Cour de cassation, 14 avril 2016. 15-13.717

CIV. 1 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 avril 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10186 F Pourvoi n° V 15-13.717 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société civile du Chalet, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 16 septembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à M. [V] [Z], domicilié [Adresse 2], notaire associé, membre de la société [Z], défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société civile du Chalet, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [Z] ; Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, l'avis de M. Sudre, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile du Chalet aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile du Chalet ; la condamne à payer à M. [Z] la somme de 2 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société du Chalet. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts de la Sci du chalet ; AUX MOTIFS QUE : « par acte dressé, le 22 janvier 2008, par Maître [V] [Z], la SCI du Chalet s'est engagée à vendre à la société Mona Lisa Etudes et Promotion, un bien immobilier sis à [Localité 1], notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire sans recours ; que l'acquéreur a versé entre les mains de ce notaire désigné comme séquestre, la somme de 70.000 €, à titre de dépôt de garantie ; que reprochant au notaire séquestre d'avoir restitué cette somme, sans son accord, au début du mois d'avril 2009, à l'acquéreur, placé depuis lors en liquidation judiciaire, la SCI du Chalet lui réclame le même montant à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle ; que la convention signée le 20 janvier 2008 précise que le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l'indemnité d'immobilisation à la Caisse des dépôts et consignations en cas de difficultés entre eux ; que la promesse de vente stipule que la société Mona Lisa Etudes et Promotion devait présenter sa demande au plus tard le 31 mai 2008 et que le terme de la réitération était fixé au 31 mai 2009, sauf pour le cas de non réalisation de la condition suspensive liée au permis de construire, auquel cas la date extrême était fixée au 30 décembre 2009 ; qu'elle précise, en ce qui concerne le sort de la somme séquestrée qu'elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire de la promesse de vente, en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives ; qu'à la date du 2 février 2009 à laquelle Maitre [V] [Z], notaire de l'acquéreur, a fait savoir à Maître [E], notaire du vendeur qu'il ne donnait pas suite à son projet d'acquisition, la condition suspensive n'étant selon lui plus susceptible d'être réalisée ; qu'il a adressé un nouveau courrier recommandé le 17 mars 2009 à son confrère, lui annonçant qu'il procéderait au déblocage de la somme dans les huit jours ; que par courrier du 24 mars 2009, la SCI du Chatelet a fait savoir, par l'intermédiaire de son notaire qu'elle n'entendait pas libérer l'acquéreur de son engagement, dès lors qu'il n'avait fait aucune démarche auprès de la mairie dans les délais qui lui étaient impartis ; que l'avis de réception de la télécopie correspondante est versé aux débats ; que la délivrance, le 9 août 2008, d'un certificat d'urbanisme négatif, précisant que l'opération n'était pas réalisable à cette date ne permet pas d'établir la possibilité d'obtenir un permis de construire, après la mise aux normes de la station d'épuration ; que le notaire des vendeurs avait lui-même indiqué, dans son courrier du 19 novembre 2008 que le dépôt du permis de construire ne pouvait intervenir avant une réunion organisée par la DDE au sujet de la station d'épuration, révélant qu'il avait admis que celui-ci n'ait pas encore été déposé ; que si la SCI du Chalet justifie devant la cour qu'un calendrier pour la mise en conformité de l'assainissement de [Localité 1] a été voté, le 17 décembre 2008, par le conseil municipal, il n'est pas justifié qu'il a été respecté ; que si le maire a indiqué, par lettre du 24 décembre 2008, que la situation des autorisations d'urbanisme pourrait se débloquer dans les prochaines semaines, aucun élément précis n'est fourni sur la suite des opérations ; que la demande de permis de construire n'avait, dans ces conditions, quasiment aucune chance d'être acceptée, avant la date du 31 décembre 2009, prévue par la promesse ; qu'il apparaît ainsi que la condition suspensive n'a pas été réalisée, pour une cause étrangère à l'acquéreur, dès lors que le conseil municipal n'a pas pris de décision en temps utile sur la mise aux normes de la station d'épuration, nécessaire