Cour d'appel, 27 décembre 2024. 23/00434

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 2ème CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° 721 DU 27 DECEMBRE 2024 N° RG 23/00434 - N° Portalis DBV7-V-B7H-DR5L Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY en date du 10 février 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00345 APPELANTE : S.A.S. LES CANEBIERS SBH [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Me Harry DURIMEL, de la SELARL DURIMEL & BANGOU, avocat postulant inscrit au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH, Assistée de Maître Didier EDJED, avocat plaidant inscrit au barreau de CARPENTRAS INTIMÉE : S.C.I. SCHUPHOVEN [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Pierre KIRSCHER, de la SELAS ST BARTH LAW, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Thomas Habu Groud, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Frank Robail, président de chambre, Mme Annabelle Clédat, conseillère, M. Thomas Habu Groud, conseiller. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 Septembre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats. GREFFIER Lors des débats Mme Sonia VICINO, greffière, Lors du prononcé : Mme Lucile POMMIER, greffière principale, ARRÊT : - Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du CPC. - Signé par M. Frank ROBAIL, président de chambre et par Mme Lucile POMMIER, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCEDURE ' La SCI Schuphoven est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Adresse 4] ([Localité 8]) où elle a créé plusieurs cellules commerciales. ' Le 14 novembre 2019, la SCI Schuphoven a signé avec M. [L] [P], président de la société Les Canebiers SBH un acte ainsi rédigé': «'Je soussigné [U] [H], gérante de la SCI Schuphoven certifie avoir reçu ce jour de M. [L] [P] substitution à MC Invest un avis de virement d'un montant de 20'000 € pour le compte de la SCI Schuphoven Crédit Agricole n° [XXXXXXXXXX01]. Ce montant représente 10 % d'acompte sur le droit d'entrée pour la boutique n° 1 de 26 m2 du centre commercial situé à l'ange de la [Adresse 7] et la [Adresse 6] dans un bâtiment édifié par la SCI Schuphoven sur les parcelles AL [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Vu l'urgence le présent reçu a été rédigé en attendant de réaliser le bail commercial par acte notarié en cours de préparation et dont la signature est estimée au plus tôt fin novembre 2019 avec un maximum de délai jusqu'au 30 décembre 2019. Entre [L] [P] le preneur et la SCI Schuphoven le bailleur, il a été convenu que le preneur prendra à bail ladite boutique aux conditions suivantes': ' -''''' droit au bail : 200 '000 euros -''''' loyer mensuel : 3'800 euros -''''' 'réduction du loyer à 2.000 euros à l'ouverture de la boutique n°1 -''''' puis supplément de 500 euros à l'ouverture d'une 2ème boutique voisine -''''' supplément de 500 euros à l'ouverture de la 3ème boutique voisine -''''' supplément de 500 euros à l'ouverture de la 4ème boutique voisine -''''' supplément de 300 euros à l'ouverture de la 5ème boutique voisine -''''' caution : 7600 euros 2 mois de loyer -''''' avances sur les charges :75'' euros à régulariser en fin d'année - date d'entrée prévue 1er décembre 2019 - durée du bail prévu 1er décembre 2019 au 30 novembre 2028 - destination : prêt à porter homme femme ' maillot de bain'». ' Le bail commercial sous la forme authentique n'a jamais été régularisé malgré de multiples échanges épistolaires entre les deux parties et la société Les Canebiers SBH n'a pas ouvert sa boutique. Par acte d'huissier délivré le 6 septembre 2021, la SCI Schuphoven a fait assigner la société Les Canebiers SBH devant le tribunal de proximité de Saint-Martin et de Saint-Barthélémy aux fins de la voir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle du fait de l'inexécution fautive de la promesse de bail, condamner au paiement de différentes sommes en exécution de cet accord. ' La SCI Schuphoven a fait valoir que le document régularisé entre les parties le 14 novembre 2019 valait bail. Elle a soutenu qu'en tardant à présenter ses observations sur le projet de bail sous la forme authentique adressé en juin 2020 puis en renonçant au projet le 14 janvier 2021, le preneur avait engagé sa responsabilité contractuelle pour défaut d'exécution. Par conséquent, elle a sollicité l'indemnisation de I'occupation de la boutique, d'une part, pour la période du mois d'octobre 2020 (date prévue pour le déclenchement de l'obligation de paiement) au mois de février 2021 par le versement des loyers et charges de la période et, d'autre part, sur la période de juin 2020 au mois de septembre 2020, au titre de l'entrepôt du mobilier et objets divers. ' La SCI Schuphoven a donc demandé au tribunal de condamner la société Les Canebiers SBH au paiement des sommes suivantes : ' - 19 000 euros au titre des loyers impayés des mois d'octobre 2020 à février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2021, date de la mise en demeure, - 15 200 euros au titre de l'occupation de la boutique n°1 du mois de juin au mois de septembre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2021, - 375 euros au titre des charges provisionnelles, - «'la somme résultant de l'application des intérêts au taux légal de la somme de 187'800 euros à compter de janvier 2020'», - 5'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le constat d'huissier du 25 février 2021, dont distraction au profit de la SELAS St Barth Law. ' La société Les Canebiers SBH a soutenu que la promesse de bail commercial était devenue caduque faute de régularisation par acte authentique dans le délai imparti, soit avant le 31 décembre 2019. Elle a considéré n'avoir commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle et n'être tenue à aucune indemnisation des préjudices allégués par le bailleur pour n'avoir pas disposé du local commercial en l'absence de remise de clés. Elle a fait valoir que le dépôt du mobilier et de quelques cartons dans le local s'analysait en un contrat de dépôt à titre gratuit. ' Elle a demandé au tribunal de débouter la SCI Schuphoven de l'ensemble de ses demandes et de la condamner reconventionnellement à lui payer les sommes suivantes : - 20'000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée des intérêts à compter du 17 décembre 2020, - 10 807,72 euros au titre de la fabrication de meubles en vain, - 44'330 euros au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice net pour la saison 2019/2020, - 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. ' Par jugement du 10 février 2023, le tribunal de proximité de Saint Martin/Saint Barthélémy a : ' - rejeté le moyen tiré de la caducité de la promesse de bail du 14 novembre 2019'; - dit que le document signé entre la SCI Schuphoven et la société Les Canebiers SBH le 14 novembre 2019 valait bail'; - constaté l'absence de remise de clés du local commercial'; - invité les parties à présenter leurs observations sur l'exécution du bail en l'absence de remise des clés'; - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture'; - renvoyé le dossier à l'audience de mise en état du 9 mai 2023. ' La société Les Canebiers SBH a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 27 avril 2023, en limitant son appel aux chefs de jugement par lesquels le tribunal avait': ' - rejeté le moyen tiré de la caducité de la promesse de bail du 14 novembre 2019'; - dit que le document signé entre la SCI Schuphoven et la SAS Les Canebiers SBH le 14 novembre 2019 valait bail. ' La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état. ' La société Schuphoven a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 23 mai 2023. ' L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 20 mai 2024, reportée au 10 juin 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de la surcharge des magistrats. ' PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES ' 1/ La SAS Les Canebiers SBH, appelante : ' Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, par lesquelles la société Les Canebiers SBH demande à la cour de : ' - réformer le jugement entrepris en tous ses points sauf en ce qu'il a rouvert les débats pour que les parties s'expliquent sur les conséquences de l'absence de remise des clefs, En conséquence, - juger que le document du 14 novembre 2019 ne valait pas promesse de bail Subsidiairement, - juger que la promesse de bail est caduque, Plus subsidiairement - juger que la demande tendant à voir constater la rupture fautive de la promesse de bail de la part de la SCI Schuphoven ne constitue en aucun cas une prétention nouvelle, telle que prévue par les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile - juger que la SCI Schuphoven a rompu de manière fautive la promesse de bail En tout état de cause, - juger que le tribunal a omis de statuer sur sa demande reconventionnelle tendant à obtenir le remboursement des 20'000 euros au titre des dépôts des garanties, outre la condamnation de la SCI Schuphoven au paiement de la somme de 10 807,72 euros au titre de la fabrication des meubles en vain et de la somme de 44'330 euros au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice net. En conséquence, - condamner la SCI Schuphoven au paiement de l'ensemble de ces sommes, - débouter la SCI Schuphoven de l'intégralité de ses demandes, - réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, - en tout état de cause, condamner la SCI Schuphoven au paiement de la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des frais irrépétibles d'appel, - condamner la SCI Schuphoven à tous les dépens. ' 2/ La SCI Schuphoven, intimée : ' Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023 par lesquelles la SCI Schuphoven demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, - débouter la société Les Canebiers SBH de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions, - condamner la société Les Canebiers SBH à payer à la société Schuphoven la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Les Canebiers SBH aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas St Barth Law en application de l'article 699 du code de procédure civile. ' En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter' aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. ' ' MOTIFS DE L'ARRET ' Sur la recevabilité de l'appel ' L'article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par la voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse. Ce délai court à compter de la signification de la décision contestée. ' En l'espèce, la société Les Canebiers SBH a interjeté appel le 27 avril 2023 du jugement rendu le 10 février 2023, sans que les éléments du dossier de procédure permettent de déterminer la date de sa signification. ' Son appel est donc recevable quant aux délais. ' Sur la caducité du bail ' Il est de jurisprudence constante que la promesse de bail vaut bail lorsqu'il y accord sur la chose et sur le prix sauf à ce que les parties aient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. ' En l'espèce, il n'est pas discuté que les litigants aient conclu une convention par un acte instrumentaire daté du 14 novembre 2019 ainsi rédigé': «'Je soussigné [U] [H], gérante de la SCI Schuphoven certifie avoir reçu ce jour de M. [L] [P] substitution à MC Invest un avis de virement d'un montant de 20'000 € pour le compte de la SCI Schuphoven Crédit Agricole n° [XXXXXXXXXX01]. Ce montant représente 10 % d'acompte sur le droit d'entrée pour la boutique n° 1 de 26 m2 du centre commercial situé à l'ange de la [Adresse 7] et la [Adresse 6] dans un bâtiment édifié par la SCI Schuphoven sur les parcelles AL [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Vu l'urgence le présent reçu a été rédigé en attendant de réaliser le bail commercial par acte notarié en cours de préparation et dont la signature est estimée au plus tôt fin novembre 2019 avec un maximum de délai jusqu'au 30 décembre 2019. Entre [L] [P] le preneur et la SCI Schuphoven le bailleur, il a été convenu que le preneur prendra à bail ladite boutique aux conditions suivantes': ' -''''' droit au bail : 201 '000 euros -''''' loyer mensuel : 3'800 euros -''''' 'réduction du loyer à 2.000 euros à l'ouverture de la boutique n°1 -''''' puis supplément de 500 euros à l'ouverture d'une 2ème boutique voisine -''''' supplément de 500 euros à l'ouverture de la 3ème boutique voisine -''''' supplément de 500 euros à l'ouverture de la 4ème boutique voisine -''''' supplément de 300 euros à l'ouverture de la 5ème boutique voisine -''''' caution 7601 'euros 2 mois de loyer -''''' avances sur les charges 76 euros à régulariser en fin d'année - date d'entrée prévue 1er décembre 2019 - durée du bail prévu 1er décembre 2019 au 30 novembre 2028 - destination : prêt à porter homme femme ' maillot de bain'». ' Il résulte de ces énonciations qu'un accord est intervenu entre les parties sur la chose louée, sur le prix et sur les conditions financières ainsi que sur la durée du bail. ' Cette promesse de bail constitue donc un bail. ' L'appelante soutient que les parties avaient considéré la date butoir du 30 décembre 2019 comme étant une date essentielle et déterminante, à défaut de laquelle la promesse de bail devenait caduque. ' Elle ajoute qu'à cette date, la SCI Schuphoven n'était pas en mesure de délivrer le local qui n'était pas achevé et qu'elle n'avait obtenu les attestations de Consuel qu'en avril 2020. ' Cependant, comme l'ont relevé les premiers juges, l'acte précité n'a pas érigé la réalisation par acte notarié du bail commercial comme une condition de l'engagement des parties et n'a pas prévu que sa non-réalisation entraînerait la caducité de la promesse de bail. ' En outre, l'appelante n'allègue pas, ni a fortiori ne démontre, que les parties aient postérieurement convenu de constater la caducité de la promesse de bail. Enfin, la délivrance du bien loué ne constituant pas une condition de formation du contrat de bail mais une obligation du bailleur, son défaut n'affecte pas la formation de ce contrat, mais son exécution. ' Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la caducité de la promesse de bail du 14 novembre 2019 et dit que cette promesse valait bail. Sur la responsabilité du bailleur et les demandes indemnitaires de la société Les Canebiers SBH ' En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. ' En l'espèce, la société Les Canebiers SBH sollicite en cause d'appel qu'il soit jugé que la SCI Schuphoven a fautivement rompu la promesse de bail. ' En outre, elle demande le remboursement de la somme de 20'000 euros versée au titre du dépôt de garantie et la condamnation de la SCI Schuphoven à lui payer la somme de 10'807,72 euros au titre de la fabrication des meubles en vain et la somme de 44'330 euros au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice net. ' Or, par un chef de dispositif non critiqué, le jugement entrepris a invité les parties à présenter leurs observations sur l'exécution du bail en l'absence de remise des clés. ' L'instance devant le tribunal de proximité est donc toujours en cours et il ne s'est pas encore prononcé sur ces demandes de la société Les Canabiers SCBH. ' La cour d'appel ne peut donc être valablement saisie de ces demandes. ' Sur les dépens et frais irrépétibles ' La société Canebiers SBH qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel. ' En outre, l'équité commande de la condamner à payer à la société Schuphoven la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Conséquemment, la société Canebiers SBH sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles d'appel. ' PAR CES MOTIFS ' La cour, ' Déclare recevable l'appel de la SAS Les Canebiers SBH, ' Confirme le jugement entrepris en ses chefs critiqués, ' Y ajoutant, ' Dit que la cour d'appel n'est valablement pas saisie des demandes de la SAS Les Canebiers SBH aux fins de voir juger que la SCI Schuphoven a rompu de manière fautive la promesse de bail et aux fins d'indemnisation, ' Condamne la SAS Les Canebiers SBH' à payer à la SCI Schuphoven, la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du code de code de procédure civile en réparation des frais irrépétibles d'appel, ' Condamne la SAS Les Canebiers SBH entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de la Selas St Barth Law en application de l'article 699 du code de procédure civile. ' Et ont signé, ' La greffière, Le président,