Cour de cassation, 07 avril 2016. 15-14.818

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 avril 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10176 F Pourvoi n° S 15-14.818 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [M] [N], domicilié [Adresse 3]), 2°/ Mme [W] [O], domiciliée [Adresse 2]), contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2014 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [U] [B], 2°/ à Mme [V] [P], épouse [B], tous deux domiciliés [Adresse 1], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. [N] et de Mme [O], de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [B] ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [N] et Mme [O] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [N] et Mme [O] ; les condamne à payer à M. et Mme [B] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. [N] et Mme [O] PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, déboutant ainsi un acquéreur (M. [N] et Mme [O], les exposants) de sa demande de restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre d'un compromis de vente, d'avoir déclaré qu'il serait acquis aux vendeurs (M. et Mme [B]) sans réduction de son montant ; AUX MOTIFS QUE, sur la condition suspensive d'obtention des prêts, le compromis prévoyait, au titre de la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire, les dispositions suivantes : « L'acquéreur s'engage à faire, sous délai de quinzaine toutes les démarches nécessaires pour l'obtention de ce ou ces prêts et d'en justifier à première demande. Le prêt ou chacun d'entre eux sera réputé obtenu, au sens de l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979, dès réception de son offre par l'acquéreur, ce qui devra intervenir au plus tard le 1er octobre 2010. L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur, par lettre recommandée, dans les HUIT (08) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus » ; que les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation, qui édictait que lorsque le contrat était conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assumaient le financement, la durée de validité de cette condition ne pourrait être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte, étaient respectées en l'espèce ; qu'en effet le compromis était daté du 29 juillet 2010 et l'avenant du 26 août 2010 et le délai de justification de l'obtention du prêt avait été fixé à 8 jours à compter du 1er octobre 2010 ; qu'il n'y avait aucune aggravation des obligations des acquéreurs du fait d'avoir à engager les démarches dans un délai déterminé et d'avoir à en justifier à première demande, dès lors qu'ils disposaient d'un délai supérieur au délai légal de un mois pour justifier de l'obtention de leur prêt ; que cette clause n'était donc pas abusive ; que M. [N] produisait deux lettres de refus de prêt, l'une émanant de la société Crédit Agricole de Savoie en date du 22 décembre 2010, l'autre de la société BNP Paribas datée du 2 novembre 2010, faisant état toutes deux d'une demande de prêt de 504.000 € au nom de M. [N] pour une durée de 300 mois ; que les acquéreurs ne produisaient en revanche aucune demande de prêt présentée par Mme [O] ou par M. [N] conjointement avec elle ; que, d'autre part, les acquéreurs n'avaient pas informé les vendeurs dans le délai requis de l'obtention ou de la non-obtention des prêts ; qu'en conséquence, la condition suspensive d'obtention des prêts devait être considérée réalisée ; ALORS QUE, d'une part, lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier a recours à un prêt, le contrat est nécessairement conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt et la durée minimale de validité de cette suspension est d'un mois à compter de la signature de l'acte ; que toute clause qui impose des obligations plus strictes à l'acquéreur emprunteur est privée d'effet ; que tel est le cas de la clause imposant à l'acquéreur emprunteur de « faire sous délai de quinzaine toutes démarches nécessaires pour l'obtention du ou des contrats de prêts et d'en justifier à première demande » et de notifier au vendeur « l'obtention ou la non-obtention du ou des prêts par lettre recommandée dans les huit jours suivant la date fixée pour l'expiration de la condition » ; qu'en décidant le contraire, et en déclarant que la condition suspensive était réalisée, quand de telles clauses étaient inefficaces de sorte que l'acquéreur n'avait commis aucune faute engageant sa responsabilité dans la non-réalisation de la vente, la cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation, ensemble les articles 1134 et 1178 du code civil ; ALORS QUE, d'autre part, en affirmant que les acquéreurs ne produisaient aucune demande de prêt tandis que les intéressés justifiaient, bordereau de communication de pièces à l'appui, par la production de mails échangés avec une banque dès le 4 août 2010, des démarches nécessaires à l'obtention du prêt, la cour d'appel a dénaturé ces documents par omission en violation de l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, déboutant ainsi un acquéreur (M. [N] et Mme [O], les exposants) de sa demande de restitution d'un dépôt de garantie versé dans le cadre d'une compromis de vente, d'avoir déclaré qu'il serait acquis au vendeur (M. et Mme [B]) sans réduction de son montant ; AUX MOTIFS QUE le compromis, en cas de réalisation des conditions suspensives et refus de réitération de la part de l'acquéreur, mentionnait que « le dépôt de garantie ci-dessus versé serait acquis définitivement au vendeur, à titre d'indemnité d'immobilisation », « à moins que le vendeur ne préfère poursuivre la réalisation de la vente et (ou) réclamer tous les dommages intérêts auxquels il pourrait avoir droit » ; que, bien que cette clause mentionnât que l'acquisition du dépôt de garantie au profit de l'acquéreur était faite à titre d'indemnité d'immobilisation, il convenait de constater qu'elle avait pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence ; que, dès lors, c'était à juste titre que le premier juge l'avait qualifiée de "clause pénale" susceptible de réduction si elle présentait un caractère manifestement excessif ; que cette clause était par ailleurs bien applicable puisqu'elle était stipulée en cas de refus de réitération de la vente par les acquéreurs, ce qui était le cas en l'espèce ; qu'en l'espèce, le montant de l'indemnité était de 5 % du prix de vente total ; que, dès lors, elle ne paraissait pas manifestement excessive et il n'y avait pas lieu de la réduire ; ALORS QUE l'objet du différend est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en déclarant applicable la clause pénale puisque stipulée en cas de refus de réitération de la promesse de vente par les acquéreurs, ce qui était le cas en l'espèce, cependant que les vendeurs revendiquaient le paiement de la somme versée à titre de dépôt de garantie pour défaut d'information et absence de notification du résultat dans le délai imparti, et non pour refus de régulariser la vente, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.