Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 24/00652

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/00652 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YXEO Minute : 24/588 S.C.I. CK2 Représentant : Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1939 C/ Monsieur [P] [Z] [G] [V] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me DOUEK Copie délivrée à : Mme [V] Le 03 Mai 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. CK2, ayant son siège social [Adresse 5], représentée par maitre DOUEK, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [P] [Z] [G] [V], demeurant [Adresse 3] comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par assignation du 6 décembre 2023, la SCI CK2 a fait citer Madame [P] [Z] [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal demandant: -de condamner Madame [V] à lui payer la somme de 2 926,76 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte au 20 novembre 2023 et les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de l’assignation et l’audience dont le décompte sera produit à l’audience -de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence de prononcer la résiliation du bail -d'ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [V] et tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique -de condamner Madame [V] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et accessoires jusqu’au départ effectif -de la condamner à lui payer la somme de 350 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer A l’appui, elle valoir que Madame [V] est locataire, en vertu d’acte sous seing privé du 13 janvier 1995 et d’un avenant du 8 juin 2016 d’un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] et que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai de sorte que la clause résolutoire est acquise. A l’audience du 4 mars 2024, la SCI CK2 précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 4 163,85 euros, terme de février 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [V] indique qu’elle souhaiterait rester dans le logement et propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 130 euros en plus du loyer. La SCI CK2 s’oppose à l’octroi de délai de paiements faisant valoir que ce n’est pas la première fois qu’il y a des problèmes d’impayés. Elle ajoute que le loyer de février 2024 a été payé. Madame [V] fait valoir que cela fait 30 ans qu’elle occupe le logement sans qu’il n’y ait eu de gros problèmes. MOTIFS Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 6 juillet 2023 “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 6 décembre 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 10 juillet 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis deux mois avant l’audience; La demande est donc recevable ; Selon bail du 13 janvier 1995, ne mentionnant pas le nom du bailleur mais uniquement celui de son mandataire, il a été donné à bail à Monsieur [C] [L] et Madame [P] [V] son épouse un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 2 448 francs et une provision sur charges de 470 francs; Par avenant intervenu le 8 juin 2016 entre la SA L’IMMOBILIERE ACL PME et “Madame, Monsieur [V]/[L]”, la location d’une cave portant le numéro 18 a été ajoutée au bail du 13 janvier 1995; Par avenant du 21 novembre 2000, Madame [V] est devenue seule titulaire du bail; Il n’est pas contesté que la SCI CK2 vient aux droits du bailleur initial; Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ; Le 6 juillet 2023, la SCI CK2 a fait commandement à Madame [V] de lui payer la somme de 1 436,72 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 4 juillet 2023; Ce commandement vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme; Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il convient de constater la résiliation du bail au 6 septembre 2023; Madame [V] pourra, à défaut d’ avoir volontairement libéré les lieux objets du bail, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées; Il n’est pas justifié de la régularisation des charges; Selon les décomptes produits que la somme due au titre au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus, est de 4 163,85 euros; En conséquence, Madame [V] sera condamnée à payer cette somme et, à compter du 1er mars 2024, une indemnité mensuelle d’occupation définie comme ci-dessus; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet En l’espèce, il est constant que Madame [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et elle souhaite rester dans le logement ce qui constitue une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et il ressort du diagnostic social et financier qu’elle est en situation de régler sa dette; Il y lieu de lui accorder des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu’ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus; Il n’est pas justifié d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’application du taux de l’intérêt légal; La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive sera rejetée; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance; Madame [V] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 juillet 2022 ; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, Constate au 6 septembre 2023 la résiliation du bail conclu entre la SCI CK2 et Madame [P] [Z] [G] [V] ayant pour objet un appartement numéro 1 situé [Adresse 3] à [Localité 8]; Condamne Madame [P] [Z] [G] [V] à payer la SCI CK2 la somme de 4 163,85 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus et, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées; Dit que Madame [P] [Z] [G] [V] se libérera valablement en trente deux mensualités de 130 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [P] [Z] [G] [V] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies; Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet; Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [P] [Z] [G] [V] , qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Rejette toutes autres demandes; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne Madame [P] [Z] [G] [V] aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 juillet 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,