Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01085 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33J5
N° MINUTE : 3/2024
JUGEMENT
rendu le 06 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 3], représenté par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque L0158
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 1], comparant en personne
Madame [V] [T], demeurant [Adresse 1], représentée par M. [C] [T] muni d’un pouvoir
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 06 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01085 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33J5
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er octobre 1998, la SARL IMMO-FONCIERE, aux droits de laquelle est venu M. [W] [E], a consenti un bail d'habitation à M. [C] [T] et Mme [G] [U] ép. [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4].
Divorcé de Mme [G] [U], M. [C] [T] s'est remarié avec Mme [V] [X] le 2 avril 2004 laquelle est devenue co-titulaire du bail.
Par actes de commissaire de justice du 13 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5500,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [T] et Mme [V] [T] le 17 octobre 2023.
Par assignations du 22 décembre 2023, M. [W] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire le 14 décembre 2023, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [T] et Mme [V] [T], ordonner le transport et la séquestration des meubles, obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à la dernière échéance contractuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à libération des lieux,
-7281,24 euros au titre de l'arriéré locatif, mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 5660,31 euros et de l'assignation pour le surplus,
-2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer du 13 octobre 2023.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L'affaire, appelée à l'audience du 29 mars 2024 a été renvoyée à celle du 4 juin 2024 à la demande de M. [W] [E].
À l'audience du 4 juin 2024, M. [W] [E], représenté par son conseil, maintient ses demandes et sollicite en outre le rejet de celles de M. [C] [T] et Mme [V] [T].
Il fait valoir que M. [C] [T] n'a pas réglé sa dette dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
M. [C] [T] comparaît en personne et représente régulièrement Mme [V] [T]. Ils sollicitent le rejet des demandes de M. [W] [E] et sa condamnation à leur rembourser la somme de 350 euros par mois courant de 2009 à 2013 soit la somme de 16800 euros et la somme de 500 euros par mois depuis l'année 2014 soit la somme de 60000 euros.
M. [C] [T] expose que M. [W] [E] lui a imposé le paiement en espèces d'un surloyer qu'il a accepté de régler par crainte de perdre son logement, que ce dernier a par la suite également imposer le paiement en espèces du loyer. Né en 1947, il soutient être protégé en raison de son âge.
Ils souhaitent rester dans les lieux et demandent des délais de paiement tout en indiquant ne pas être en mesure de régler la dette compte tenu de leurs faibles ressources.
M. [W] [E] soutient que M. [C] [T] ne rapporte pas la preuve du paiement d'un surloyer et qu'en tout état de cause la demande en remboursement est prescrite.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
M. [W] [E] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 13 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5500,18 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [C] [T] a par ailleurs reconnu à l'audience ne plus régler le loyer.
M. [C] [T], qui n'a produit aucune pièce justificative à l'appui de ses allégations, ne rapporte aucunement la preuve de ce qu'il aurait versé au bailleur un surloyer. Il sera en conséquence débouté de sa demande en remboursement.
Par ailleurs, les dispositions protectrices de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 liées à l'âge du locataire ne sont pas applicables en cas de résiliation du contrat de bail pour manquement de ce dernier à ses obligations.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 décembre 2023.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, M. [W] [E] s'oppose aux délais de paiement sollicités par M. [C] [T] et Mme [V] [T] et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il ressort des éléments du dossier et de l'audience que le paiement intégral du loyer n'a pas repris.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement sur le fondement des dispositions susvisées.
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, M. [C] [T] et Mme [V] [T] justifient avoir perçu en 2022 une retraite annuelle de 3278 euros.
M. [W] [E] n'a aucunement justifié de sa situation.
Il y a lieu en conséquence d'accorder des délais de paiement à hauteur de 50 euros pendant 24 mois, le solde de la dette devant être réglé à la dernière échéance.
Ces délais de paiement, fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne peuvent avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.
Sur l'expulsion
Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [W] [E] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 890,53 euros provisions pour charges incluse.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [E] ou à son mandataire.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, M. [W] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 décembre 2023, M. [C] [T] et Mme [V] [T] lui devaient la somme de 7281,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023 inclus.
M. [C] [T] et Mme [V] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 5500,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [C] [T] et Mme [V] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer du 13 octobre 2023.
L'équité commande cependant de rejeter la demande de M. [W] [E] concernant les frais non compris dans les dépens.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 1998 entre M. [W] [E], d'une part, et M. [C] [T] et Mme [V] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 14 décembre 2023,
ORDONNE à M. [C] [T] et Mme [V] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [V] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 890,53 par mois,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [V] [T] à payer à M. [W] [E] la somme de 7281,24 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 5500,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
AUTORISE M. [C] [T] et Mme [V] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité dans les conditions susvisées l'intégralité de la dette redeviendra exigible ;
RAPPELLE que ces délais de paiement fondés sur l'article 1343-5 du code civil ne peuvent avoir pour effet de suspendre la résiliation du contrat ;
DEBOUTE M. [C] [T] et Mme [V] [T] de leur demande en remboursement du versement d'un surloyer ;
CONDAMNE solidairement M. [C] [T] et Mme [V] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 octobre 2023 ;
REJETTE la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
