Cour de cassation, 27 février 2020. 19-16.324

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10105 F Pourvoi n° M 19-16.324 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020 La société Les Pâquerettes, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 19-16.324 contre l'arrêt rendu le 9 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Particulière du Dome 50, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Les Pâquerettes, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Particulière du Dome 50, après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Les Pâquerettes aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Les Pâquerettes et la condamne à payer à la société Particulière du Dome 50 la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Les Pâquerettes La société Les Pâquerettes fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire en date du 11 juin 2015, d'avoir constaté, de ce fait, la résiliation du bail opérée de plein droit et d'avoir, en conséquence, dit qu'elle devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux qu'elle occupe dans un délai d'un mois, d'avoir dit que faute pour elle de quitter les lieux dans ce délai, la Sci Particulière du Dôme 50 pourra faire procéder à son expulsion, avec l'assistance de la force publique si besoin est, de l'avoir condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux et d'avoir rejeté toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QUE l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version alors applicable, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; que l'article III du bail prévoit que le « ... preneur devra faire effectuer à ses frais, en temps opportun, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, quelle qu'en soit la nature et l'importance, à la décharge complète du bailleur. D'exécuter à ses frais, tous les travaux qui seraient nécessaires, quelle qu'en soit la nature et l'importance, de manière à toujours être en règle avec les services de Police, de Salubrité et d'Hygiène... » ; que le bail prévoit une clause résolutoire précisant notamment « qu'en cas d'inexécution même d'une seule des conditions du présent bail et un mois après une mise en demeure de payer ou d'exécuter, ....restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus fixé... » ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que la commission communale de sécurité a délivré le 23 novembre 2012, un avis défavorable à l'exploitation de l'hôtel, susceptible d'accueillir 16 personnes, qu'un arrêté municipal du 26 novembre 2012 a mis en demeure le preneur d'effectuer progressivement des travaux de mise en conformité, qu'un délai de deux mois supplémentaires lui a été accordé le 25 juillet 2013 par les services municipaux, qu'un procès-verbal du 1er octobre 2013, de cette même commission, a maintenu cet avis défavorable constatant que si « l'exploitant a amélioré le niveau de sécurité de son établissement ,....., l'isolement de la cage d'escalier reste à parfaire, celui de la loge par rapport au hall d'entrée est à réaliser ainsi que celui du sous-sol par rapport au hall d'entrée. De ce fait, la survenue d'un sinistre dans l'établissement pourrait avoir des conséquences humaines importantes en particulier lors du développement d'un feu dans la chaufferie. Celui-ci se propagerait rapidement dans le hall d'entrée puis la cage d'escalier rendant impossible toute évacuation du public par la communication existante .... », que par courrier du 12 mars 2015, le maire adjoint délégué à la prévention et la sécurité, a menacé de fermer l'hôtel, l'état des locaux présentant toujours un danger pour les personnes, que le rapport d'expertise du 30 mars 2015 relevait que ni les factures de travaux réalisés de mise en conformité, ni le chiffrage des travaux de sécurité complémentaires à réaliser n'avaient été remis à l'expert, que ce n'est que le 11 mai 2015 que la SCI Particulière du Dôme 50 a fait sommation à la société Les Pâquerettes d'avoir à mettre les locaux en état de conformité selon les prescriptions de la commission de sécurité ; que la cour constate également que, certes, la commission de sécurité du 15 novembre 2016 lève l'avis défavorable, mais elle notifie 16 "prescriptions" au preneur ; que certaines sont de nature administrative n'affectant pas l'exploitation (exemples : affichage à l'entrée de l'établissement de plans d'intervention destinée aux sapeurs-pompiers ; organisation deux fois par an de séances d'instructions destinées au personnel), d'autres sont de nature technique (installation d'une porte coupefeu, d'une crémone pompiers, d'un téléphone permettant l'appel des secours en cas de sinistre ou la fixation adéquate des extincteurs) ; que la société Les Pâquerettes ne rapporte pas la preuve d'avoir effectué les travaux correspondants, et ce malgré un arrêté municipal du 25 novembre 2016 valant mise en demeure de se conformer à ces prescriptions selon un calendrier précis n'excédant pas deux mois ; que la production d'un document manuscrit établi par les soins de son gérant (pièce 46) étant insuffisante à cet égard ; qu'il se déduit de ces constatations que la société Les Pâquerettes, en violation des dispositions du bail, n'a pas effectué la totalité des réparations nécessaires en temps opportun, c'est-à-dire suffisamment à temps pour prévenir tout risque, alors qu'elle avait disposé du temps nécessaire pour y procéder, des délais lui ayant été, au surplus, accordés, et ce malgré sommation, la considération financière du coût des travaux ne pouvant exonérer le preneur de son obligation de se conformer aux prescriptions non contestées de la commission de sécurité ; que la société Les Pâquerettes n'explique pas en quoi la sommation du 11 mai 2015 serait susceptible d'être déclarée nulle et ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un comportement de mauvaise foi de la part du bailleur qui se déduirait, selon elle, du seul fait de vouloir éviter le paiement d'une indemnité d'éviction alors que l'avis défavorable d'exploitation justifiait la sommation d'effectuer des travaux de mise en conformité que le preneur avait accepté contractuellement de prendre en charge ; que la cour confirmera les premiers juges en ce qu'ils ont dit que la clause résolutoire était acquise au 11 juin 2015 ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi de délais ; qu'aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après le commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; qu'en l'espèce il est manifeste que la société locataire n'a pas effectué la totalité des travaux requis par la commission de sécurité dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement, lui-même intervenant plusieurs mois après le premier passage de la commission de sécurité listant les nombreuses difficultés de l'immeuble, alors même que le contrat de bail met à sa charge de devoir « effectuer, en temps opportun, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, quelle qu'en soit la nature et l'importance, à la décharge complète du bailleur » ; qu'ainsi la clause résolutoire est acquise au 11 juin 2015 ; 1°) ALORS QUE le manquement du locataire à ses obligations contractuelles qui est postérieur au commandement visant la clause résolutoire doit, pour entrainer la résiliation du contrat de bail par application de cette clause, faire l'objet d'un nouveau commandement ; qu'en se bornant à énoncer, pour constater la résiliation du contrat de bail conclu entre la Sci Particulière du Dôme et la Sarl Les Pâquerettes par application de la clause résolutoire qui y était stipulée, que cette dernière ne démontrait pas avoir effectué les travaux que la commission de sécurité avait prescrits le 15 novembre 2016 et qui avaient fait l'objet d'un arrêté municipal en date du 25 novembre 2016, sans par ailleurs constater que ce manquement, postérieur au commandement du 11 mai 2015, avait fait l'objet d'un nouveau commandement de la part du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, il appartient au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire ; qu'en énonçant, pour constater la résiliation du contrat de bail conclu entre la Sci Particulière du Dôme et la Sarl Les Pâquerettes par application de la clause résolutoire qui y était stipulée, que cette dernière ne rapportait pas la preuve d'avoir effectué les travaux que la commission de sécurité avait prescrits le 15 mai 2016 et qui avaient fait l'objet d'un arrêté municipal en date du 25 novembre 2016, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant, ainsi, l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce.