Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/03391

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M [L] [C] Mme [T] [I] ép [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-yves BENICHOU Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03391 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NTC N° MINUTE : 8 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3] représenté par Me Pierre-yves BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0009 DÉFENDEURS Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] non comparant, ni représenté Madame [T] [I] épouse [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03391 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NTC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 mars 2021, M. [P] [X] a consenti un bail d'habitation à M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 100 euros et d'une provision pour charges de 100 euros. Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13 200 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] le 4 décembre 2023. Par assignation du 5 mars 2024, M. [P] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 19 200 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, - 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 4 juin 2024, M. [P] [X] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [P] [X] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter M. [P] [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [P] [X] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [P] [X] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 1er décembre 2023 qui a donné un délai de six semaines au locataire pour régler l'arriéré locatif d'un montant de 13 200 euros arrêté à la date du commandement alors qu'en application des dispositions du bail conclu le 22 mars 2021, les locataires avaient un délai de deux mois pour régler la dette locative. Il convient de relever que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 février 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [P] [X] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors que le bailleur pourra solliciter l'octroi de la force publique, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande d'astreinte. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, M. [P] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] lui devaient la somme de 19200 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 200 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 2 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [X] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de M. [P] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2021 entre M. [P] [X], d'une part, et M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 2 février 2024, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE in solidum M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 200 euros (mille deux cents euros) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] à payer à M. [P] [X] la somme de 19 200 euros (dix-neuf mille deux cents euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE in solidum M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] à payer à M. [P] [X] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [L] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er décembre 2023 et celui de l'assignation du 5 mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge