Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/00596

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Claire PERNOT Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Alain DE LANGLE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00596 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YLV N° MINUTE : 6 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 août 2024 DEMANDERESSE SEM ELOGIE-SIEMP, [Adresse 3] représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [A] [B], [Adresse 1] représentée par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00596 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YLV FAITS ET PROCEDURE Par acte du 23/ 11/ 2006 à effet au 4/ 12/ 2006, la SOCIETE DE GERANCE D’IMMEUBLES MUNICIPAUX aux droits de laquelle vient la SEM ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [B] [A] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 550,76 euros outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [B] [A] le 17/ 10/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3038,16 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 8/ 01/ 2024, la SEM ELOGIE SIEMP a fait assigner Mme [B] [A] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - voir ordonner l’expulsion de Mme [B] [A] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [A] - voir condamner Mme [B] [A] au paiement à titre provisionnel : D’une somme de 3681,80 euros au titre de l’arriéré au mois de novembre 2023 inclus, à parfaire, D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération définitive des lieux D’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 9/ 01/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4666,12 euros, au 24/ 05/ 2024, avril 2024 inclus, maintient ses autres demandes. Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sur 36 mois, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. Mme [B] [A], assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile a été représentée. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que le loyer courant est repris, qu’elle doit déposer un dossier FSL. Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 03/04/2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 18/10/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 17/ 10/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 04/12/2006 (date d’effet) et stipule une durée de 6 ans. Il a été reconduit tacitement le 04/12/2018, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 17/10/2023, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois. La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer. Mme [B] [A] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 17/12/ 2023 à minuit soit à compter du 18/12/ 2023. Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de mars 2024. Mme [B] [A] dispose de revenus du RSA, a renoncé à la succession de son père décédé le 28/08/2018, le 03/04/2024 en raison de dettes de frais de séjour hospitaliers notamment. Elle va déposer un dossier FSL, et effectue des recherches d’emploi. En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [B] [A], et de tout occupant de son/ leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [A], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [B] [A] reste devoir une somme de 4666,12 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 24/ 05/ 2024, avril 2024 inclus. Il convient en conséquence de condamner Mme [B] [A] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 17/ 10/ 2023 sur la somme de 3038,16 euros et de l’assignation pour le surplus. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 115 euros selon modalités au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [B] [A] au paiement de celle-ci. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner Mme [B] [A] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile : En équité, il convient de débouter la SEM ELOGIE SIEMP de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe : Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, DECLARE le bailleur recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/12/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2]. SUSPEND les effets de la clause résolutoire CONDAMNE Mme [B] [A] à payer à la SEM ELOGIE SIEMP, la somme provisionnelle de 4666,12 euros au titre des loyers et charges dus au 24/ 05/ 2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17/ 10/ 2023 sur la somme de 3038,16 euros et de l’assignation pour le surplus AUTORISE Mme [B] [A] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 115 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [B] [A] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que la SEM ELOGIE SIEMP pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [A], ainsi que de tous les occupants de son/ leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, AUTORISE, en ce cas, la SEM ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [A] à défaut de local désigné DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution CONDAMNE, en ce cas, Mme [B] [A] à payer à la SEM ELOGIE SIEMP à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Mme [B] [A] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion DEBOUTE la SEM ELOGIE SIEMP de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT