Texte intégral
MINUTE N°
RG - N° RG 24/00440 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KQ3B
la SCP REY GALTIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NÎMES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
RENDUE LE 25 SEPTEMBRE 2024
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Sydicat des COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], Représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 343 765 178 dont le siège social est sis [Adresse 3],
Prise en son agence locale FONCIA [Localité 8] sise [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES
DEFENDEUR
M. [O] [D]
né le 27 Octobre 1974 à [Localité 6] (MAROC) (99), demeurant [Adresse 2]
non comparant
Ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 août 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.
MINUTE N°
RG - N° RG 24/00440 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KQ3B
la SCP REY GALTIER
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 3 mars 2023 reçu par l’office notarial [X] [G] et [N] [W], monsieur [O] [D] a acquis le lot n°1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], cadastré section DO n°[Cadastre 5] dont le syndic de copropriété est la SAS FONCIA [Localité 7] (ci-après dénommée SAS FONCIA).
Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 juin 2023, la SAS FONCIA a mis en demeure monsieur [D] de remettre en état, sous huitaine, la façade de l’immeuble après qu’il a été constaté la pose d’une grille d’aération sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
La mise en demeure restée infructueuse, la SAS FONCIA a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à agir en justice en son nom lors de l’assemblée générale ordinaire du 2 novembre 2023.
Suivant assignation délivrée à étude par commissaire de justice le 26 juin 2024, la SAS FONCIA a fait citer Monsieur [O] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référé.
Aux termes de son assignation, la SAS FONCIA sollicite du président du tribunal judiciaire statuant en référé de :
CONDAMNER Monsieur [D] à remettre en état la façade de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 8] en procédant, sous astreinte de 300 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, :à l’enlèvement de la grille d’extraction d’air,en rebouchant le trou créé dans le mur, à la démolition du pas-de-porte carrelé et de sa dalle.
CONDAMNER Monsieur [D] au paiement de la somme de 1.713,98 euros au titre de la provision à valoir sur les arriérés de charges de copropriété au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4].
CONDAMNER Monsieur [D] à porter et à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 7], la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens.
Se fondant sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] rédigé en 1983, la SAS FONCIA affirme que la réalisation, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, de travaux affectant les parties communes de l’immeuble et/ou son harmonie générale contrevient au règlement de copropriété et constitue dès lors un trouble manifestement illicite. Elle produit, au soutien de sa demande, une mise en demeure en date du 7 juin 2023 et un courrier d’information du 6 novembre 2023 dans lesquels elle rappelle à monsieur [D] la nature des travaux réalisés constitutifs, selon elle de manquements au règlement de copropriété.
Se fondant sur les mêmes dispositions, la SAS FONCIA fait valoir, en produisant une simulation de quote-part datée du 2 février 2024, un appel de fonds pour la période du 1er janvier au 1er avril 2024 ainsi qu’une situation de compte datée du 2 février 2024, que monsieur [D] n’a pas réglé les charges auxquelles sa qualité de propriétaire l’oblige. La SAS FONCIA considère qu’il s’agit d’un non-respect du règlement de copropriété qui s’analyse dès lors en un trouble manifestement illicite.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2024 au cours de laquelle, par l’intermédiaire de son conseil, la SAS FONCIA a déclaré maintenir ses demandes et s’en rapporter à ses pièces et conclusions. Monsieur [O] [D] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.
MOTIFS
Sur la demande de remise en état de l’immeuble [Adresse 4]
Sur le trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Le trouble manifestement illicite se définit, aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation comme toute perturbation pouvant résulter d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il ressort de la jurisprudence que constitue un trouble manifestement illicite, la réalisation, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, de travaux affectant les parties communes et soumis à une telle autorisation, nonobstant le caractère préjudiciable ou non de ces travaux et que le non-respect, par le copropriétaire, du règlement de copropriété, constitue, en soi, un trouble illicite.
Concernant le pas-de porte
Le règlement de copropriété applicable à l’immeuble stipule en son chapitre IV article 4 interdit la modification, de façon générale, de tout ce qui contribue à l’harmonie générale de l’immeuble sans le consentement de la majorité des propriétaires, y compris lorsque de telles modifications sont envisagées dans une partie qui est la propriété exclusive du copropriétaire.
En l’espèce, la SAS FONCIA ne démontre pas que les travaux qui ont été réalisés sur le pas-de-porte et qui sont imputés à monsieur [D] contreviennent à l’harmonie générale de l’immeuble, en l’absence d’autres éléments qu’un cliché ne permettant pas d’attester de l’harmonie générale de l’ensemble immobilier. En outre, il résulte des pièces produites par la SAS FONCIA, et de la mise en demeure du 7 juin 2023 et du courrier d’information du 6 novembre 2023, que seules des dégradations sur la façade sont précisément évoquées.
Il en résulte qu’il n’est pas démontré, en l’état, de manquement au règlement de copropriété ni de trouble manifestement illicite.
En conséquence, la demande de la SAS FONCIA de voir condamner monsieur [O] [D] à remettre en état le pas-de-porte sera rejetée.
Concernant la création d’une grille d’extraction d’air en façade
Il résulte du règlement de copropriété de 1983 de l’immeuble [Adresse 4], et notamment, de son chapitre V, article 5 que chacun des propriétaires, pour la jouissance des locaux lui appartenant indivisément, pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires. Il résulte de l’article 4 du chapitre IV du même règlement que les modifications entraînant un changement dans l’harmonie générale de l’immeuble sont soumises à autorisation préalable de l’assemblée générales des copropriétaires, y compris lorsque de telles modifications sont envisagées dans une partie qui est la propriété exclusive du copropriétaire.
En l’espèce, la SAS FONCIA produit au soutien de sa demande de remise en état de la façade du bâtiment, deux clichés photographiques permettant d’attester de la création d’un trou et de la pose d’une grille d’extraction d’air. Il résulte par ailleurs de la mise en demeure du 7 juin 2023, du courrier d’information du 6 novembre 2023 et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 novembre 2023 que ces travaux ont été réalisés sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Dès lors, il apparaît que les travaux réalisés sur la façade de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires constituent une violation manifeste de la règle de droit et partant, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.
En conséquence, monsieur [O] [D] sera condamné à la remise en état de la façade de l’immeuble en copropriété [Adresse 4] consistant en l’enlèvement de la grille d’extraction d’air et au rebouchage du trou dans le mur.
Sur l’astreinte
Conformément aux dispositions des articles L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte afin de s’assurer de l’exécution de la décision.
En l’espèce, il y a lieu, afin de s’assurer du respect de la présente décision par monsieur [O] [D] de le condamner au paiement d’une astreinte provisionnelle telle de 100 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision et ce pendant un délai de quatre mois.
Sur la demande de provision au titre des arriérés de charges de copropriété
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Le trouble manifestement illicite se définit, aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation comme toute perturbation pouvant résulter d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il ressort de la jurisprudence que le non-respect, par le copropriétaire, du règlement de copropriété, constitue, en soi, un trouble illicite.
Il ressort de l’article 7, chapitre IV du règlement de copropriété de 1983 de l’immeuble [Adresse 4] que chacun des copropriétaires devra supporter les charges courantes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes de l’immeuble calculée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative. Il en résulte que chaque copropriétaire est tenu de financer, à hauteur de la quote-part qu’il détient dans l’immeuble, les charges qui y sont afférentes.
En l’espèce, la SAS FONCIA sollicite la condamnation de monsieur [D] au paiement d’une provision de 1713,98 euros à valoir sur les arriérés de charges non réglées.
Au soutien de sa demande, elle produit une simulation de quote-part travaux au titre de l’année 2024 justifiant que la quote-part de monsieur [D] dans l’ensemble immobilier s’établit à 59/1000. Elle produit également un appel de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 pour la somme de 1103,97 euros ainsi qu’une situation de compte de monsieur [D] à la date du 2 février 2024 établissant qu’aucune somme n’est portée au crédit de ce compte.
Ainsi, il est établi que monsieur [D] demeure redevable envers la SAS FONCIA de la somme de 1620,49 euros au titre des charges échues. Or, le non-paiement des charges communes par l’un des propriétaires s’analyse en une violation du règlement de copropriété, lequel prévoit expressément cette obligation. Il a été rappelé que la violation du règlement de copropriété constitue en soi un trouble manifestement illicite.
La persistance de ce trouble est caractérisée par l’absence de somme portée au crédit du compte de Monsieur [D], tel qu’il en résulte des pièces versées aux débats.
La SAS FONCIA ne fournit pas d’explication pour expliciter qu’elle sollicite une somme différente de celle résultant des pièces qu’elle produit.
Par conséquent, monsieur [O] [D] sera condamné à payer à la SAS FONCIA la somme de 1620,49 euros à titre de provision, conformément à la situation de compte produite.
Sur les frais du procès
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [O] [D], qui succombe à l’instance en référé, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure en référé.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de condamner monsieur [O] [D] à payer à la SAS FONCIA la somme de 800 euros.
PAR CES MOTIFS
Valérie Ducam, Vice- présidente, statuant en référé, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et assortie de l’exécution provisoire de plein droit,
Vu l’article du 835 alinéa 1 du code de procédure civile,
CONDAMNONS monsieur [D] [O] à remettre en état la façade de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] en procédant à l’enlèvement de la grille d’extraction d’air et en rebouchant le trou créé dans le mur, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, et ce pour une période de 4 mois ;
DISONS n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;
DEBOUTONS la SAS FONCIA représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande de démolition du pas-de-porte carrelé et de sa dalle en l’absence de trouble manifestement illicite ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [D] à payer à la SAS FONCIA représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 1620,49 euros à à titre de provision sur les arriérés de charges de copropriété ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [D] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [D] à payer à la SAS FONCIA représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
Le Greffier, La Présidente,