à la délivrance d'un permis ; qu'il résulte de ces éléments que la SCI du Chalet n'apporte pas la preuve lui incombant qu'une telle demande, si elle avait été faite dans les délais prévus par la convention, n'aurait pas été rejetée ; que l'acquéreur devait pouvoir se faire attribuer le montant de l'indemnité d'immobilisation par la voie judiciaire, sur le constat de la non réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis ; qu'à supposer que le notaire ait commis une faute en restitution directement le dépôt de garantie à l'acquéreur, ni la réalité d'un préjudice lié à une perte de chance, ni le lien de causalité entre les deux ne sont démontrés, en l'espèce ; qu'il convient, en outre, d'observer que le vendeur qui n'aurait pu conserver le dépôt de garantie, n'a engagé aucune action à l'encontre de la société Mona Lisa qui ne faisait alors l'objet d'aucune procédure collective ; que la responsabilité civile du notaire ne peut donc être engagée ; que le jugement est infirmé » (arrêt pp.3 et 4) ; ALORS 1°) QU'engage sa responsabilité envers le vendeur d'un immeuble le notaire désigné séquestre de l'indemnité d'immobilisation qui se dessaisit de celle-ci auprès de l'acquéreur sans que soit établie la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire prévue par la promesse de vente ; qu'après avoir constaté que si le 9 août 2008 un certificat d'urbanisme négatif a été délivré, le 17 décembre 2008 le conseil municipal a voté le calendrier d'assainissement de [Localité 1] et le 24 décembre suivant le maire a indiqué que la situation des autorisations d'urbanisme pourrait se débloquer prochainement, l'arrêt attaqué a affirmé, au prétexte que l'absence de demande de permis au 19 décembre 2008 avait été admise par le notaire de la Sci du chalet et que n'étaient prouvés ni la suite des opérations d'urbanisme ni le respect du calendrier du conseil municipal, que la société Mona Lisa n'avait quasiment aucune chance d'obtenir un permis de construire avant la date du 31 décembre 2009 prévue par la promesse de vente, qu'il n'était pas établi que si elle avait déposé une demande de permis de construire dans le délai contractuel celle-ci n'eût pas été rejetée, et que la condition d'obtention d'un permis de construire avait défailli non pas du fait de la société Mona Lisa mais en raison de la carence du conseil municipal à mettre la station d'épuration aux normes en temps utile ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à établir que la station d'épuration n'avait pas été mise aux normes en temps utile ni que la société Mona Lisa n'aurait pas pu obtenir un permis de construire si elle l'avait demandé, et partant impropres à établir que maître [Z] n'avait pas engagé sa responsabilité en restituant l'indemnité d'immobilisation à la société Mona Lisa, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1960 et 1178 du code civil ; ALORS 2°) QUE le notaire désigné séquestre de l'indemnité d'immobilisation a l'obligation de ne s'en dessaisir auprès de l'acquéreur qu'en cas de défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire prévue par la promesse de vente ; que s'il a restitué l'indemnité à l'acquéreur bien que celui-ci n'eût déposé aucune demande de permis de construire, le notaire doit prouver qu'une telle demande aurait été rejetée si elle avait été faite; qu'en retenant que la Sci du chalet ne justifiait ni du respect du calendrier d'assainissement voté par le conseil municipal, ni des opérations ayant suivi le courrier du maire indiquant que la situation des autorisations d'urbanisme pourrait se débloquer prochainement, de sorte qu'elle ne prouvait pas que si la société Mona Lisa avait déposé une demande de permis de construire dans le délai contractuel celle-ci n'aurait pas été rejetée, pour en déduire que maître [Z] n'avait pas engagé sa responsabilité en restituant l'indemnité d'immobilisation à la société Mona Lisa, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ; ALORS 3°) QUE le notaire désigné séquestre de l'indemnité d'immobilisation qui la restitue à l'acquéreur sans qu'il y ait défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire prévue par la promesse de vente, engage sa responsabilité envers le vendeur, lequel n'a pas à vainement tenter de recouvrer l'indemnité entre les mains de l'acquéreur ; qu'en jugeant que si même maître [Z] avait fautivement restitué l'indemnité d'immobilisation à la société Mona Lisa le lien de causalité n'était pas démontré avec le dommage de la Sci du chalet, laquelle n'avait pas agi contre la société Mona Lisa avant qu'elle fût placée en liquidation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.