Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 22/06243

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/06243 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WQCF JUGEMENT DU 22 OCTOBRE 2024 DEMANDEUR : Mme [F] [U] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par la SELARL CAIRN société d’Avocats au barreau de Lille prise en la personne de Me Charles-Antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : M. [D] [T] [Adresse 4] [Localité 1] représenté par Me Sylvie TEYSSEDRE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Décembre 2023. A l’audience publique du 07 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 octobre 2024 et prorogé au 22 Octobre 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 22 Octobre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Le 20 décembre 2018, M. [T] a vendu à Mme [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5]. Se plaignant de différents désordres, Mme [U] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire. L’expertise a été ordonnée le 2 février 2021. L’expert [K] a achevé son rapport le 11 juillet 2022. Par acte d’huissier du 30 septembre 2022, Mme [U] a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Lille. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2023, Mme [U] demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 1644 et suivants, 1130 et suivants, 1240 et suivants, 1602 et suivants et 1792 et suivants du code civil, Vu les dispositions des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile, - Débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - Condamner M. [T] à lui payer les sommes de : - 29 192,51 euros au titre des travaux de reprise avec intérêts légaux à compter du jugement et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation, - 31 200 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au mois de juillet 2022 avec intérêts légaux à compter du jugement et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ; - 780 euros par mois jusqu’au jour du jugement, - 3 000 euros au titre de son préjudice moral. - 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [T] aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 25 janvier 2023, M. [T] demande au tribunal de : - Débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [U] en tous les frais et dépens. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la garantie des vices cachés : Selon les articles 1641 et suivants du code civil : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus." " Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même." "Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie." "Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix." Sur le fondement de ces dispositions, l’acquéreur doit rapporter la preuve d’un défaut intrinsèque à la chose vendue, grave au point de compromettre l’usage de la chose ou d’en diminuer sensiblement l’usage, non apparent et antérieur à la vente. Il est constant que l’immeuble litigieux était une ancienne salle des fêtes dont le changement de destination en local d’habitation a fait l’objet d’une autorisation administrative le 7 décembre 2011. M. [T] l’a acquis le 11 mars 2013, s’est fait transférer un permis de construire délivré le 28 septembre 2019 et en a lui-même obtenu un le 1er septembre 2017. Dans l’acte de vente, juste au-dessous du rappel des permis de construire, il est indiqué : “Le vendeur déclare également : - Avoir réalisé l’ensemble des travaux ci-dessus ainsi qu’il résulte de sa qualité de maître d’ouvrage précisé sur les plans annexés à la demande de permis de construire modificatif visé ci-dessus (relatif au changement des menuiseries extérieures et la création d’un étage). - Et qu’il a également réalisé lui-même l’ensemble des travaux de réhabilitation notamment ce qui suit : o Pose des menuiseries : une baie coulissante, une porte d’entrée avec fixe et une fenêtre oscillo-battant et pose d’un plancher bois et portes à l’intérieur. Etant ici précisé que ce remplacement a été effectué à l’identique et qu’aucune ouverture n’a été créée, o Pose de radiateurs électriques et d’un cumulus de 300 l, o Pose de la plomberie et évacuation à l’étage : une baignoire, une vasque, un WC, o Pose de la plomberie et évacuation au rez-de-chaussée : un WC, un lavabo, un robinet de lave-vaisselle et de machine à laver et pose d’une VMC avec extraction, o Création d’un étage, o Pose et réalisation de cloisons isolées à l’étage pour les trois chambres la salle de bains et les WC, o Pose et réalisation de cloisons isolées au rez-de-chaussée pour les WC et demi-cloisons pour la cuisine et le bureau, o Isolation de l’ensemble des murs du logement ainsi que des combles, o Application de peintures sur les murs et plafonds dans l’ensemble du logement à l’exception de la buanderie et de la laverie, o Que bien a fait l’objet de différents travaux susvisés et notamment des travaux de toiture soumis à garantie décennale il y a moins de 10 ans. Le VENDEUR n’a pas connaissance de la date de réalisation de ces travaux accomplis par l’ancien propriétaire, n’a pas été en mesure de produire les factures afférentes à ces travaux, ni du nom des différentes entreprises ayant effectué lesdits travaux.” Ni l’acte lui-même ni aucune autre pièce versée au débat n’établit que Mme [U] aurait été avisée lors de la vente que des travaux, petits ou gros, devaient être faits ni n’aurait su lesquels. L’expert a mené des opérations d’expertise juridiquement contradictoires, quand bien même M. [T] n’y pu assister aux réunions mais y était représenté par son avocat. L’expert a constaté : 1 - concernant la ventilation du logement : l’absence d’entrée d’air dans les fenêtres pour assurer un renouvellement d’air hygiénique de la maison et l’absence d’extraction hors de la maison de la VMC (le caisson se situant dans les combles sans conduit extérieur de rejet) ; 2 - concernant la baie vitrée du salon : un phénomène de condensation dans le vide d’air du double vitrage et un défaut d’équerrage ; au-dessus, le linteau est réalisé en parpaing trop lourd, ce qui peut expliquer le problème d’équerrage ; [il ressort du constat d’huissier du 26 mars 2019 que la baie n’est pas étanche à l’air] ; 3 - concernant la terrasse : les dalles de terrasse sont posées sur des palettes, inadaptées à cet usage, fortement détériorées ; 4 - concernant la couverture : les panneaux de toiture (type bac acier) présentent des défauts de fixation, impliquant un risque important de défaut d’étanchéité et de soulèvement et/ou d’arrachage en cas de vent ; la gouttière d’eaux pluviales en façade sur le jardin reprend l’ensemble de la toiture mais elle est déconnectée donc fuyarde (les réparations antérieures ont été réalisées au silicone) ; traces d’humidité en périphérie de l’ensemble des fenêtres de toit démontrant un problème d’étanchéité ; 5 - concernant la plomberie : au rez-de-chaussée, le ballon d’eau chaude sanitaire est posé sur des parpaings, ce qui ne respecte pas la norme de pose pour ce type de matériel ; à proximité en gaine technique et sur la descente d’eaux usées provenant de l’étage il y a des traces importantes de fuites au niveau du raccord ; doutes quant à la séparation physique des réseaux eaux usées et eaux vannes dans l’habitation ; doutes quant à la séparation physique des réseaux d’évacuation et d’eaux pluviales en extérieur depuis la maison jusqu’à l’égout. 6 - concernant les réseaux d’assainissement : des soucis d’évacuations EU-EV et EP collectifs proviennent des réseaux chargés, des contres pentes, des rejets plus bas de plusieurs centimètres par rapport au conduit de rejet et de l’évacuation des réseaux de la cuisine du restaurant (eaux grasses) raccordée sur notre même réseau avant de se raccorder sur le réseau de ville. L’existence des vices observés par l’expert n’est pas contestée. L’expert a émis une conclusion particulièrement concise sur la gravité des vices, soutant que la maison n’était “pas habitable en l’état dans le temps” sans détailler défaut par défaut. Le tribunal considère que rien ne démontre que les défaut 1 et 3, qu’ils soient pris isolément ou avec l’ensemble des autres, rempliraient le critère de gravité alors que pour le 1er aucun inconvénient résultant de l’insuffisante ventilation n’est démontré et pour le 3ème il affecte une terrasse légère. Pareillement, pour la pose du ballon d’eau chaude sur des parpaings. En revanche, les autres affectant le clos, le couvert ou l’étanchéité des réseaux de fluides, ils sont graves. Les vices 2, 4, 5 et 6 ne pouvaient pas être vus par Mme [U] (sauf pour le ballon d’eau chaude posé sur des parpaings) même si elle a effectué plusieurs visites avant la vente, certains supposant les compétences d’un professionnel et d’autres étant invisibles à raison de l’application récente de peinture. Les défauts étaient donc cachés aux yeux de Mme [U]. Les vices 2,4, 5 et 6 affectant des éléments de la structure de la maison, ils étaient nécessairement antérieurs à la vente. Les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies. Toutefois, l’acte de vente stipule une clause de non garantie par le vendeur des vices cachés. Toutefois, cette clause prévoit expressément que l’exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel. Dans l’acte de vente, M. [T] se déclare artisan. Il produit d’ailleurs l’attestation d’un client chez lequel il a remplacé trois fenêtres, lequel annexe une facture à son attestation. Cette facture montre que l’activité de M. [T] concernait “l’agencement” mais elle porte sur la pose de menuiseries extérieures et non pas simplement du montage de meubles, de l’applicarion de peinture ou de la pose de revêtements de sol. Il en résulte qu’il doit être considéré comme un professionnel de la construction. La clause de non garantie ne s’applique donc pas. C’est d’ailleurs à juste titre que Mme [U] fait valoir qu’ayant eu une activité d’agent immobilier pour laquielle il s’est fait immatriculer, il avait aussi la qualité de professionnel de l’immobilier. En conséquence, M. [T] doit la garantie des vices cachés à Mme [U]. Quant au montant, l’expert s’est fait présenter des devis qu’il a implicitement validés à hauteur de : - travaux de reprise de la baie vitrée : 5 501,83 euros -travaux de reprise de la couverture : 9 551,52 euros -travaux de reprise de la terrasse : 3 445 euros -reprise des embellissements dégradés par les infiltrations : 9 171,84 euros -reprise de la fuite au niveau de la nourrice : 190 euros -travaux de reprise des regards extérieurs : 1 332,32 euros total = 29 192,51 euros TTC Pour les motifs précédemment énoncés, les désordres affectant la terrasse ne peuvent pas être inclus. En conséquence, Mme [U] qui a choisi de garder la maison, a droit à une diminution de prix égale à la valeur des travaux de réparation, soit 25 747,51 euros. Sur les demandes indemnitaires : Selon l’article 1645 du code civil : “ Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.” Il a été vu plus haut qu’en sa qualité de professionnel, M. [T] est présumé avoir eu connaissance des vices et il supporte donc une obligation indemnitaire. Concernant le préjudice de jouissance, le tribunal retient que malgré les auréoles consécutives aux infiltrations ou aux fuites d’eau, le filet d’air qui passe en haut de la baie vitrée du salon et les difficultés rencontrées au sujet de l’évacuation des eaux usées, Mme [U] a pu continuer d’habiter la maison depuis son acquisition. Sa jouissance a été atteinte parce que les murs et plafonds étaient auréolés. Elle a du rechercher des artisans pour réparer, se rendre disponible pour les accueillir, apprendre qu’il refusaient d’intervenir sur un support aussi douteux, attendre de connaître l’issue des réclamations faites par son assureur de protection juridique en vain puis supporter les tracas divers que cause une expertise judiciaire qui a eu lieu dans son domicile, et ce depuis la date de son acquisition. Son trouble de jouissance mérite réparation à hauteur de 5 000 euros. Il est en outre contrariant, lorsqu’on achète une maison récemment rénovée, de découvrir que les travaux ont été faits en amateur, ce qui ne peut manquer de causer à la fois de la déception dans l’immédiat et de l’inquiétude pour l’avenir. Le préjudice moral de Mme [U] sera réparé par la somme de 2 000 euros. Sur les intérêts et leur capitalisation : Selon les articles 1231-7 et 1343-2 du code civil : “ En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. [...]” “ Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.” Les sommes allouées par le présent jugement porteront intérêt à compter de ce jour. La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” M. [T], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à Mme [U] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Condamne M. [T] à payer à Mme [U] les sommes de : 25 747,51 euros TTC au titre de la restitution d’une partie du prix de vente, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ; Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Dit que les intérêts échus, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; Condamne M. [T] à supporter les dépens de l’instance ; Condamne M. [T] à payer à Mme [U] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier, La Présidente,