Cour d'appel, 24 septembre 2024. 22/00769

AFFAIRE : N° RG 22/00769 - N° Portalis DBVC-V-B7G-G6QU ARRÊT N° JB. ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 08 Mars 2022 RG n° 20/00089 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2024 APPELANT : Monsieur [U] [R] né le 07 Janvier 1977 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 1] représenté par Me Estelle FRISÉ, avocat au barreau de CAEN, assisté de Me Garance LEPHILIPERT, substitué par Me TESSIER, avocats au barreau de NANTES INTIMÉS : Monsieur [J] [M] né le 09 Mai 1972 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 2] Madame [E] [V] divorcée [M] née le 19 Juin 1971 à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 3] représentés et assistés de Me Sébastien REVEL, substitué par Me LEREVEREND, avocats au barreau de CAEN DÉBATS : A l'audience publique du 23 mai 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré GREFFIER : Mme FLEURY COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, Mme DELAUBIER, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 24 Septembre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES M. et Mme [M] ont souhaité procéder à la vente de leur résidence principale située '[9]', à [Localité 10]. M. [R], qui faisait partie de l'entourage de M. et Mme [M], a souhaité faire l'acquisition de ce bien immobilier. Des pourparlers se sont engagés entre les parties. Par acte de promesse de vente en date du 27 juin 2019, M. et Mme [M] se sont engagés à vendre leur bien immobilier à M. [R]. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2019. Ce document contenait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 645 000 euros, remboursable sur une période de 20 ans, avec un taux d'intérêt de 1,50 %. Cet acte prévoyait également que le délai pour justifier de la réalisation ou non de la condition suspensive expirait le 20 août 2019. Il contenait également une clause prévoyant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 86 000 euros. Par acte du 3 janvier 2020, M. et Mme [M] ont fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 86 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par ordonnance du 2 juillet 2021, le juge de la mise en état a débouté M. et Mme [M] de leur demande de communication de pièces. Par jugement du 8 mars 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a : - condamné M. [R] à payer à M. et Mme [M] la somme de 86 000 euros au titre de la clause d'indemnité d'immobilisation ; - condamné M. [R] aux dépens ; - débouté M. [R] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [R] à payer à M. et Mme [M] la somme de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire. Par déclaration du 29 mars 2022, M. [R] a formé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 décembre 2022, M. [R] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen en date du 8 mars 2022, en ce qu'il : * l'a condamné à verser aux époux [M] la somme de 86 000 euros au principal ; * l'a condamné à verser aux époux [M] la somme de 1 300 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * l'a condamné aux dépens ; et statuant de nouveau, à titre principal, - débouter les époux [M] de leur demande visant à le voir condamner au paiement de la somme de 86 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation pour un bien situé [9], à [Localité 10] ; à titre subsidiaire, - réduire le montant de la clause pénale figurant dans la promesse de vente du 27 juin 2019 à de plus justes proportions, par une somme inférieure à 10 000 euros ; en tout état de cause, - condamner in solidum les époux [M] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 août 2022, M. et Mme [M] demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen en date du 8 mars 2022 ; - condamner M. [R] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [R] aux dépens. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 17 avril 2024. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS - Sur l'exécution de la condition suspensive : M. [R] demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à verser à M. et Mme [M] la somme de 86 000 euros au titre d'indemnité d'immobilisation pour le bien situé [9] à [Localité 10]. M. [R] fait grief au jugement entrepris en ce qu'il a considéré qu'il n'avait pas respecté l'engagement contractuel de justifier, avant le 20 août 2019, de l'obtention ou non d'un prêt conforme au projet envisagé. Il affirme au contraire avoir justifié des démarches accomplies auprès des organismes bancaires aux fins d'obtentir un prêt et explique que dès lors la condition suspensive relative au prêt n'a pas été réalisée et qu'en conséquence l'indemnité d'immobilisation n'est pas due. M. [R] fait valoir que contrairement à ce qui a été retenu par le juge de première instance, l'acte de promesse de vente ne prévoyait pas que les refus de prêt devaient être fournis le 20 août 2019 mais que les offres définitives de prêt devaient intervenir au plus tard le 20 août 2019. M. et Mme [M] demandent au contraire la confirmation du jugement entrepris au motif que M. [R] a failli à ses obligations contractuelles et qu'en conséquence il est effectivement redevable de la somme de 86 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente. Ils précisent qu'aucune des attestations produites par M. [R] ne permet de justifier qu'il a entrepris les démarches nécessaires aux fins d'obtenir un prêt conformément aux stipulations contractuelles. SUR CE Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.' L'article 1104 du code civil dispose que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.' L'article 1304 du même code précise 'L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.' L'article 1304-3 du code civil dispose que 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.' En l'espèce, il est constant que le 5 juin 2019, M. [R] a visité le bien et a formulé une offre à hauteur de 850 000 euros. La promesse de vente établie prévoyait une indemnité d'immobilisation stipulée en ces termes : 'Fixation forfaitaire En considération de la promesse formelle qui est faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT et, en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour ce dernier, en cas de non-réalisation et, notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur après expiration du délai précité, il est convenu entre les parties de fixer une indemnité d'immobilisation de QUATRE-VINGT-SIX-MILLE EUROS (86 000 EUR). Dispense de versement immédiat Le PROMETTANT déclare dispenser le BENEFICIAIRE de verser immédiatement cette somme de QUATRE-VINGT-SIX MILLE EUROS (86 000,00 EUR).' Il est établi qu'une dispense de versement immédiat de l'indemnité d'immobilisation a été acceptée au bénéfice de M. [R]. La promesse de vente prévoyait également une condition suspensive de prêt stipulée comme suit : 'Condition suspensive d'obtention de prêt Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : * Organisme prêteur : tout organisme au choix du bénéficiaire. * Montant maximal de la somme empruntée : SIX CENT QUARANTE-CINQ MILLE EUROS (654 000 EUR). * Durée maximale de remboursement : 20 ans. * Taux nominal d'intérêt maximal : 1,50 % l'an (hors assurances). * Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité. (...) La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 20 août 2019". Il était également précisé : 'Refus de prêt -justification Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt'. Il est établi qu'en application de cet acte, M. [R] était tenu de justifier de l'obtention ou de la non-obtention d'un prêt au plus tard le 20 août 2019. M. [R] persiste à soutenir qu'il a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le prêt bancaire tel que stipulé à l'acte du 27 juin 2019. Il produit ainsi une première attestation de refus de prêt en date du 17 juillet 2019 de la société Axa Banque qui a estimé qu'il ne répondait pas 'aux critères d'élégibilité'. M. [R] fait grief au jugement entrepris en ce qu'il a considéré que cette demande de prêt ne satisfaisait pas aux conditions posées par l'acte de promesse de vente du 27 juin 2019. M. et Mme [M] soutiennent au contraire qu'il ne peut s'agir d'un refus au sens des stipulations contractuelles au motif qu'il s'agit d'un courrier de courtier ne répondant pas aux exigences légales car le montant, la durée, le taux et l'objet du financement ne sont pas précisés et n'émane pas d'un organisme financier. M. [R] produit une deuxième attestation de refus de prêt en date du 21 août 2019 du Crédit Mutuel pour un montant précisé de 645 000 euros sur 240 mois (20 ans), l'objet du prêt destiné à financer l'achat immobilier est également précisé. M. [R] atteste du sérieux du refus de ce prêt en ce qu'il émane du Directeur de l'Agence lui-même et non d'un conseiller et soutient que ce refus de prêt doit nécessairement s'analyser comme satisfaisant aux conditions posées par l'acte de promesse de vente. M. et Mme [M] soutiennent au contraire qu'il ne répond pas aux stipulations contractuelles de l'acte en ce que seul le montant sollicité et la durée sont indiqués. Par ailleurs, ils émettent des réserves quant à cette attestation en qu'elle a été délivrée le 21 août 2019 alors que le 13 août était un mardi, qu'il y avait le pont du 15 août, que l'établissement était fermé le lundi, qu'il ne restait plus que 4 à 5 jours ouvrés au conseiller pour étudier la demande ; Qu'en conséquence ce délai est trop court pour attester du sérieux de la demande de prêt et qu'eu égard au montant sollicité la direction régionale aurait du être sollicitée à son tour. Le 21 août 2019, M. [R] a informé M. et Mme [M] par SMS du refus de prêt en ces termes 'Salut, Mauvaise surprise refus de prêt'. M. [R] produit une troisième attestation de refus de prêt d'un courtier en date du 27 août 2019. M. [R] soutient que ce refus sastisfait également aux conditions posées par l'acte de promesse de vente en ce qu'il précise le montant du prêt demandé soit la somme de 645 000 euros et l'adresse précise du bien, de sorte que la durée et le taux de l'emprunt ont indéniablement été étudiés par la société Elitya. M. et Mme [M], soutiennent comme pour le refus émis par la société Axa le 17 juillet 2019, qu'il ne peut s'agir d'un refus au sens des stipulations contractuelles au motif qu'il s'agit d'un courrier de courtier ne répondant pas aux exigences légales en ce qu'il ne précise pas le montant, la durée et le taux et n'émane pas d'un organisme financier. M. [R] produit une quatrième attestation de refus de prêt en date du 24 septembre 2019 du Crédit Agricole aux termes de laquelle il est précisé que le prêt portait sur la somme de 645 000 euros, pour une durée de 240 mois (20 ans) et précisait l'objet du financement. Il affirme que ce refus sastisfait également aux conditions posées par l'acte de promesse de vente. M. et Mme [M] soutiennent que cette attestion ne peut permettre de justifier des démarches entreprises par M. [R] en ce qu'il est précisé que la demande a été formulée le 11 juin 2019 soit avant même la signature de l'acte de promesse de vente du 27 juin 2019, qu'elle ne permet pas ainsi de s'assurer de la date de refus et que le taux du crédit sollicité n'est pas indiqué. M. [R] expose donc qu'il n'a commis aucune faute de diligence dans les demandes de prêts en ce qu'ils justifient de quatre attestations de refus alors même que l'acte de vente n'en exigeait que deux. Il tient à souligner qu'il a entrepris l'ensemble de ces démarches en pleine période estivale, période à laquelle les conseillers sont en congé et ne peuvent pas étudier les dossiers avec célérité et qu'il a tout mis en oeuvre pour obtenir un prêt allant même jusqu'à faire appel à un courtier engendrant ainsi des coûts supplémentaires. Il ajoute pour attester du sérieux de sa démarche tendant à l'obtention d'un prêt que, alors même que les époux [M] avaient introduits leur instance, il a fait de nouvelles démarches auprès du Crédit Mutuel qui en janvier 2020 a émis un nouveau refus. En outre, M. [R] soutient que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due au motif que l'acte précise que cette indemnité n'est due QUE si 'toutes les conditions suspensives se réalisent', que cette indemnité avait été fixée forfaitairement 'en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour ce dernier en cas de non réalisation' et que les époux [M] ayant vendu leur bien en décembre 2020 pour un prix de 890 000 euros soit à un prix supérieur de 30 000 euros au prix proposé par lui, ils n'ont subi aucun préjudice. M. [R] affirme qu'il n'est pas un professionnel de l'immobilier et dément à ce titre entretenir certaines relations privilégiées avec les établissements financiers au motif que sa société de construction immobilière ne réalise pas de promotion immobilière qui nécessite de faire l'avance de fonds. M. et Mme [M] exposent que M. [R] n'a pas accompli l'ensemble des diligences nécessaires aux fins d'obtenir le prêt pour financer cet achat. Ils soulignent que M. [R] est un professionnel de l'immobilier, et que la preuve est rapportée que M. [R] n'a pas accompli l'ensemble des démarches nécessaires aux fins d'obtenir le prêt concerné en ce qu'il n'a pas déféré à la sommation interpellative qui lui a été délivrée pour justifier de sa situation financière et que ce dernier n'atteste pas du sérieux de sa demande ; Il résulte de tout ce qui précède qu'en application de l'acte en date du 27 juin 2019, M. [R] était tenu de justifier de l'obtention ou non d'un prêt au plus tard le 20 août 2019. M. [R] produit quatre attestations qu'il présente comme des refus de prêt. Il est relevé que seule l'une de ces attestations est antérieure au 20 août 2019 soit celle du 11 juillet 2019. Par ailleurs et tel que retenu par le juge de première instance, il s'agit en réalité d'un étude de prêt immobilier et il n'est pas mentionné que M. [R] a formulé une demande de prêt. En conséquence cet écrit ne peut être considéré comme satisfaisant aux stipulations contractuelles de l'acte de promesse de vente en date du 27 juin 2019, le montant du prêt, la durée et le taux ne sont pas précisés. Par ailleurs, le SMS adressé par M. [R] à M. et Mme [M] en date du 21 août, postérieur à la date du 20 août 2019, ne peut être considéré comme satisfaisant aux stipulations contractuelles de l'acte du 27 juin 2019 et ne peut ainsi justifier d'un refus de prêt. S'agissant des autres attestations de refus de prêt produites par M. [R] en date du 21 août 2019, du 27 août 2019 et du 24 septembre 2019, si elles justifient d'un refus de financement elles ne remplissent pas toutes les conditions stipulées à l'acte de vente. Ainsi : - L'attestation du 21 août 2019 ne précise pas le taux, celle du 27 août 2019 ne précise ni la durée ni le taux du prêt, quant à l'attestation du 24 septembre 2019 elle ne précise pas le taux. Par ailleurs, ces trois attestations sont toutes postérieures à la date du 20 août 2019, soit postérieurement à la date contractuellement fixée à la promesse de vente. Aussi, M. [R] n'ayant pas respecté son engagement contractuel, M. et Mme [M] sont bien fondés à demander la condamnation de M. [R] au paiement de la somme de 86 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. - Sur la demande relative à la réduction du montant de l'indemnité d'immobilisation : M. [R] conteste la nature de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation qu'il analyse comme une clause pénale et dès lors, à titre subsidiaire il demande que celle-ci soit réduite. M. [R] fait grief au jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la clause litigieuse n'était pas une clause pénale aux motifs que cette clause n'avait pas pour objet de faire assurer par une des parties l'exécution de son obligation mais de compenser le fait pour les vendeurs de voir leur bien immobilisé dans l'attente d'une vente hypothétique et qu'elle était également prévue pour compenser l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai prévu à l'acte du 27 juin 2019. M. et Mme [M] demandent au contraire la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la clause litigieuse était une clause relative à une indemnité d'immobilisation et non une clause pénale et demandent que M. [R] soit débouté de sa demande tendant à réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation à laquelle il a été condamné. Aux termes de l'article 1231-3 du code civil, 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.' SUR CE : Au soutien de ses prétentions, M. [R] affirme que contrairement aux stipulations contractuelles, M. et Mme [M] ne rapportent pas la preuve que la vente de leur bien à un tiers a été rendue difficile du fait de sa prétendue défaillance. Au contraire, M. [R] fait valoir que M. et Mme [M] n'ont subi aucun préjudice et souligne que le bien a été vendu par l'agence Barnes, agence de luxe, qui pratique des prix particulièrement élevés, qu'ils ont cédé leur bien pour la somme de 890 000 euros soit un prix supérieur de 30 000 euros au prix proposé par lui et qu'ils ont ainsi réalisé une plusvalue importante. Il soutient que M. et Mme [M] ne justifient pas du préjudice qu'ils prétendent avoir subi consistant à avoir vendu moins cher de 10 000 euros le bien en passant par l'Agence Barnes, le prix indiqué ayant compris 40 000 euros d'honoraire. M. [R] ajoute que le bien de M. et Mme [M] n'a été immobilisé que trois mois. Par ailleurs, M. [R] estime que sa demande de réduction est parfaitement fondée en ce qu'il se trouve dans une situation financière délicate en ce qu'il doit la somme de 531 879 euros auprès de la Direction Départementale des Finances Publiques. M. et Mme [M] ajoutent qu'ils ont subi un préjudice car ils ont vendu leur bien pour le prix net vendeur de 850 000 euros soit 10 000 euros de moins. Et que M. [R] n'a pas respecté l'engagement qu'il avait pris de justifier avant le 20 août 2019 de l'obtention ou non d'un prêt et que dès lors il est tenu au paiement de la somme de 86 000 euros pour non-réalisation de la vente. SUR CE La clause litigieuse ne peut pas être analysée comme une clause pénale, telle que prévue par le code civil, celle-ci ayant pour objet de compenser le fait pour M. et Mme [M] d'avoir eu leur bien immobilier immobilisé, invendable, dans l'attente d'une réalisation qui n'a jamais eu lieu et non pas de sanctionner une faute de l'acquéreur défaillant, ce qui a fait échouer la cession ; De ce seul fait, M. [R] sera débouté de sa demande. Par ailleurs, M. [R] se contente de produire une capture d'écran pour justifier que M. et Mme [M] n'ont subi aucun préjudice, la maison ayant été vendue pour la somme 890 000 euros. Cette unique pièce ne suffit pas à justifier de l'absence de préjudice de M. et Mme [M] alors que ces derniers invoquent avoir déboursé la somme de 40 000 euros au titre des honoraires d'agence et qu'ils ont ainsi perdu la somme de 10 000 euros sur celle initialement réalisée avec M. [R] conformément aux stipulations contractuelles de l'acte du 27 juin 2019. Aussi, M. [R] sera débouté de sa demande. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement étant confirmé sur le principal, il sera aussi confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. Succombant en appel, M. [R] sera aussi condamné aux dépens d'appel. En outre, il est équitable de condamner M. [R] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La réclamation présentée à ce titre par monsieur [R] sera en conséquence écartée ; PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;  - Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : - Déboute M. [R] de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [R] aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel ; - Condamne M. [R] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON