Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [C] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Luc MICHEL
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/01089 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37ZB
N° MINUTE :
1 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 05 septembre 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], Représenté par son syndicat la société NEXITY LAMY - [Adresse 2]
représenté par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314
DÉFENDERESSE
Madame [C] [N], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01089 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37ZB
EXPOSE DU LITIGE
Mme [C] [N] est propriétaire des lots n° 35 et 103 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré section DM n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY a, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, assigné Mme [C] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
2809,34 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1 avril 2023, comptes arrêtés au 3 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2658,79 euros à compter du 27 octobre 2023, et de l'assignation pour le surplus, 348,68 euros au titre des frais de relance, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,552 euros au titre des frais de contentieux, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,avec capitalisation des intérêts,
2000 euros à titre de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie.
A l'audience du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [C] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.
A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [C] [N] concernant les lots n°35 et 103, indiquant la répartition des tantièmes (80/10000ème et 25/10000ème),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 31 mars 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2022 et 9 mai 2023, portant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, actualisation des budgets pour les exercices en cours et votant les budgets prévisionnels 2023 et 2024, et vote des travaux (modernisation de l’installation de l’ascenseur pour un montant de 31 654,50 euros, réalisation d’une mission de maîtrise d’œuvre confiée au cabinet Agotherm d’un montant de de 21 560 euros et d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage confiée au cabinet Energy Pulse d’un montant de 10500 euros TTC), le certificat de non contestation des assemblées générales des 4 juillet 2022 et 9 mai 2023,l'état récapitulatif détaillé de la créance de Mme [C] [N] faisant état d’un solde débiteur de 3763,19 euros au 1 janvier 2024 (dont 953,85 euros de frais de recouvrement),le décompte détaillé de charges réalisé après régularisation opérée au titre de l’exercices 2022
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2809,34 euros, comptes arrêtés au 1 janvier 2024 incluant l'appel provisionnel de charges courantes du premier trimestre 2024.
Les intérêts au taux légal courront sur la somme de 2658,79 euros à compter du 27 octobre 2023, et de l'assignation pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
En l'espèce, il est sollicité :
348,68 euros au titre des frais de relance, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,552 euros au titre des frais de contentieux, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.
S’agissant des frais de relance, le syndicat de copropriétaires produit :
- deux mises en demeure dont deux sont datées du 29 août 2023 et dont le coût unitaire de 52 euros TTC est prévu par contrat de syndic,
- une mise en demeure par avocat du 25 septembre 2023,
- une sommation d’avoir à payer les charges de copropriété du 27 octobre 2023, dont le coût est justifié à hauteur de 140,68 euros.
Il n’est toutefois aucunement justifié de la nécessité de l’envoi de trois mises en demeure, dont l’une n’est d’ailleurs pas produite, et deux ont été envoyées à la même date, suivies d’une sommation de payer, une seule mise en demeure suffisant à rendre la créance exigible. Il sera par ailleurs constaté que les frais de mise en demeure par avocat entrent dans les frais irrépétibles, au titre desquels est également formée une demande d’indemnisation.
S’agissant des frais de contentieux, le syndicat de copropriétaires verse aux débats deux factures émanant du syndic, pour des prestations de « constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice » réalisées le 24 octobre 2023 et le 03 janvier 2024. Ces actes ne constituent toutefois pas des diligences exceptionnelles que le syndic est en droit de facturer aux copropriétaires, étant par ailleurs précisé qu’il n’est pas établi que le contrat de syndic soit opposable à la copropriétaire.
Il convient en conséquence de ne retenir que le coût d’une unique mise en demeure au titre des frais de recouvrement due par la copropriétaire, soit la somme de 52 euros TTC, qu’elle sera condamnée à régler, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les manquements répétés du défendeur à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il n’est pas établi que Mme [C] [N] soit de mauvaise foi. Il n’est par ailleurs pas démontré de préjudice distinct de celui qui sera réparé par l’application de l’intérêt au taux légal sur les sommes dues au principal.
La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS NEXITY LAMY:
- la somme de 2809,34 euros, comptes arrêtés au 1 janvier 2024 incluant l'appel provisionnel de charges courantes du premier trimestre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2658,79 euros à compter du 27 octobre 2023, et de l'assignation pour le surplus.
- la somme de 52 euros TTC au titre des frais de relance,
REJETTE la demande formée au titre des dommages-intérêts,
CONDAMNE Mme [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [C] [N] aux dépens,
RAPPELLE l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
