Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00308

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00308 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZVE S.C.I. FREDEPATOU C/ [H] [T] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à selarl MILANI-WIART Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.C.I. FREDEPATOU [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART DEFENDERESSE : Madame [H] [T] née le 04 Décembre 1970 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 5] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 7 juin 2019, la société civile immobilière FREDEPATOU a donné en location à Mme [H] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés la société civile immobilière FREDEPATOU a fait signifier à Mme [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2022. Par acte du 7 avril 2023 dénoncé le 21 avril 2023 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde la société civile immobilière FREDEPATOU a ensuite fait assigner en référé Mme [H] [T] , afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail d'habitation, sa condamnation au paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers et charges, son expulsion ainsi que sa condamnation à payer l'arriéré de loyers et charges ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail. Par ordonnance en date du 29 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a notamment : - déclaré l'action de la Société civile immobilière FREDEPATOU régulière, recevable et fondée, - constaté à la date du 27 novembre 2022 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement qu'elle occupe situé au [Adresse 2] à [Localité 5] en GIRONDE, - condamné Madame [H] [T] à payer à la Société civile immobilière FREDEPATOU la somme de 285 euros et 5.574 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, -condamné également Madame [H] [T] au paiement provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer augmenté des charges depuis l'assignation jusqu'à son départ effectif des lieux, - dit que Madame [H] [T] devra libérer les lieux loués de corps et d'effets dès le commandement d'avoir à le faire, -condamné Madame [H] [T] à payer à la Société civile immobilière la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par assignation en date du 29 janvier 2024, la société civile immoblière FREDEPATOU a fait citer Madame [H] [T] devant le juge des référés du pôle protection et proximité du Tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins que son expulsion soit ordonnée et qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l'instance en ce, compris le commandement de quitter les lieux. Elle expose notamment n'avoir jamais renoncé à l'expulsion contrairement à ce qui est mentionné dans l'ordonnance de référé. Elle soutient en outre que contrairement à ce qu'elle a pu affirmer à l'audience, Madame [T] n'a toujours pas quitté les lieux de sorte qu'elle a été contrainte de lui délivrer un commandement à cet effet. Elle fait également valoir que la locataire qui est occupante sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2022, ne règle plus son loyer ni les sommes auxquelles elle a été condamnée. Elle demande que son expulsion soit désormais prononcée dans la mesure où elle est actuellement dans l'impossibilité de relouer son bien à un locataire diligent et de bonne foi, ce qui la prive de revenus locatifs. A l’audience du 4 avril 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée la société civile immobilière FREDEPATOU valablement représentée maintient l’intégralité de ses demandes Assignée à personne, Mme [H] [T] n'a pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution de la défenderesse Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Mme [H] [T], assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 21 avril 2023 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, entrées en vigueur le 1er janvier 2015, la bailleresse a saisi le la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation ayant introduit la présente instance, L’assignation en constatation de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc régulière en la forme. Sur la demande d'expulsion Il résulte des notes de l'audience du 30 juin 2023, que la bailleresse a renoncé à sa demande d'expulsion de sorte qu'une ordonnance aux fins d'omission de statuer ne saurait être prononcée. Il ressort cependant de l'article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre. De plus l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété et par suite un trouble manifestement illicite, qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants. Il est constant que la société civile immobilière FREDEPATOU a fait délivrer à Mme [H] [T] un commandement de payer suivant exploit du 26 septembre 2022 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a et g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ordonnance en date du 29 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé a constaté la résiliation du bail à compter du 27 novembre 2022 sans prononcer l'expulsion de la locataire. Dès lors, Mme [H] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la société civile immobilière FREDEPATOU un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux avec si besoin l'utilisation d'un serrurier et de la force publique. Sur les demandes accessoires Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière FREDEPATOU l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [H] [T] à lui verser une somme de 700 € sur le fondement de ce texte, cette dernière absente à l'audience, ne justifiant d'aucune démarche pour se reloger et ayant contraint la bailleresse à recourir à justice pour obtenir son expulsion. La défenderesse succombant au principal, elle supportera les dépens qui comprendront les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2019 entre la société civile immobilière FREDEPATOU et Mme [H] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 novembre 2022 ; AUTORISONS, à défaut pour Mme [H] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETONS le surplus des demandes, CONDAMNONS Mme [H] [T] à payer à la société civile immobilière FREDEPATOU la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNONS Mme [H] [T] aux dépens qui comprendront les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT