madame [Y] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 15 janvier 2024 et, qu’à compter du 16 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2024, la locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience.
Comparaissant en personne à l'audience, Madame [Y] [L] ne conteste pas le principe et reconnaît sans conteste le montant de sa dette locative, tout en faisant part au tribunal de sa situation actuelle de « surendettement », et par conséquent, de son impossibilité matérielle de faire face au paiement de la grande majorité de ses charges courantes.
Aussi, dans ces conditions, Madame [Y] [L] sera condamnée au paiement de la somme principale de 4.890,70 euros (dette arrêtée selon décompte du 24 juin 2024), assortie des intérêts calculés au taux légal sur la somme de 1.198,00 euros à compter du commandement de payer en date du 15 novembre 2023, et à compter de l'assignation introductive d’instance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.
Madame [Y] [L] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure au 16 janvier 2024, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux avec remise des clés.
Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges mensuelles du logement s’élevant à 599,00 euros, conformément à la demande contenue dans l'assignation.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [Y] [L], qui succombe dans la présente procédure, supportera la charge de l'intégralité des dépens, dont le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.
Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES afin d’obtenir la reconnaissance de ses droits de caution, subrogée dans les droits du bailleur, et eu égard à la situation financière et sociale difficile de Madame [Y] [L], cette dernière ne sera donc pas condamnée à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La société requérante sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
Il y a lieu, enfin, de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2023 entre Monsieur [T] [F] et Madame [Y] [L] concernant le bien à usage d'habitation situé au 1 rue de Châteaudun 45000 ORLEANS -3ème étage- sont réunies à la date du 15 janvier 2024 à 24 heures et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [L], occupante sans droit ni titre du logement précité, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [Y] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.890,70 € (quatre mille huit cent quatre vingt dix euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -dette locative arrêtée selon décompte du 24 juin 2024- assortie des intérêts calculés au taux légal, sur la somme de 1.198,00 euros à compter du commandement de payer en date du 15 novembre 2023, et à compter de l'assignation introductive d’instance pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [Y] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges incluses, soit la somme de 599,00 € (cinq cent quatre vingt dix neuf euros), calculée à compter du 16 janvier 2024 -suivant décompte précité du 24 juin 2024- et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [L] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance ;
REJETTE toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière, Le juge,
