Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00325 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX7V
MINUTE N° : 24/00152
:
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL
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JUGEMENT
DU 01 OCTOBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion
DÉFENDEUR:
Monsieur [N] [U] [W]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madeline ROYO,
Assisté de : Florence CHEMIN, Faisant Fonction de Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 03 Septembre 2024
DÉCISION :
Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,
Copie exécutoire délivrée
le 1ER octobre 2024
aux parties
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 7 mars 2018, la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES a donné à bail à Monsieur [N] [W] un appartement à usage d'habitation n°[Adresse 3] à [Localité 6] (974) pour un loyer mensuel de 602,16 euros et une somme de 70 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 602,16 euros versé lors de la conclusion du contrat.
A la suite d'une offre portant sur plusieurs résidences au nombre desquelles figure la Résidence Ecume située à [Localité 6] (974), suivant acte reçu le 30 décembre 2021 par Maître [Y] [L], notaire à [Localité 9], la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES a vendu à la SAEM CDC HABITAT un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (REUNION) ([Localité 5]) - [Adresse 2] comprenant 7 bâtiments et 98 logements ainsi que des places de parking, des espaces verts et divers espaces communs.
Monsieur [N] [W] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, la SAEM CDC HABITAT lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 29 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Monsieur [N] [W] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l'expulsion de Monsieur [N] [W], des occupants de son chef et à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement à ses frais exclusifs et à ses risques et périls et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au défendeur et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demande au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d'une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.
L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.
A l'audience, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 23 440,97 euros suivant décompte daté du 29 août 2024.
Bien que régulièrement convoqué par acte signifié par commissaire de justice à personne le 10 juin 2024, Monsieur [N] [W] n'a pas comparu et n'a pas été non plus représenté. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire, en application de l'article 473 du Code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il en a été donné lecture à l'audience.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.
Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 15 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
L'action est donc recevable au regard de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail d'habitation conclu le 7 mars 2018 entre SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES, aux droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT, et Monsieur [N] [W] prévoit une clause résolutoire selon laquelle " il est expressément convenu qu'à défaut de paiement du dépôt de garantie, d'un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ".
En l'espèce, le 29 juin 2022, la SAEM CDC HABITAT a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 4 160,79 euros.
Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.
Or, à la date du 29 août 2022, le locataire ne s'était pas acquitté du montant de sa dette locative.
En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [N] [W] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 30 août 2022.
Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'absence de Monsieur [N] [W] à l'audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s'engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l'arriéré locatif. Au surplus, il ressort du décompte produit aux débats et daté du 29 août 2024 qu'il n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Il n'est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.
Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.
Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l'audience, Monsieur [N] [W] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance. À cet égard, les informations recueillies par la travailleuse sociale qui a établi le diagnostic social et financier sont insuffisantes en ce qu'elle se bornait à indiquer que le locataire devait formuler une demande de surendettement et une demande de logement social et qu'il s'était engagé à reprendre le paiement des loyers.
Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [W] et de tous occupants de son chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d'affirmer que Monsieur [N] [W] ne s'exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n'assortira cette décision.
Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d'exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.
En outre, s'agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera donc renvoyé à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la SAEM CDC HABITAT à son locataire et d'un décompte de créance locative daté du 29 août 2024 que Monsieur [N] [W] reste devoir à la société bailleresse la somme de 5 512,61 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 29 août 2022.
En effet, les frais générés par la délivrance des actes de procédure n'ont pas être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.
Dès lors que Monsieur [N] [W] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte de aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.
Monsieur [N] [W] sera donc condamné au paiement la somme de 5 512,61 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 4 160,79 euros et de la présente décision pour le surplus.
Il sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 698,44 euros, pour la période courant du 30 août 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L'indemnité d'occupation correspond à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l'indemnité par l'effet de l'indexation.
Enfin, conformément à l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 30 août 2022 au 1er octobre 2024). Et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [W], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d'exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (186,87 euros TTC) et de l'assignation (65,18 euros TTC).
Ni l'équité ni la situation respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.
Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique en application de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DIT la SAEM CDC HABITAT recevable en ses demandes,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2018 entre la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES, aux droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT, et Monsieur [N] [W] concernant le logement n°6 situé au sein de la [Adresse 8] à [Localité 6] (974) sont réunies à la date du 30 août 2022,
EN CONSEQUENCE,
ORDONNE à Monsieur [N] [W] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
A défaut de libération volontaire des lieux,
AUTORISE d'ores-et-déjà la SAEM CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [N] [W] et de tous occupants de son chef, du logement n°6 situé au sein de la [Adresse 8] à [Localité 6] (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
S'agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution (article R. 433-1),
CONDAMNE Monsieur [N] [W] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 5.512,61 euros (cinq mille cinq cent douze euros et soixante-et-un centime), selon décompte arrêté au 29 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2022 sur la somme de 4.160,79 euros et de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 698,44 euros (six cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-quatre centimes) par mois, à compter du 30 août 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,
DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,
CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (186,87 euros TTC) et de l'assignation (65,18 euros TTC),
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,
LA GREFFIERE LA JUGE
