Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/02908

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1 représenté par Madame [L] [T], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [I] [N] Logement 2 Rez de Chaussée 2 Rue de Gourmalon 44100 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/02908 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPUC COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [I] [N] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 7 novembre 2014, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [I] [N] un logement lui appartenant sis, 2 rue de Gourmalon - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 309,43 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 110,77 €. Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2022, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [I] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.347,27 € arrêté au 16 mai 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 14 septembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : déclarer sa demande recevable et bien-fondée ; - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier en application de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamner le locataire au paiement de la somme de 7.987,69 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 août 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - Condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ; - Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 328,40 €, augmentée des charges locatives, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ; - Condamner le locataire au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 17 mai 2022 en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 février 2024, postérieurement à l'audience, par les services sociaux du département. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024. A ladite audience, Nantes Métropole Habitat, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 10.793,61 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 février 2024. Régulièrement assigné à étude, [I] [N] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation du locataire à la CAF le 11 décembre 2020, soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 septembre 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 14 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2023, avec accusé réception du 18 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. Par exploit d’huissier en date du 17 mai 2022, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [I] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.347,27 € arrêté au 16 mai 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2022. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [I] [N]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [I] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 10.793,61 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 février 2024 et le défendeur sera condamné à payer cette somme à la requérante. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lors de l’audience, [I] [N] a sollicité des délais de paiement, offrant de régler 100 € par mois en plus de son loyer courant pour régler sa dette. Nantes Métropole Habitat a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et refuser tout délai de paiement. La requérante rappelle qu'un précédent bail avait été conclu avec le locataire le 1er août 1998 et que du fait du non-paiement des loyers, le bail a été résilié par décision judiciaire du 9 juin 2011. La dette ayant ensuite été réglée en totalité et les indemnités d'occupation payées régulièrement, un nouveau bail avait été signé en application de la loi de programmation pour la cohésion sociale. D'après le relevé de compte locataire, la présente dette a débuté en juillet 2017, aucun loyer n'étant plus payé depuis mai 2022. [I] [N] n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience, condition légale pour pouvoir bénéficier de délais de paiement. En outre, les délais de paiement ne pouvant excéder 36 mois, la somme proposée par le locataire pour régler sa dette de loyer, à hauteur de 100 € par mois est tout à fait insuffisante car elle ne permettrait d'apurer la dette qu'à hauteur de 3.600 €, soit à hauteur d'un tiers seulement. [I] [N] n'est donc pas en situation de régler sa dette. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [I] [N]. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 novembre 2014 entre Nantes Métropole Habitat et [I] [N], concernant le logement sis 2 rue de Gourmalon - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 309,43€ pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 110,77 € ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 juillet 2022 ; CONDAMNE [I] [N] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 10.793,61 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [I] [N] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 10 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 480,97 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [I] [N], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [I] [N] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département. RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY