Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02908 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPKX
Minute : 24/00628
Monsieur [S] [G]
Représentant : Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651
C/
Madame [J] [O]
Représentant : Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Anne HAUPTMAN,
Copie délivrée à :
Me Rose Nicole SIME,
Le
JUGEMENT DU 10 Juin 2024
Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Monsieur [S] [G]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Madame [J] [O]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247,
Décision d’aide juridictionnelle des 8 et 31 janvier 2024
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 19 juillet 2022, Monsieur [S] [G] a donné à bail à Madame [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 735 euros outre un forfait de charges de 60 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [G] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 708,12 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, Monsieur [S] [G] a fait assigner Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [J] [O] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 4 113,47 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [J] [O] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [G] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 août 2023, et ce pendant plus de six semaines.
Appelée à l'audience du 8 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 29 avril 2024.
A l'audience du 29 avril 2024, Monsieur [S] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 892,97 euros, selon décompte en date du 22 avril 2024. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. Sur les demandes reconventionnelles, il soutient que la présence de nuisibles dans le logement n’est pas démontrée de sorte que la demande de travaux et la demande indemnitaire au titre d’un trouble de jouissance ne peuvent être que rejetées. Ils soulignent au surplus que ces demandes sont récentes, postérieures à l’acquisition de la clause résolutoire.
Madame [J] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge de :
- débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder des délais de paiement sur 24 mois par versements mensuels de 162,17 euros,
- à titre subsidiaire lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,
- à titre reconventionnel, enjoindre au bailleur de procéder à la dératisation du logement loué sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros à titre indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance.
Au soutien de ses prétentions et en substance, elle reconnait le montant de la dette, lié à la perte de son emploi, tout en précisant avoir toujours procédé à des règlements alors au surplus qu’elle a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et que sa situation financière lui permet d’apurer la dette selon l’échéancier de paiement qu’elle propose. Elle justifie percevoir des ressources de 1 000 euros par mois outre le versement de 332 euros d’allocations logement.
Elle propose de verser 162,17 euros par mois pour apurer la dette en 24 mois. Sur la demande de travaux, elle soutient que le logement est infesté de nuisibles et qu’elle a fait elle même intervenir une société à ses frais à ce titre. Elle indique que cette présence lui cause un trouble de jouissance au titre des nuisances olfactives, sonores et en matière de santé.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024, Madame [O] étant autorisée à produire par note en délibéré avant le 6 mai 2024 son attestation de versement de l’aide pour le logement de la CAF et/ou de justification de ses ressources. Aucune autre note en délibéré n’a été autorisée.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [S] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 août 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 19 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2023, pour la somme en principal de 3 708,12 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Madame [J] [O] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [S] [G] produit un décompte démontrant que Madame [J] [O] reste lui devoir la somme de 3 892,97 euros à la date du 22 avril 2024.
Madame [J] [O] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 892,97 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 708,12 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Madame [J] [O] sera également condamnée au paiement à compter du 23 avril 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [J] [O] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et la dette a diminué depuis la délivrance de l’assignation. Elle justifie bénéficier d’une promotion et du versement d’un salaire brut mensuel de 2 400 euros. Avant cette promotion, elle bénéficiait d’une aide pour le logement de 332 euros par mois et d’une prime d’activité de 218,59 euros. Compte tenu de la diminution de la dette et de sa situation financière actualisée, elle démontre être en capacité de régler sa dette locative. Aussi des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Faute pour Madame [J] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
Sur la demande de dératisation
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, notamment, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le bailleur est obligé de (…) c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien de l’état et à l’entretien des locaux loués.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il appartient au locataire de rapporter la preuve du manquement de son bailleur à cette obligation.
En l’espèce Madame [J] [O] fait état de la présence de rats dans le logement. Si elle a seulement adressé au bailleur une mise en demeure formelle en date du 12 avril 2024, il n’en demeure pas moins qu’elle justifie par de nombreux échanges de messages écrits de la réalité de la présence de nuisibles dans le logement et ce depuis décembre 2023. Si le bailleur allègue que l’identité du destinataire des messages n’est pas connue, les échanges portent sur des problèmes de rats dans le logement avec une réponse du destinataire du message en ce qu’il va essayer de régler le problème “demain” et qu’il a réussi à avoir un rendez-vous pour le mercredi à 8 heures avec le dératiseur. Il ne peut être mis en doute que les échanges sont entre le bailleur et sa locataire. Madame [J] [O] produit également au cours des échanges des photographies de déjection de rongeurs. La preuve de la présence de rongeurs dans le logement à compter du mois de décembre 2023 est établie ainsi que la preuve de l’information du bailleur quant à cette présence. La charge de la dératisation, faute de justifier d’un défaut d’entretien du locataire par le bailleur, porte sur le bailleur.
Cependant sur la demande de dératisation sous astreinte, il n’est toutefois aucunement justifié de la persistance de la présence de nuisibles postérieurement à l’intervention du dératiseur suivant facture du 27 février 2024. Faute de justifier de la nécessité d’ordonner une telle injonction au bailleur, cette demande ne peut qu’être rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il appartient au locataire de rapporter la preuve du manquement de son bailleur à cette obligation.
Il est constant que les frais de dératisation sont en principe à la charge exclusive du propriétaire.
(Cour de cass. Chre civ 3 – 29 janvier 2002 – n°99-17042).
En l’espèce, Madame [J] [O] justifie de la présence de nuisibles dans le logement ayant justifié l’intervention d’un dératiseur en date du 27 février 2024. Faute de justifier de la persistance du désordre postérieurement à cette date, le préjudice ne sera indemnisé que jusqu’à cette date. Sur le début du préjudice, il est établi que l’information du bailleur a été régulièrement faite à compter de la fin du mois de décembre 2023. Madame [J] [O] justifie enfin avoir pris à sa charge la facture de dératisation à hauteur de 275 euros, ce qui inclut son préjudice. Sur l’étendue du préjudice, les échanges de messages font état de la présence de nuisibles dans la salle de bain, avec du bruit et des déjections visibles. Il résulte encore de ces messages que malgré l’intervention du bailleur qui a fait cimenter une zone, Madame [J] [O] informe que les rongeurs ont seulement changé d’endroit, étant présent dans le placard. Compte tenu de la durée du préjudice démontrée, et son degré (nuisance sonores, visuelles avec la présence de déjection, et sur la santé), le préjudice sera justement réparé par l’octroi de la somme de 500 euros.
En conséquence Monsieur [S] [G] sera condamné à payer à Madame [J] [O] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur les demandes accessoires
Madame [J] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [G] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2022 entre Monsieur [S] [G] et Madame [J] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 octobre 2023 ;
Condamne Madame [J] [O] à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 3 892,97 euros (décompte arrêté au 22 avril 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023 sur la somme de 3 708,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
Autorise Madame [J] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants dus postérieurement au décompte, en 23 mensualités de 162,70 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
Rappelle qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera sans mise en demeure préalable :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les six semaines de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [G] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [J] [O] soit condamnée à verser à Monsieur [S] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 23 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Monsieur [S] [G] ou à son mandataire ;
Condamne Monsieur [S] [G] à payer à Madame [J] [O] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
Condamne Madame [J] [O] à verser à Monsieur [S] [G] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
