Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00188

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00188 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX4Z [M] [F], [G] [U] épouse [F] C/ [J] [V] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Me P. DUPERIE Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEURS : Monsieur [M] [F] né le 13 Novembre 1944 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [G] [U] épouse [F] née le 05 Mai 1945 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [J] [V] né le 17 Avril 1987 à [Localité 4] [Adresse 3] - porte D - Lot. 2 - 1er étage - [Localité 4] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 27 décembre 2018, M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] ont donné en location à M. [J] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actuel brut de 564,98 euros. Il est notamment prévu dans ce contrat une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d'assurance locative. Des loyers étant demeurés impayés et l'attestation d'assurance n'ayant pas été produite, M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] ont fait signifier à M. [J] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 juillet 2023. Par acte du 25 janvier 2024 dénoncé le 29 janvier 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] ont fait assigner en référé M. [J] [V], afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail d'habitation, ‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 6.878, 19 € représentant l’arriéré de loyers à la date du 25 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 7 juillet 2023 sur la somme de 5.179,61 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel, ‒ l’allocation de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens. A l’audience du 5 Avril 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée, M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] valablement représentés,maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 7.372,40 €. Ils exposent que l'attestation d'assurance a été produite de sorte qu'ils ne sollicitent plus la résiliation du bail sur ce fondement. Ils s'opposent à la suspension de la clause résolutoire arguant du fait que M. [V] a d'ores et déjà bénéficié de délais dans une précédente instance ayant donné lieu à une ordonnance en date du 19 novembre 2021. Ils s'opposent également aux délais pour quitter les lieux sollicités par le défendeur. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. M. [J] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande un délai de trois mois pour quitter les lieux dans l'hypothèse où il serait expulsé. Il indique être actuellement en accident de travail et percevoir à ce titre une rémunération mensuelle de 1400 euros par mois. Il justifie à l'audience d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs pour l'année 2023 et 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité : Il convient de relever que la procédure est fondée sur le défaut de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, ainsi que sur le défaut de paiement des loyers. Pour ce second motif conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 29 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, le bailleur personne physique société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus a saisi le 11 juillet 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. L’assignation en constatation de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc régulière en la forme. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Il est constant que M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] ont fait délivrer à M. [J] [V] un commandement de payer suivant exploit du 7 juillet 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a et 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [J] [V], n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 7 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 8 septembre 2023 en vertu des dispositions des articles 7 a et g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Dès lors, M. [J] [V] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 8 septembre 2023 , ce qui constitue pour M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur le montant de l'arriéré locatif En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] produisent un décompte démontrant que M. [J] [V] restait devoir, après soustraction des frais des frais de relance, de procédure, de rejet, la somme de 7.372,40 € à la date du 2 avril 2024 . M. [J] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, M. [J] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.372,40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 avril 2024 échéance du mois d’avril 2024 incluse. M. [J] [V], occupant les lieux sans droit ni titre à depuis l'acquisition de la clause résolutoire, sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (564,98 euros par mois à la date de l'audience) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 3 avril 2024 . S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire: En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande faite en ce sens par M. [J] [V]. En outre il ressort des débats que le défendeur qui dans une précédente procédure d'expulsion avait bénéficié d'une suspension de la clause résolutoire du bail, s'est abstenu durant plusieurs mois de régler son loyer pour ensuite s'en acquitter très opportunément quelques jours avant l'audience. Par ailleurs il convient d'observer que la dette locative à augmenté depuis le commandement de payer ainsi que l'assignation en expulsion, ce qui démontre en tant que de besoin que M. [V] n'est pas en mesure de régler sa dette locative ainsi que le paiement de son loyer courant. Dès lors, la résiliation du bail conclu entre M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] et M. [J] [V] sera constatée, et ce à compter du 8 septembre 2023. Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [J] [V] et de tous occupants de son chef par application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique Sur la demande de délais d’expulsion : Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, M. [J] [V] ne prouve ni même ne soutient, se trouver dans la situation prévue aux textes susvisées. Il n'apporte à l'appui de sa demande de délais, aucun élement de nature à justifier l'octroi de ceux-ci. Par ailleurs il n'est pas démontré qu'il soit-soient en mesure de se acquitter du règlement de son loyer dans un contexte où il n'a pas respecté les délais de paiement qui lui-leur avaient été octroyés lors d'une précédente procédure. Au surplus il n'est présenté aucune pièce établissement un état de santé précaire susceptible d'être aggravé par une expulsion. En outre son maintien dans les lieux prive les époux [F] du plein exercice de leur droit sur l'immeuble leur appartenant, ces derniers étant légitimement fondés à recevoir une contrepartie régulière à la mise en jouissance de leur bien immobilier. Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [J] [V] Sur le sort des meubles Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur les demandes accessoires Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [J] [V] à leur verser une somme de 600 € sur le fondement de ce texte. M. [J] [V]succombant au principal, supportera les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2018 entre M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] et M. [J] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 septembre 2023; REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [J] [V] ; CONDAMNONS M. [J] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ; AUTORISONS, à défaut pour M. [J] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS M. [J] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (564,98 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 3 avril 2024 , CONDAMNONS M. [J] [V] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 7.372,40 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 2 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance, REJETONS le surplus des demandes, CONDAMNONS M. [J] [V] à payer à M. [M] [F] et Mme [G] [U] épouse [F] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNONS M. [J] [V] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT