Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/57663 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23OA
AS M N° : 8
Assignation du :
11 Octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 23 octobre 2024
par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
S.A.S. SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483
DEFENDERESSE
S.A.S.U. GLAM FASHION BEAUTY
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS - #C2088
DÉBATS
A l’audience du 25 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 30 septembre 2020, la société Soho Chapelle international, représentée par sa gestionnaire, la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), a consenti un bail commercial à la société Glam fashion beauty portant sur des locaux situés [Adresse 1] consistant en un local commercial au rez-de-chaussée et un logement au 1er étage, moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 28.443,20 euros HT/HC, payable trimestriellement et à terme à échoir.
Par avenant du 26 octobre 2021, la société Soho Chapelle international a proposé, à sa demande, un autre logement à la société Glam fashion beauty et le loyer annuel du bail commercial a été porté à 29.395,80 euros HT/HC, outre une provision pour charges trimestrielle de 2.166,12 euros HT.
Un protocole d’accord a été signé par les parties le même jour en vue de l’apurement par la locataire de sa dette locative s’élevant à 16.939,61 euros.
Par acte du 12 juin 2023, la société Soho Chapelle international a fait délivrer à la société Glam fashion beauty un commandement de payer la somme de 79.372,10 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Par acte du 12 octobre 2023, la société Soho Chapelle international a assigné la société Glam fashion beauty devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 97.215,69 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle égale au loyer augmenté des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération des locaux ;condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1.450 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant les frais de procédure.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l'audience du 25 septembre 2024, la société Soho Chapelle international maintient ses demandes et s’oppose à celles de la société Glam fashion beauty.
A l’audience, elle actualise oralement sa demande de provision à la somme de 141.869,09 euros au titre de l’arriéré locatif au 25 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.
Aux termes de ses conclusions remises et développées oralement à l’audience, la société Glam fashion beauty demande à la présente juridiction de :
A titre principal,
déclarer la demanderesse irrecevable en ses demandes ;constater l’existence de contestations sérieuses ;se déclarer incompétent au regard de l’existence de contestations sérieuses ;A titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;ordonner la requalification du bail commercial en « bail code civil » ;lui accorder les plus larges délais de paiement ;En tout état de cause,
recevoir l’intégralité de ses prétentions et la juger bien fondée ;débouter la société Soho Chapelle international de toutes ses demandes ;écarter l’exécution provisoire du « jugement » à intervenir ;condamner la société Soho Chapelle international à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties.
MOTIFS
Sur l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse
La défenderesse qualifie d’exception d’incompétence un défaut de pouvoir du juge des référés à raison de l’existence de contestations sérieuses, lesquelles seront examinées ci-après.
Il est en tout état de cause rappelé que, contrairement à ce que soutient la locataire, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer une indemnité d’occupation provisionnelle en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 12 juin 2023 à hauteur de la somme de 79.372,10 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 5 mai 2023.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.
Celle-ci soulève des contestations qu’elle qualifie de sérieuses relativement à la qualification du bail signé par les parties et à l’absence de jouissance paisible.
Elle fait valoir, d’une part, que le bail doit être requalifié en bail d’habitation pour le lot constituant le logement et la résidence principale de sa gérante, Mme [N], celle-ci n’ayant jamais souhaité être soumise à un régime moins favorable s’agissant de son logement.
Elle soutient, d’autre part, que le bailleur doit assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’insécurité régnant dans le quartier (toxicomanies, troubles à l’ordre public, tentatives d’intrusion) compromettant l’exercice de son activité de « concept store ».
Cependant, le bail, expressément qualifié de bail commercial et soumis au statut des baux commerciaux, a été signé par la société Glam fashion beauty, société par actions simplifiée, qui est une société commerciale. Il concerne un local commercial de 58,42 m² au rez-de-chaussée et est destiné à l’exercice de l’activité commerciale de « conseil en image, showroom » de celle-ci. S’il porte également sur un local à usage d’habitation au premier étage, destiné à héberger la gérante de la société, il n’existe aucune contestation sérieuse sur sa qualification, choisie en toute connaissance de cause par la société locataire.
S’agissant de l’absence de jouissance paisible invoquée par la locataire, il n'existe pas d'obligation légale pour le bailleur d'assurer le maintien de l'environnement commercial et de garantir la sécurité autour des lieux loués, celui-ci n'étant tenu que d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance de la chose louée.
En l’espèce, le bailleur a mis les locaux loués à disposition de la société Glam fashion beauty, laquelle ne rapporte la preuve d’aucun manquement de sa part à ses obligations de délivrance et d’entretien. A cet égard, la photographie non datée d’une flaque d’eau, dont l’origine et la localisation sont inconnues, ne saurait justifier d’un défaut d’entretien du bailleur et dispenser la locataire du paiement de ses loyers, étant précisé que sa dette s’élève à un montant très significatif.
Les contestations soulevées n’étant pas sérieuses, l’acquisition de la clause résolutoire au 12 juillet 2023 à 24h00 ne peut qu’être constatée.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la bailleresse fait apparaître l’existence d’un arriéré locatif de 141.869,09 euros au 25 septembre 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus.
L’obligation de la société Glam fashion beauty n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 97.215,69 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.
La capitalisation des intérêts, sollicitée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.
Sur les demandes subsidiaires de requalification du bail et de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La défenderesse sollicite, en application de ces textes, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.
Cependant, il ressort des décomptes versés aux débats par la bailleresse que la société Glam fashion beauty rencontre des difficultés de paiement depuis l’origine du bail et que la dette ne cesse de croître, pour atteindre aujourd’hui la somme de 141.869,09 euros, qui représente près de trois ans de loyers et charges.
Elle n’est manifestement pas en mesure d’apurer cette dette dans un délai de deux ans, ni de régler son loyer courant.
Sa demande de délais ne peut donc qu’être rejetée.
Enfin, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de requalifier un contrat de bail commercial. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Au regard de l’ensemble des développements qui précèdent, l’expulsion de la société Glam fashion beauty sera ordonnée dans les termes du dispositif, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la présente décision.
L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur les frais et dépens
La société Glam fashion beauty, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.
Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Rejetons « l’exception d’incompétence » et les contestations soulevées par la défenderesse ;
Rejetons sa demande subsidiaire de requalification du bail et sa demande de délais de paiement ;
Constatons l’acquisition, à la date du 12 juillet 2023 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1], la société Glam fashion beauty pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la société Glam fashion beauty à payer à la société Soho Chapelle international une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons la société Glam fashion beauty à payer à la société Soho Chapelle international la somme provisionnelle de 141.869,09 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 25 septembre 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 97.215,69 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;
Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
Condamnons la société Glam fashion beauty aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2023 ;
Condamnons la société Glam fashion beauty à payer à la société Soho Chapelle international la somme de 1.450 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 23 octobre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Rachel LE COTTY
