Cour d'appel, 27 février 2025. 24/03157

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 27 FEVRIER 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03157 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QI44 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 MAI 2024 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE N° RG 23/00608 APPELANT : Monsieur [J], [Y], [O] [W] né le 10 Décembre 1986 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Emmanuelle MANDROU, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me PANIS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005961 du 10/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : Madame [E] [L] née le 02 Août 1956 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me GARRIGUE Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseillère Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte en date du 12 mars 2021, avec prise d'effet au 1er avril 2021, Mme [E] [L] a donné à bail à M. [J] [W] un logement dans un ensemble immobilier, situé [Adresse 3], à [Localité 1] (11), moyennant un loyer mensuel de 470 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros. Mme [L] a délivré à M. [W], par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2022, un commandement de payer la somme principale de 1 225,48 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er décembre 2022, visant la clause résolutoire figurant au bail. Mme [L] a délivré à M. [W], par acte commissaire de justice du 20 juin 2023, un commandement de payer la somme principale de 1 563,69 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er juin 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail. Puis, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, elle l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux. Par ordonnance en date du 6 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé, a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire gurant au bail conclu le 12 mars 2021 entre Mme [E] [L] et M. [J] [W], concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3], sont réunies a la date du 21 août 2023, - ordonné en conséquence à M. [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés clans le délai de quinze jours à compter de la signi cation de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut pour M. [J] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitue les clés dans ce délai, Mme [E] [L] pourra, deux mois après la signi cation d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laisses sur place ; - condamné M. [J] [W] à verser à Mme [E] [L] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 5 708,09 euros (décompte arrêté au 12 mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; - condamné M. [J] [W] à payer à Mme [E] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 août 2023 et jusqu'à la date de la libération de nitive des lieux et la restitution des clés ; - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calcules tels que si le contrat s'était poursuivi ; - condamné M. [J] [W] à verser à Mme [E] [L] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa noti cation a la préfecture ; Par déclaration reçue le 18 juin 2024, M. [W] a relevé appel de cette ordonnance. Par avis en date du 8 juillet 2024, l'affaire a été fixée à l'audience du 7 janvier 2025 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Par conclusions du 18 juillet 2024, M. [W] demande à la cour de : - réformer l'ordonnance de référé déférée, - dire que la clause résolutoire n'est pas acquise à la date du 21 août 2023, - constater le dépôt d'un plan de surendettement, - suspendre les effets de la clause résolutoire en date du 21 août 2023 pendant 2 ans, - dire qu'il pourra s'acquitter de sa dette en 36 mensualités de 158,60 euros chacune. - dire que chacune des parties gardera la charge de ses dépens, étant bénéficiaire d'une décision d'aide juridictionnelle totale. Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que : - il bénéficie d'un plan de désendettement et les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus, - il est à jour de ses loyers pour les mois d'avril à juillet 2024, il perçoit des allocations chômage et a fait une demande de logement social, - il a été hospitalisé suite à la perte de son emploi, justifiant le non-paiement des loyers. Par conclusions du 23 septembre 2024, formant appel incident, Mme [L] demande à la cour au visa des articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi 6 juillet 1989, 1231-6 et 1344-1 du code civil, 835 et suivants du code de procédure civile, de : - débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes ; -par conséquent, confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ; - juger que la dette au 9 septembre 2024 s'élève à 6 410,19 euros; - condamner M. [W] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles. - condamner M. [W] aux dépens d'appel avec distraction. Elle expose en substance que : - les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti et la clause résolutoire est acquise depuis le 20 août 2023 avant la saisine de la commission de surendettement, - M. [W] se reconnaît débiteur de la somme de 5 708 euros, devenue 6 410,19 euros au 9 septembre 2024, il ne paie plus le loyer depuis juillet 2024, - par ailleurs, elle a reçu une mise en demeure du syndic au regard du comportement de son locataire, qui cause de graves problèmes de voisinage lorsque celui-ci présente un état alcoolisé. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est en date du 31 décembre 2024. MOTIFS de la DECISION : 1- sur la résiliation du bail et ses conséquences En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article. Le bail comprend une telle clause résolutoire (page 4 sur 19) et les commandements de payer visent ce délai de deux mois. En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. L'article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu'alimentaires, y compris donc ses loyers impayés. Ainsi, la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité. Si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d'expulsion peut suivre son cours. Le preneur peut seulement obtenir, sur le fondement de l'article 24 paragraphe V, la suspension des effets de cette clause. En l'espèce, il résulte du décompte, arrêté au 1er septembre 2024, versé aux débats que M . [W] n'a pas réglé les causes du commandement du 20 juin 2023, dont le bailleur demande l'application, dans les deux mois de sa délivrance. La décision de recevabilité de la commission de surendettement de l'Aude est intervenue le 20 juin 2024, soit postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire. Elle n'a donc aucune incidence sur celle-ci. Dans ces conditions, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu entre Mme [L] et M. [W] étaient réunies à la date du 21 août 2023 (conformément à la demande du bailleur). Il en résulte que M. [W] est occupant sans droit du logement appartenant à Mme [L] depuis la résiliation le 21 août 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire, ordonné à M. [W] de libérer les lieux et dit qu'à défaut, le bailleur pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion. 2- sur le paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Aux termes de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, fixé par le premier juge, au montant du loyer et des charges, tel que si le contrat s'était poursuivi. En l'espèce, les parties s'accordent sur le montant de la dette locative à hauteur de 5 708,09 euros à la date du 12 mars 2024 retenu par le premier juge (M. [W] sollicitant un échéancier de ce montant). Il résulte du décompte versé aux débats qu'il était redevable d'une somme de 6 410,19 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation à la date du 1er septembre 2024 (terme de septembre inclus), ce qu'il ne conteste pas. Au vu de ces éléments, l'ordonnance déférée sera confirmée au titre de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s'acquitter de l'arriéré locatif à hauteur de 5 708,09 euros à la date du 12 mars 2024, le bailleur n'ayant ni sollicité la réformation de l'ordonnance déférée quant à ce montant, ni formé une prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, et à verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. 3- sur la demande de délais de paiement  En application de l'article 24 V, VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, celui-ci a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;  2°(...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Ainsi, lorsque le locataire, dont la procédure de surendettement est en cours d'instruction, a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d'une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu'à l'élaboration des mesures imposées. En l'espèce au vu du dernier décompte produit par le bailleur, M. [W] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, notamment, depuis la recevabilité de la procédure de surendettement le 20 juin 2024, exposant, d'ailleurs, qu'il est à jour de ses loyers au mois de juin 2024. Sa demande de demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ne peut prospérer. M. [W] justifie percevoir 1 233,80 euros par mois au titre de l'allocation de retour à l'emploi. La commission de surendettement de l'Aude a retenu des charges, en ce compris le logement, de 1 378 euros par mois et orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 20 juin 2024 (dans le cadre duquel sa principale dette est la dette locative). Il justifie avoir été hospitalisé du 5 au 12 février 2024. Au vu de ces éléments, il ne démontre pas davantage avoir, en application de l'article 1345-5 du code civil, les capacités financières lui permettant de s'acquitter à la fois d'un plan d'apurement de sa dette locative et de son loyer et charges courantes. Aucun délai de paiement ne peut lui être accordé. L'ordonnance déférée sera confirmée. 4 sur les autres demandes M. [W], partie succombante, sera condamné aux dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu, celui-ci étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Rejette la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [J] [W] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle. le greffier la présidente