Cour d'appel, 03 mai 2023. 21/07868

5ème Chambre ARRÊT N°-159 N° RG 21/07868 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SJ3B S.C.I. LAM [Y] C/ S.A.R.L. [L] EMMANUELLE S.E.L.A.R.L. GOPMJ Société LE FINISTERE ASSURANCE Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 03 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 22 Février 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.C.I. LAM [Y] représentée par son gérant Monsieur [W] [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Benjamin THOUMAZEAU de la SELAS CAP CODE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : S.A.R.L. [L] EMMANUELLE [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES S.E.L.A.R.L. GOPMJ Es qualités de mandataire judiciaire de la SARL [L] EMMANUELLE [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Société LE FINISTERE ASSURANCE [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Charles OGER de la SELARL ARMEN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Par acte sous seing privé du 21 février 2017, la société Lam [Y] a donné à bail à la société [L] Emmanuelle des locaux commerciaux situés [Adresse 3], destinés exclusivement à l'activité de crêperie-grill-restaurant. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 20 février 2017 et moyennant le loyer annuel de 11 400 euros hors taxes, payable mensuellement et d'avance le premier de chaque mois en douze termes égaux de 950 euros HT. Le 28 avril 2020, mandaté par la locataire à la suite du constat de lézardes importantes sous le PVC dans l'angle de la vitrine, le cabinet Flex Bat a établi un rapport d'expertise, alertant notamment sur le risque de ruine par effondrement de la vitrine du fait d'un mouvement des fondations. Saisi par le maire de la commune de Le Rheu, le juge des référés du tribunal administratif de Rennes, par ordonnance du 18 mai 2020, a désigné M. [M] [X] en qualité d'expert avec pour mission notamment de donner son avis sur l'état du bâtiment situé [Adresse 3] et sur la gravité du péril qu'il représente. L'expert a établi son rapport le 25 mai 2020, sur la base duquel le maire de la commune de [Localité 5] a pris un arrêté de péril imminent le 2 juin 2020. Par actes d'huissier des 17 juillet et 10 août 2020, la société [L] Emmanuelle a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes la société Lam [Y] et son assureur, la société Le Finistère Assurance, aux fins d'expertise. Par ordonnance du 16 octobre 2020, la demande d'expertise a été rejetée faute de motif légitime. La société [L] Emmanuelle a été placée en redressement judiciaire suivant jugement du 9 décembre 2020, lequel a désigné la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en qualité de mandataire judiciaire. Le 11 décembre 2020, la société [L] Emmanuelle a fait constater par huissier de justice la présence d'infiltrations d'eau affectant les locaux loués. Suivant requête du 29 mars 2021, enregistrée au greffe le 31 mars 2021, la société [L] Emmanuelle, ainsi que son mandataire judiciaire, ont sollicité du président du tribunal judiciaire de Rennes l'autorisation d'assigner à jour fixe la société Lam [Y] aux fins de poursuivre la résolution judiciaire du bail commercial conclu le 21 février 2017 aux torts exclusifs de sa bailleresse et obtenir la réparation des préjudices subis. L'autorisation d'assigner à jour fixe en vue de l'audience de la deuxième chambre du tribunal se tenant le 12 avril 2021 à 9 heures a été accordée par ordonnance du 1 avril 2021, laquelle prévoyait expressément que la SARL [L] Emmanuelle et la société GOPMJ fassent délivrer citation à la société Lam [Y] avant le 5 avril 2021 à 18 heures. L'assignation a été délivrée le 8 avril 2021. Par jugement rendu le 1er juin 2021, le tribunal a prononcé la caducité de l'assignation délivrée à la société Lam [Y] le 8 avril 2021 à la requête de la société [L] Emmanuelle et de la société GOPMJ et a déclaré la société Lam [Y] irrecevable en ses appels en intervention forcée et en garantie à l'encontre de la société Le Finistère Assurance, son assureur, de [H] et d'Emmanuelle [L]. Autorisées par ordonnance rendue sur requête le 3 juin 2021 et par exploit d'huissier en date du 8 juin 2021, la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, mandataire judiciaire de la société [L] Emmanuelle, ont à nouveau fait assigner la société Lam [Y] aux fins principalement de voir ordonner la résolution du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur et voir indemniser la perte du fonds de commerce. Par jugement du 12 octobre 2021, le tribunal de Rennes a : - reçu l'intervention volontaire à l'instance de la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, - débouté la société Lam [Y] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial pour destruction de la chose louée sans indemnité au bénéfice de la société [L] Emmanuelle et de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur, - prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 21 février 2017 entre la société Lam [Y], bailleur, et la société [L] Emmanuelle, preneur, aux torts exclusifs du bailleur à la date du 12 octobre 2021, - condamné la société Lam [Y] à régler à la société [L] Emmanuelle et à la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, la somme de 65 047 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, - condamné la société Lam [Y] à régler à la société [L] Emmanuelle et à la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance subi entre juin et octobre 2020, - débouté la société Lam [Y] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société Le Finistère Assurance, - condamné la société Lam [Y] aux dépens, - condamné la société Lam [Y] à verser à la société [L] Emmanuelle et à la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Lam [Y] à verser à la société Le Finistère Assurance une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - écarté l'exécution provisoire. Le 17 décembre 2021, la société Lam [Y] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 mars 2022, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 12 octobre 2021 en ce qu'il : * la déboute de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial pour destruction de la chose louée sans indemnité au bénéfice de la société [L] Emmanuelle et de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur, * prononce la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 21 février 2017 entre elle, bailleur, et la société [L] Emmanuelle, preneur, aux torts exclusifs du bailleur à la date du 12 octobre 2021, * la condamne à régler à la société [L] Emmanuelle et à la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, la somme de 65 047 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, * la condamne à régler à la société [L] Emmanuelle et à la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance subi entre juin et octobre 2020, * la déboute de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société Le Finistère Assurance, * la condamne la société Lam [Y] aux dépens, * la condamne à verser à la société [L] Emmanuelle et à la société GOPMJ, prise en la personne de maître [S] [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * la condamne à verser à la société Le Finistère Assurance une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * rejette toute demande plus ample ou contraire, Et statuant à nouveau, A titre principal, - rejeter la demande de résolution judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur, - débouter la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, de l'ensemble de leurs demandes, A titre subsidiaire, - constater l'absence de démonstration par la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle de la réalité du préjudice allégué, - débouter la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle de l'ensemble de leurs demandes, A titre infiniment subsidiaire, - condamner la société Le Finistère Assurance à la garantir de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre, A titre reconventionnel, - à titre principal, prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial pour destruction de la chose louée sans indemnité au bénéfice de la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société [L] Emmanuelle, En tout état de cause, - condamner in solidum la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle, à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, es qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] Emmanuelle aux entiers dépens. . Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2022, la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ ès qualités de liquidateur judiciaire demandent à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 12 octobre 2021 en ce qu'il : * prononce la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 21 février 2017 entre la société Lam [Y], bailleur, et la société [L] Emmanuelle, preneur, aux torts exclusifs du bailleur à la date du 12 octobre 2021, * condamne la société Lam [Y] à leur régler la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance subi entre juin et octobre 2020, Et statuant à nouveau, A titre principal, - ordonner la résolution du contrat de bail commercial du 21 Février 2017 aux torts exclusifs du bailleur à la date du 2 Juin 2020, - condamner la société Lam [Y] au paiement de la somme de 22 010 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi par la société [L] Emmanuelle entre le mois de juin 2020 et octobre 2020, - confirmer le jugement rendu le 12 Octobre 2021 en ce qu'il : * déboute la société Lam [Y] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial pour destruction de la chose louée sans indemnité au bénéfice de la société [L] Emmanuelle et de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur, * condamne la société Lam [Y] à leur régler la somme de 65 047 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, * condamne la société Lam [Y] aux dépens, * condamne la société Lam [Y] à leur verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * rejette toute demande plus ample ou contraire, - condamner solidairement la société Lam [Y] et Le Finistère Assurance au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 14 juin 2022, la société Le Finistère Assurance demande à la cour de : - déclarer irrecevables les demandes présentées par les époux [L], - déclarer irrecevables les demandes présentées par la société [L] Emmanuelle, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Lam [Y] de sa demande de garantie à l'encontre de la société Le Finistère Assurance et l'a condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la société Lam [Y] et les époux [L], la société [L] Emmanuelle et la société GOPMJ, ès qualités, de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre elle, - condamner in solidum, la société Lam [Y], les époux [L] et la société GOPMJ es qualité à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais d'appel ainsi qu'aux entiers dépens L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité. La société Le Finistère Assurance soutient que M. et Mme [L] ne sont pas recevables en leur appel pour ne pas avoir été parties à l'instance devant le tribunal. Elle rappelle que la SARL [L] Emmanuelle fait l'objet d'une liquidation judiciaire et qu'elle se trouve dessaisie de son administration. Elle qualifie d'irrecevables les demandes de la SARL [L] Emmanuelle. Dans leurs écritures conjointes avec la SCI Lam [Y], M. et Mme [L] n'expliquent pas leur présence dans les conclusions. Force est de constater qu'ils ne formulent aucune demande. La société Le Finistère Assurance est déboutée de sa demande en irrecevabilité. La SARL [L] Emmanuelle, en liquidation judiciaire, est jugée irrecevable en ses demandes. - Sur le bail. Au soutien de son appel, la SCI Lam [Y] signale que la SARL [L] Emmanuelle a exploité de manière normale le fonds de commerce jusqu'au 13 mars 2020, soit pendant 3 années jusqu'à la date de fermeture en raison de la crise sanitaire et qu'elle a perçu chroniquement les loyers avec retard. Elle indique que le preneur a suspendu unilatéralement le paiement des loyers à compter du 1er mars 2020, qu'il lui a refusé l'accès aux locaux tant pour son droit de visite que pour la réalisation de travaux. Elle expose qu'elle a appris que la SARL [L] Emmanuelle avait sollicité une expertise amiable sans l'informer et demandé en catimini à la mairie la mise en oeuvre d'une procédure de péril. Elle souligne qu'elle n'a pris connaissance de la procédure de péril imminent qu'à la fin du mois de mai et qu'elle a, après les expertises, pris contact avec les entreprises pour faire réaliser des devis et qu'elle s'est heurtée à l'hostilité du preneur pour la remise des clés du local loué. Elle affirme avoir accepté des devis pour des travaux pendant la première quinzaine du mois d'août et que les entreprises se sont heurtées au refus du preneur d'ouvrir le local. Elle indique que l'entreprise Landais a pu commencer les travaux en novembre, et que des violentes pluies ont causé des infiltrations occasionnant une suspension des travaux pour expertise, les travaux ayant pu être réalisés ultérieurement. Elle fait état du refus de la mairie du 20 avril 2021 d'ordonner la main levée de l'arrêté de péril et du recours formulé à son encontre. Elle explique que le maire n'a prononcé la main levée de l'arrêté de péril que le 17 août 2021, alors que les mesures prescrites par cet arrêté étaient réalisées depuis le mois de juin 2020 et ceux visés par l'expert le 26 mars 2021. Elle conteste que le bâtiment puisse s'effondrer comme l'affirme le preneur alors que seule une lézarde de quelques centimètres peut engendrer un risque d'éclatement à un vitrage. La SCI Lam [Y] récuse toute insalubrité du local, qualifie de mensonges les propos du preneur selon lesquels les travaux n'avaient pour but que de dissimuler des vices apparents. Elle prétend qu'il ne peut lui être reproché un manquement à l'obligation de délivrance. Elle entend invoquer le bail qui précise que le preneur a renoncé à tout recours contre lui dans les cas, notamment, où les lieux loués seraient inondés. Elle affirme que le preneur n'effectue plus aucun entretien régulier des locaux depuis le mois de mars 2020 et a tout mis en oeuvre pour empêcher la réalisation de travaux. Elle conteste toute garantie du fait des vices cachés ainsi que toute indemnisation en raison de réparations urgentes en application des clauses du bail. La SCI Lam [Y] estime être fondée à demander la résiliation du bail pour destruction du bien loué sans indemnité en raison de l'arrêté de péril, ou pour non paiement des loyers depuis le mois de décembre 2019 notamment. En réponse, la société [L] Emmanuelle, M. et Mme [L] et la SELARL GOPMJ ès qualités invoquent le rapport du cabinet Flex Bat qui affirme que des travaux ont été réalisés avant la cession du fonds de commerce pour dissimuler des vices apparents et que devant l'urgence de la situation, la mairie a été avisée. Ils affirment que la SCI Lam [Y] a été informée de la procédure de péril puisqu'elle a été destinataire du rapport d'expertise de M. [X] désigné par le tribunal administratif. Ils précisent qu'ils ont saisi le juge des référés pour constater contradictoirement les vices cachés avant que le bailleur n'entreprenne des travaux. Ils font état d'une l'inondation du local en décembre 2020. Les intimés soulignent que l'obligation de délivrance à laquelle est tenu le bailleur lui impose de maintenir les locaux conformes à leur destination contractuelle au moment de la prise d'effet du bail et au cours de l'exécution dudit bail. Concernant la clause de non recours, ils affirment qu'elle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en bon état, qui est l'essence même du bail. Ils avancent que le bailleur ne peut pas s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux. Ils soutiennent que la SARL [L] Emmanuelle s'est trouvée dans l'impossibilité totale d'exploiter son fonds du fait des désordres affectant le local et des risques d'incendie. Ils entendent se prévaloir de fautes contractuelles du bailleur qui a omis de préciser que le local était affecté de désordre et qui n'a pas réalisé les travaux nécessaires. Ils fixent la date de résolution du bail au 2 juin 2020 et non pas au 12 octobre 2021 comme l'ont fait les premiers juges. Ils dénoncent avoir perdu le droit au bail et la clientèle et d'avoir subi, en plus, un préjudice de jouissance. La société Le Finistère Assurance explique que le preneur a renoncé à agir à l'encontre de son bailleur s'agissant des conséquences et troubles causés par l'état des locaux. - Sur l'obligation de délivrance. Au visa de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute nature et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. L'obligation d'assurer la délivrance de la chose louée et la jouissance paisible du preneur dure tout le long de l'exécution du bail, ce qui doit conduire le bailleur à garantir le preneur de l'impossibilité d'exploiter son activité. Il est avéré que le bail commercial prévoit en son paragraphe sur les charges et conditions que : le présent bail est fait sous diverses charges et conditions que le preneur s'oblige à exécuter, à peine de tous dommages et intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble au bailleur. 1°- Etat des lieux. Le preneur prend les locaux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun aménagement, remise en état ou réparation, ni lui faire aucune réclamation et s'interdit tout recours contre lui. Le preneur déclare bien connaître l'état des lieux loués pour les avoir visités. Au paragraphe sur les charges et conditions relatives au bailleur, il est prévu : le preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur, et tous mandataires du bailleur, et leurs assureurs et s'engage à obtenir les mêmes renonciations de tous assureurs dans les cas suivants : (...) - c) en cas de dégâts causés aux locaux, loués et/ou à tous éléments mobiliers s'y trouvant, par suite de fuites, d'infiltrations ou d'humidité, ou autres circonstances (notamment dans le cas où les lieux loués seraient inondés ou envahis par les eaux pluviales ou autres, fuites d'eau, écoulement, etc... C) en cas de vice ou défaut des locaux loués, le preneur renonce particulièrement à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil. L'obligation de délivrance est une des obligations essentielles du bail commercial. [Z] cette obligation ou dispenser le bailleur de cette obligation vide le contrat de bail de toute substance, de tout intérêt. C'est par une juste appréciation que les premiers juges ont dit que la SCI Lam [Y] ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance en invoquant les clauses contractuelles précitées. L'expert, M. [X], a noté : * à l'extérieur - un affaissement ponctuel et mineur de la terrasse avec une fissuration des seuils des parties Nord et Sud de la façade Est, - une rupture du vitrage Sud du tableau de la porte vitrée Nord, - sur la façade Nord, une lézarde ouverte sur 18 mm à proximité de l'angle Nord Est avec des traces anciennes de rebouchage et mise en compression et bombement du vitrage Nord toute hauteur du rez-de-chaussée, - une terrasse formant la toiture partielle de la salle du restaurant avec un revêtement carrelage, sans aucun principe d'étanchéité perceptible. * à l'intérieur - rupture du dallage et du carrelage ancien en angle Nord Est en périphérie du poteau d'angle avec des traces de rebouchage, mise en compression du vitrage Nord toute hauteur avec risque de rupture soit par multi-fissuration soit par éclatement, - fissure transversale avec trace d'infiltration à la jonction de la façade et de la terrasse. Les observations de l'expert sont claires en ce qu'il fait état d'un affaissement de la maçonnerie en angle Nord Est et que cet affaissement n'est pas récent au regard des travaux de rebouchage anciens. Il a fait état de traces d'infiltrations importantes par la terrasse faisant office de couverture de la salle de restaurant, infiltrations qui peuvent atteindre l'installation électrique générant un risque de court circuit voire d'incendie. Il conclut à un risque manifeste pour la sécurité des personnes tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'établissement et conclut à un état de péril imminent. Ces constats et conclusions avaient déjà été précisés dans l'expertise amiable de la société Flexbat du 28 avril 2020 qui signale 'il y a un mouvement des fondations du fait des fissures et brisures sur la vitrine. Lors de nos investigations, nous remarquons qu'un mastic élastomère blanc a été lissé en bas des deux vitrines au niveau de l'écartement visible à l'oeil nu. Nous rajoutons également que le revêtement en PVC, placé derrière le poteau, dissimulait le désordre et les réparations succintes. Le désordre a déjà reçu des travaux de réfection.(...) Nous risquons un risque de ruine par effondrement de la vitrine et des fondations au niveau de l'angle de la vitrine (...) Nous portons également une observation sur l'état du solin et de la toiture à refaire entièrement. Le bailleur invoque un défaut d'entretien du preneur à compter du mois d'avril 2020, sans apporter le moindre élément probant et en oubliant que les désordres invoqués sont antérieurs à cette date voire antérieurs à l'entrée du preneur dans les lieux puisque les travaux de rebouchage n'ont pas réglé le désordre. L'expert préconise une réouverture de l'établissement après des travaux nécessaires à la stabilisation des fondations le long de l'angle Nord-Est du bâtiment avec remplacement de la vitrine, ainsi qu'à l'issue de la pose d'une étanchéité sur la terrasse faisant office de couverture partielle de la salle de restaurant. Il note qu'à cette occasion, la résistance mécanique de la poutre support de la terrasse au droit de sa jonction avec la façade Ouest du bâtiment principal devra être vérifiée par un ingénieur structure. Le bailleur ne peut s'exonérer, en raison de son obligation de délivrance, de procéder aux travaux rendus nécessaires notamment pour les vices affectant la structure de l'immeuble. Le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance, les désordres affectant le fonds lui étant imputables. Certes en application de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Dans le cas présent, la condition du cas fortuit fait défaut. Certes le bail commercial prévoit en sa clause C intitulé Résiliation : dans le cas où, pour une cause quelconque (vices de construction, ou vétusté de l'immeuble qui le rendraient impropre à sa destination, reculement, alignement....) et pour tout autre cause indépendante de la volonté du bailleur, l'immeuble dont dépendent les lieux loués viendraient à être démoli ou détruit partiellement ou encore frappé d'un arrêté d'insalubrité (même remédiable) ou de péril, le présent bail sera résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur. Cette clause ne saurait trouver application dans le cas présent puisque les désordres affectant l'immeuble ne sont pas indépendants de la volonté du bailleur, qui n'a pas réalisé les travaux appropriés avant la conclusion du bail. Les désordres de l'immeuble ont conduit le maire de [Localité 5] à prendre un arrêté de péril imminent le 2 juin 2020 prévoyant : - en son article 1 : la mise en place d'un périmètre de sécurité par la pose de barrière devant le vitrage, la pose d'un film sur la vitrine, la coupure de l'alimentation électrique par M. [Y], - en son article 3 : l'évacuation des occupants. La SARL [L] Emmanuelle n'a pas pu exploiter le local conformément à sa destination contractuelle. Cette impossibilité d'exploitation justifie la résiliation du bail. Le bailleur ne peut se prévaloir de l'absence de paiement des loyers au regard de l'exception d'inexécution, absence de paiement qui n'a fait l'objet d'aucune réclamation avant l'arrêté de péril. La résiliation est prononcée aux torts exclusifs du bailleur à compter du 2 juin 2020. Le jugement est confirmé sur le principe de la résiliation et infirmé sur la date de la résiliation. - Sur l'indemnisation. * La perte du fonds de commerce. La SARL [L] Emmanuelle sollicite une somme destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à lui permettre d'acquérir un fonds de valeur identique. Elle indique que son activité commerciale fonctionnait bien avant l'arrêté de péril. La SCI Lam [Y] indique que la jurisprudence retient que la valeur d'un fonds de commerce de restauration est égale à 65 % voire 75 % du chiffre d'affaires annuel. Elle souligne que le prix des éléments incorporels du fonds est de 68 000 euros et non pas de 85 000 euros dans l'acte de cession et estime que seul un rapport d'expertise peut permettre l'évaluation du fonds de commerce. La société Le Finistère Assurance s'étonne que le preneur n'ait pas mobilisé les garanties de son assurance. Elle discute les demandes indemnitaires. La résiliation d'un bail commercial aux torts du bailleur peut ouvrir droit à une indemnité au titre de la perte du fonds de commerce. Le moyen sur l'absence de garantie de l'assurance de la société [L] Emmanuelle n'est pas retenu, à défaut d'être justifié. Il n'est pas contesté que la SARL [L] Emmanuelle a réalisé un chiffre d'affaires de 107 081 euros du 23 janvier 2017 au 31 août 2018, de 77 575 euros du 1er septembre 2019 au 31 août 2020, et de 49 936 euros du 1er septembre 2019 au 31 août 2020. Les premiers juges ont retenu exactement une somme de 65 047 euros au titre de la moyenne annuelle du chiffre d'affaires HT réalisée par la SARL [L] Emmanuelle depuis son entrée dans les lieux. Cette somme correspond à la valeur des éléments incorporels du fonds de commerce. Le bailleur exige l'instauration d'une mesure d'expertise sans en justifier la nécessité. La somme de 65 047 euros est confirmée. * Le préjudice de jouissance. La SARL [L] Emmanuelle demande l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en indiquant subir une perte de marge d'exploitation de 4 402 euros par mois entre juin et octobre 2020. La SCI Lam [Y] conteste cette demande. Des pièces du dossier, il résulte que la SARL [L] Emmanuelle a empêché, retardé la mise en oeuvre des travaux de reprise des travaux du 17 juillet au 16 octobre 2020 et ne saurait être indemnisée sur cette période. Le préjudice de jouissance est évalué à la somme de 8 804 euros. Le jugement est infirmé sur ce point. Les écritures de la SCI Lam [Y] sur l'éventuelle absence de demande d'aide de l'Etat dans le cadre de la pandémie sont sans conséquence sur le montant précité. * La suspension des loyers commerciaux. La SARL [L] Emmanuelle considère qu'elle était en droit de suspendre le paiement des loyers compte tenu de l'impossibilité d'exploiter le local. Le bailleur conteste cette demande estimant qu'elle fait double emploi avec le préjudice de jouissance. La cour constate qu'aucune demande n'est formalisée à ce titre par la société [L] Emmanuelle. Cette absence de paiement n'a fait l'objet d'aucune réclamation avant l'arrêté de péril et était, au moins pour partie, justifiée au titre de l'exception d'inexécution. - Sur la garantie de la société Le Finistère Assurance. La SCI Lam [Y] demande la garantie de la société Le Finistère Assurance au titre d'une assurance multirisque des professionnels. Elle entend se prévaloir d'une garantie Responsabilité civile, d'une garantie Dégâts des eaux, d'une garantie Perte des loyers et d'une garantie Bris de glace. La société Le Finistère Assurance expose que sa garantie ne peut être mobilisée en raison de la connaissance par la société Lam [Y] du vice affectant l'immeuble qui est antérieur à la souscription du contrat d'assurance (le 15 mars 2017). Il est avéré que la société Lam [Y], ou un de ses associés, a exploité le local commercial de 2013 à 2017. Des éléments du dossier, et plus particulièrement des expertises judiciaire et amiable, il résulte que : - le tassement des fondations date depuis de nombreuses années au vu de l'existence de calfeutrements inappropriés sur une fissure verticale en soubassement extérieur, sur le sol carrelé qui a été recouvert en 2013 par un sol PVC collé, - M. [Y] a posé ce sol PVC (selon le rapport de l'assureur). La SCI Lam [Y] avait donc connaissance des lézardes et fissures. Le contrat d'assurance a pris effet le 15 mars 2017. Ainsi le fait dommageable est antérieur à la souscription du contrat d'assurance. Les garanties ne peuvent être mobilisées. En outre, comme l'ont précisé les premiers juges, la SCI Lam [Y] ne démontre pas remplir les conditions contractuelles au titre des garanties Responsabilité civile, Dégâts des eaux et Bris de glace. Le jugement, en ce qu'il a débouté la SCI Lam [Y] de ses demandes dirigées contre la société Le Finistère Assurance, est confirmé. - Les autres demandes. Succombant en appel, la SCI Lam [Y] est déboutée de sa demande en frais irrépétibles, et est condamnée à payer à la SELARL GOPMJ, ès-qualités, la somme de 3 000 euros et à la société Le Finistère Assurance la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, étant par ailleurs rappelé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Déboute la société Le Finistère Assurance de sa demande vis à vis de M. et Mme [L] ; Juge la SARL [L] Emmanuelle irrecevable en ses demandes ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf celles concernant la date de résiliation du bail et le préjudice de jouissance ; Statuant à nouveau, Juge que la résiliation du bail est intervenue le 02 juin 2020 ; Condamne la SCI Lam [Y] à payer à la SELARL GOPMJ, ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL [L] Emmanuelle, la somme de 8 804 euros au titre de son préjudice de jouissance ; Y ajoutant, Déboute la SCI Lam [Y] de sa demande en frais irrépétibles ; Condamne la SCI Lam [Y] à payer à la SELARL GOPMJ, ès-qualités, la somme de 3 000 euros et à la société Le Finistère Assurance la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Lam [Y] aux entiers dépens. Le greffier, La présidente,