Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 23/10361

N° RG 23/10361 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MM7Z TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] 11ème civ. S1 N° RG 23/10361 N° Portalis DB2E-W-B7H-MM7Z Minute n°24/ Copie exec. à : - Me Steeve WEIBEL - défenderesse Le Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 22 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSE : OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG (anciennement CUS Habitat) pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253 DEFENDERESSE : Madame [A] [W] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] comparante assistée de Madame [D] [W], sa fille OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH, Greffier En présence de [U] [B], auditeur de justice DÉBATS : A l'audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 24 octobre 2019, l’office public d’habitations à loyer modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [A] [W] un logement n°03630228, porte 136, sis au 13ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1]. Par exploit d'huissier délivré le 4 décembre 2023 à étude, l'OPHEA a fait assigner Madame [A] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg aux fins de voir : * PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti en date du 24 octobre 2019 à Madame [A] [W], * ORDONNER l'expulsion, immédiate et sans délai, corps et biens, de la défenderesse ainsi que tout occupant de son chef, * JUGER qu'à défaut d'évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique, * CONDAMNER la défenderesse à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à évacuation complète et définitive de l'appartement et remise des clefs à la partie demanderesse ou à son mandataire, * CONDAMNER la défenderesse à payer à titre d'une indemnité d’occupation, une somme de 900 euros par mois, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance, ce à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complète évacuation et JUGER que la clause d'indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié s'appliquera à l'indemnité d'occupation, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir, à défaut, * CONDAMNER la défenderesse à une indemnité d'occupation égale au montant de la mensualité exigible révisé, augmentée des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, augmentée d'un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance et ce, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à évacuation effective des locaux, * ORDONNER que le montant du dépôt de garantie versé lors de la prise de possession des lieux par Madame [A] [W] à hauteur de 380,68 euros reste acquis à l'OPHEA à titre de dommages-intérêts, à défaut, * CONDAMNER la défenderesse à payer l'OPHEA une somme de 360,68 euros à titre de dommages-intérêts, * ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, * CONDAMNER la défenderesse la somme de 904,76 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens * CONSTATER que le jugement à intervenir est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. A l'audience du 24 septembre 2024, l'OPHEA, régulièrement représentée, maintient les termes de son assignation. La partie demanderesse fait valoir que Madame [A] [W] possède un chien de catégorie deux, de race Rottweiler, que malgré les prescriptions de l'article L211-16 du code rural et de la pêche et de l'article 8 a) du contrat de bail, elle a persisté à laisser son chien errer au sein des parties communes sans laisse et sans muselière ; la partie demanderesse expose également que malgré ses demandes, Madame [A] [W] n'a jamais justifié de la déclaration en mairie de son chien, condition préalable exigée par le contrat de bail qui tolère les chiens de défense sous cette réserve. Elle explique que les documents produits par la défenderesse au sujet de la détention du chien sont au nom de son fils qui ne figure pas au contrat de bail et que ces documents ont été obtenus après l'assignation. Madame [A] [W] assistée de sa fille Madame [D] [W], explique que le chien appartient en réalité à son fils, [X] [W], qu'elle héberge et que ce dernier est désormais en règle avec les documents afférents à la détention de son chien de catégorie deux. Madame [A] [W] se dit étonnée de la présente procédure, les documents afférents au chien de son fils étant en règle et le chien ne déambulant plus sans laisse ni muselière. Elle explique qu'il est arrivé très ponctuellement en 2021 et 2022 qu'il soit sans laisse et muselière mais que ce n'est plus le cas et que l'OPHEA ne s'en plaint plus. L’affaire a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur. La demande est donc régulière et recevable. Sur le bien-fondé de la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave. Aux termes des articles 1728 du code civil et de l’article 7 sous b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le défaut d'occupation paisible est un manquement grave du locataire justifiant de la demande de résiliation du bail. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge apprécie la gravité du manquement au jour où il statue. En l’espèce, cette obligation est rappelée par l'article 8 du contrat de bail prévoyant le règlement intérieur et acceptée par Madame [A] [W] lors de la signature du contrat, laquelle stipule que « le locataire s'engage formellement à respecter toutes les règles énumérées ci après : a) occupation de lieux : jouir des lieux en bon père de famille c'est-à-dire user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. A s'abstenir de troubler la tranquillité ou le repos des voisins par tous bruits causés sans nécessité ou dus à un défaut de précaution.Se conformer aux prescriptions concernant la tenue des animaux …Ceux de 2ème catégorie (chiens de garde et de défense) sont tolérés, sous réserve stricte d'avoir fait l'objet au préalable d'une déclaration en mairie du lieu (double document à fournir au BAILLEUR), d'être muselés et tenus en laisse par une personne majeure, aussi bien sur la voie publique et les espaces extérieurs privatifs que dans les parties communes de l'immeuble, et de ne causer aucun trouble de quelque sorte que ce soit. » ; Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail, l’OPHEA verse aux débats : le contrat de bail liant les parties ;un courrier recommandé daté du 20 mars 2023 avec accusé de réception signé mettant en demeure Madame [A] [W] de cesser les troubles sous huitaine, son chien déambulant sans laisse et sans muselière dans les parties communes, ainsi que de fournir les pièces justificatives à la détention de son chien. Cette mise en demeure fait référence à un courrier du 4 février 2020 demandant à la défenderesse de fournir les pièces justificatives et de se conformer au règlement intérieur conformément à un engagement du 21 août 2021 ; ce courrier du 4 octobre 2020 n'est pas fourni par la demanderesse ;une sommation de justifier et de faire délivrée par commissaire de justice le 21 juillet 2023 à étude ; il est fait sommation à Madame [A] [W] de fournir à l'OPHA tous les documents afférents à la détention de chien de catégorie deux et de museler et attacher son chien lors de ses déplacements dans les parties communes de l'immeuble et en public de manière générale ;un décompte du 26 octobre 2023 faisant état de ce que Madame [A] [W] est à jour de ses loyers et charges. Madame [A] [W] quant à elle verse aux débats : une attestation de formation que son fils a suivie le 27 avril 2023 qui a abouti à un certificat d'aptitude à la détention de chien de catégorie ;le passeport de son chien « Tyson » de race Rottweiller délivré le 8 août 2023 où le chien est en règle avec la vaccination et son marquage ;un arrêté de permis de détention d'un chien de deuxième catégorie délivré le 24 août 2023 à [X] [W] et concernant un chien « Tyson » de race Rottweiler. Il ressort ainsi des différentes pièces versées par les parties et des débats que l'OPHEA a sollicité de Madame [A] [W] qu'elle justifie des pièces afférentes à la détention de son chien de catégorie deux ; Madame [A] [W] reconnaît que son chien s'est retrouvé occasionnellement en 2021 et en 2022 sans muselière et sans laisse dans les parties communes. Il apparaît que son fils, propriétaire du chien en cause, est désormais en règle concernant la détention de cet animal, les documents justificatifs produits ont été obtenus avant l'assignation délivrée à Madame [A] [W]. Par ailleurs, l'OPHEA ne produit aucune attestation ou document mettant en lumière que le chien a causé ou causerait toujours un trouble au voisinage en déambulant sans laisse ni muselière. Par conséquent, les éléments produits ne sont pas suffisants à établir un manquement suffisamment grave par Madame [A] [W] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués pour justifier la résiliation du bail. L'OPHEA sera donc déboutée de sa demande de résiliation du contrat de bail ainsi que de ses demandes subséquentes. Sur les demandes accessoires La partie demanderesse, succombant, sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort : DÉCLARE la demande de résiliation judiciaire régulière et recevable ; DÉBOUTE l'OPHEA de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE l'OPHEA aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit à titre provisoire en toutes ses dispositions. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l’audience, assisté de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Gussun KARATAS