Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Xavier MARTINEZ
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09114 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MDZ
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 13 septembre 2024
DEMANDERESSE
Société PREIMIUM,
[Adresse 1]
représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [W],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 13 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09114 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MDZ
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 novembre 2022, la société PREIMIUM a consenti un bail d’habitation d’une durée de six ans à M. [W] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1070 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 560,40 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [C] le 27 juillet 2023.
Par assignation du 31 octobre 2023, la société PREIMIUM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [C], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 167,60 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros à titre de dommages et intérêts,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 24 mai 2024, la société PREIMIUM maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 17 230,08 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [W] [C].
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [W] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société PREIMIUM justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 560,40 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PREIMIUM à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
M. [W] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, la société PREIMIUM verse aux débats un décompte laissant apparaître, à la date du 1er juin 2024, un compte débiteur à hauteur de 17 230,08 euros.
Il convient toutefois de soustraire de cette somme les frais de rejet des prélèvements impayés non justifiés et les frais de procédure qui auront, le cas échéant, vocation à être pris en compte dans les dépens, soit une somme totale de 524.82 euros.
Il apparait ainsi que M. [W] est débiteur de la somme de 16 705,26 euros.
M. [W], qui ne comparaît pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 7 083.60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Il sera, en outre, condamné à verser à la société société PREIMIUM, à compter du 02 juin 2024 (lendemain du décompte), l’indemnité d’occupation dont il est redevable depuis la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effectivement du logement, matérialisée par restitution des clés et dont le montant sera égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
4. Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, anciennement 1153 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [W] [C] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
5. Sur les demandes accessoires
M. [W] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 novembre 2022 entre la société PREIMIUM, d’une part, et M. [W] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 26 septembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [W] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [C] à compter du 26 septembre 2023 à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
CONDAMNE M. [W] [C] à payer à la société PREIMIUM la somme de 16 705,26 euros (seize mille sept cent cinq euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 7 083.60 euro et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE M. [W] [C] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,
DÉBOUTE la société PREIMIUM de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
DÉBOUTE la société PREIMIUM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [W] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 et celui de l'assignation du 31 octobre 2023,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
