Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53315 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SYH
N° : 2
Assignation du :
29 Avril 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 août 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. KENNEDY INVESTISSEMENT
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC192
DEFENDERESSE
La société S.A.S. HELLOCOURTIER
[Adresse 1]
[Localité 4]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 01 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privéFR 667399291Date du bail non indiqué dessus (mention manquante p. 29)
prenant effet le 11 juin 2019, la SOCIÉTÉ CIVILE KENNEDY INVESTISSEMENTS (SCKI) a donné à bail commercial à la société HelloCourtier des locaux constitués du lot n°1 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer en principal de 15.600 euros par an, payable d'avance à une fréquence trimestrielle les premier janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 22 janvier 2024, à la société HelloCourtier, pour une somme de 15.444,70 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus), outre la somme de 1.544,47 euros au titre de la clause pénale.
Par acte délivré le 29 avril 2024, la SOCIETE CIVILE KENNEDY INVESTISSEMENTS a fait assigner la société HelloCourtier devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
• “CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail,
En conséquence :
• ORDONNER l'expulsion immédiate et sans délai de la société HELLOCOURTIER ainsi que de tout occupant de son chef en ce compris tout sous-locataire, et ce avec le concours ou l'assistance du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est, et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard,
• ORDONNER la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais du défendeur,
• CONDAMNER la société HELLOCOURTIER à régler à la SCI KENNEDY INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 20.448,48 euros selon décompte arrêté au 5 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés,
• CONDAMNER la société HELLOCOURTIER à régler à la SCI KENNEDY INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 2.044,85 euros selon décompte arrêté au 5 avril 2024 au titre de la clause pénale stipulée à l’article X du contrat du 11 juin 2019,
• FIXER le montant de l'indemnité d'occupation trimestrielle due par la société HELLOCOURTIER au double du loyer contractuel, soit à hauteur de la somme de 8.807,56 euros, outre une somme trimestrielle de 600 euros au titre des charges,
• CONDAMNER la société HELLOCOURTIER au paiement de ladite indemnité d'occupation à titre provisionnel à compter du 22 février 2024 jusqu'à la libération effective des locaux et la restitution des clés,
• CONDAMNER la société HELLOCOURTIER, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
• CONDAMNER la société HELLOCOURTIER en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la levée de l’état d’endettement”.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 1er juillet 2024, la SOCIETE CIVILE KENNEDY INVESTISSEMENTS a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée à étude à l’adresse de son siège social, la société HelloCourtier n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail (et la résiliation de droit d'un bail).
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail prévoit en son article IX une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, du rappel de loyer, de l’indemnité d’occupation, du réajustement des sommes dues correspondant au dépôt de garantie ou au titre des loyers d’avance, des frais et honoraires, droits, taxes du bail ou de tous avenants, ou encore des frais et honoraires, droits, taxes ou autres dus portés sur les exploits d’huissier, des accessoires du loyer, des frais de commandement de payer ou de mises en demeure, un mois après notification d’un commandement de payer resté totalement ou partiellement infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SOCIETE CIVILE KENNEDY INVESTISSEMENTS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 15.444,70 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société HelloCourtier et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.
FR 667399264Je propose d’écarter l’astreinte demandée dans la mesure où aucuns éléments ne sont avancé pour justifier de sa nécessité.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer conventionnel, soit 8.807,56 outre les charges et taxes.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SOCIETE CIVILE KENNEDY INVESTISSEMENTS, l'obligation de la société HelloCourtier au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 05 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 20.448,48 euros (2e trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société HelloCourtier.
Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 22 janvier 2024 à hauteur de 15.444,70 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
La SOCIETE CIVILE KENNEDY INVESTISSEMENTS sollicite l'application d'une pénalité prévue à l’article X du bail commercial lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes impayées à la date du terme pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
- Sur les autres demandes
La société HelloCourtier, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et de levée de l’état des inscriptions.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société HelloCourtier ne permet d’écarter la demande de la SOCIETE CIVILE KENNEDY INVESTISSEMENTS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 février 2024 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HelloCourtier et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] (lot n°1) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Société HelloCourtier, à compter du 23 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société HelloCourtier à payer à la SCI KENNEDY INVESTISSEMENT la somme de 20.448,48 euros à valoir sur les loyers, charges accessoires et indemnité d’occupation arrêtés au 05 avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur 15.444,70 euros et à compter du 29 avril 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale de 10 % ;
Condamnons la société HelloCourtier aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et les frais de levée de l’état des inscriptions ;
Condamnons la société HelloCourtier à payer à la SCI KENNEDY la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 27 août 2024.
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Violette BATY
