Tribunal judiciaire, 23 avril 2024. 24/01273

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/01273 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2JD Minute : 24/00682 Madame [V], [N] [R] épouse [F] Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403 Monsieur [S] [F] Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403 C/ Madame [Z] [J] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL GONDER Copie délivrée à : Mme [J] [Z] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 14 MARS 2024 tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDEURS : Madame [V], [N] [R] épouse [F], demeurant [Adresse 5] Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 5] Représentés par la SELARL GONDER, avocats au barreau de Bordeaux D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART Exposé du litige Par acte sous signature privée du 15 février 2021, Monsieur [S] [F] et Madame [V] [R] épouse [F] ont consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [J] et Monsieur [D] [K] sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 50 euros. Monsieur [D] [K] a quitté l’appartement en avril 2021. Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [Z] [J] un commandement de payer la somme principale de 1892,45 euros au titre de l'arriéré locatif, outre 130,12 euros de frais de procédure, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 décembre 2022. Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [Z] [J] un commandement de payer la somme principale de 1855,83 euros au titre de l'arriéré locatif, outre 72,80 euros de frais de procédure, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mai 2023. Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [Z] [J] un commandement de payer la somme principale de 1844,25 euros au titre de l'arriéré locatif, outre 72,80 euros de frais de procédure, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2023. Par assignation du 27 octobre 2023, Monsieur et Madame [F] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 1443,39 euros au titre de l’arriéré locatif, mois d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts de droit,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la clause pénale conformément au contrat de bail, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu avant l’audience. A l'audience du 14 mars 2024, Monsieur et Madame [F], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes formées dans leur assignation et précisent que la dette actualisée s’élève à la somme de 2258,85 euros, échéance de mars 2024 incluse. Ils indiquent que des versements sont effectués mais que ceux-ci ne sont pas complets. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur et Madame [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le bien-fondé de la demande Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application des articles 1224, 1227, 1228, 1229 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice. Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte démontrant que Madame [Z] [J] reste devoir la somme de 2258,85 euros, échéance de mars 2024 incluse. Cependant, en l'absence de la défenderesse à l'audience et en raison du principe du contradictoire, ce montant ne peut être retenu. Le décompte figurant sur l’assignation fait apparaître un solde débiteur de 1443,39 euros, échéance d’octobre 2023 incluse. Cependant, ce décompte ne tient pas compte des versements effectués par la locataire depuis décembre 2022 (qui apparaissent sur le décompte actualisé versé à l’audience). L’étude du décompte actualisé permet de constater que la dette locative s’élevait à la somme de 1050,53 euros au 10 octobre 2023, échéance d’octobre 2023, ce qui représente moins de deux échéances impayées. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que la locataire a été destinataire de trois commandements de payer dont les causes ont à chaque fois été réglées dans le délai de deux mois compte tenu de l’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne. Il ressort enfin du décompte que la locataire effectue des versements tous les mois depuis juin 2022 qui correspondent, à quelques euros près, à l’intégralité de son loyer résiduel (étant précisé, cependant, que les APL n’ont pas été versés en février 2024). Par conséquent, si la violation des obligations contractuelles est avérée, elle n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. Dans ces conditions, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus. Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. Compte tenu de l’absence de la défenderesse à l’audience, le principe du contradictoire impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation. Comme rappelé ci-avant, il résulte du décompte actualisé versé à l’audience que la locataire restait devoir la somme de 1050,53 euros au 10 octobre 2023, échéance d’octobre 2023. Toutefois, des versements ont été effectués par la locataire entre l’assignation et l’audience qui, à défaut d’indication par la débitrice, doivent s’imputer sur la dette la plus ancienne : un versement de 347 euros le 10 novembre 2023, un versement de 400 euros le 12 décembre 2023, un versement de 400 euros le 10 janvier 2024, un versement de 409 euros le 12 février 2024. Conformément à l’article 1342-10 du code civil, ces versements se sont imputés sur l’arriéré et non pas sur le loyer courant. La dette de 1050,53 euros qui existait à la date de l’assignation a donc été soldée. Dans ces conditions, la demande en paiement sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, Monsieur et Madame [F] n'établissent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui découlant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts. Sur la demande de paiement de la clause pénale Les bailleurs sollicitent le paiement de la clause pénale prévue au bail. Cependant, d’une part, le contrat ne prévoit expressément aucune clause pénale. D’autre part, une telle clause serait réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, les bailleurs seront déboutés de cette demande. Sur les autres demandes Sur les dépens En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, l’instance était nécessaire, une dette locative existait bien au jour de l’assignation et, si la locataire a effectué des versements qui ont permis d’apurer cette dette, elle n’a pas pour autant réglé l’intégralité du loyer et des charges depuis l’assignation. Dès lors, par dérogation à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [J] sera condamnée aux dépens de la présente instance. Sur l’article 700 du code de procédure civile L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Monsieur et Madame [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Monsieur [S] [F] et Madame [V] [R] épouse [F] de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation, de paiement de l’arriéré locatif, de paiement de la clause abusive et de dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [S] [F] et Madame [V] [R] épouse [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [Z] [J] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé à Aulnay-sous-Bois le 23 avril 2024. La greffière La juge