Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/03032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024 GROSSE : Le 17 janvier 2025 à Me FOURRIER-MOALLIC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03032 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46JR PARTIES : DEMANDERESSE S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [X] [D] né le 28 Avril 1978, demeurant [Adresse 4] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée et conventionné en date du 11 juillet 2012, la société d’[Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [X] [D] et Madame [V] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 387,27 euros, outre 83,32 euros de provision sur charges. Par contrat sous signature privée en date du 1er août 2013, la société d’HLM Phocéenne d’habitations a donné à bail à Monsieur [X] [D] et Madame [V] [L] un emplacement de stationnement accessoire à l’appartement susvisé et situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 54,49 euros. Par lettre simple en date du 20 août 2020 adressée à la société S.A [Adresse 3], venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitation, madame [V] [L] a donné congé de l’appartement sis [Adresse 6]. Des loyers étant demeurés impayés, la société UNICIL a fait signifier à Monsieur [X] [D] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 030,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, la société S.A [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater que par l’effet du commandement en date du 27 septembre 2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un emplacement de stationnement sis [Adresse 8] est acquise et que Monsieur [D] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date, - ordonner l'expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Monsieur [D], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnements sis [Adresse 7], - condamner Monsieur [D] à payer à la société UNICIL la somme de 2 403,06 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 11 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir. - le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci. - juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers. - condamner Monsieur [D] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la société S.A [Adresse 3] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 septembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 27 juin 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 31 octobre 2024. A cette audience, la société S.A HLM UNICIL, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation en justifiant du départ de Monsieur [X] [D] par la production d’un état des lieux de sortie contradictoire du 16 mai 2024 et actualise sa créance à la somme de 6027,76 euros, selon décompte en date du 18 juillet 2024, terme de mai 2024 inclus. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [X] [D] ne comparait pas et n'est pas représenté. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la société S.A [Adresse 3] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 22 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 11 juillet 2012 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 033,22 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 novembre 2023. Sur la demande au titre de réparations locatives En application des dispositions de l'article 7, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. Ainsi, aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il en résulte que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Par ailleurs, l'article 1730 ajoute que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.  Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. En l’espèce, il apparaît que la société S.A [Adresse 3] réclame la somme de 2 197,79 euros au titre de réparations locatives or elle ne verse pas au débat l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir que ces dégradations soient imputables au locataire. Au regard de ces éléments, il convient de déduire de l’arriéré locatif la somme de 2 197,79 euros au titre de réparations locatives. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [X] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [D] reste devoir la somme de 3 461,67 euros, à la date du 18 juillet 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai inclus et déduction faite des frais de non réponse, des frais de procédure et de l’indemnité compensatrice non justifiés. Pour la somme au principal, Monsieur [X] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [X] [D] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3 461,67 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 030,22 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société S.A HLM UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2012 entre la société S.A [Adresse 3] et Monsieur [X] [D] concernant le logement, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;   CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à la société S.A HLM UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 3 461,67 euros décompte arrêté au 18 juillet 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 030,22 euros à compter du 27 septembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETTE la demande de la société S.A [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président