Tribunal judiciaire, 29 avril 2025. 24/01016

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 29 avril 2025 MINUTE N° 25/______ N° RG 24/01016 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNSS PRONONCÉE PAR Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 21 mars 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.C.I. LES OISEAUX dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G608 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. THAI ONE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : K103 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SCI LES OISEAUX a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS THAI ONE, au visa des articles 695, 696, 700, 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, des articles L.142-1 et L.411-1 à L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 1235-1 du code civil, aux fins de voir : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-règlement de l’intégralité des causes du commandement ; - Ordonner, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, l’expulsion immédiate de la SAS THAI ONE et de tous occupants de leur chef, des locaux situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] comprenant : -Au rez de chassée le lot architecte n°31, -Au sous sol (-1) deux places de parking privatives, lots architecte n°130 et 131 ; - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; - Condamner par provision la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme en principal de 44.653,29 euros arrêtée au 26 septembre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023 ; - Condamner par provision la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 4.465,32 euros arrêtée au 26 septembre 2024 en application de la clause pénale contenu aux termes du contrat de bail au titre du retard de paiement (article 17.3) ; - Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article 17.4 contenu aux termes du contrat de bail ; - Condamner à compter de cette date et/ou du prononcé de l’ordonnance à venir la SAS THAI ONE à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer courant outre les charges, augmentée des frais de 10% au titre de la clause pénale jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ; -Condamner la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SAS THAI ONE aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les frais de signification de la présente assignation et les frais de commissaire de justice futurs. Appelée successivement aux audiences des 19 novembre 2024, 20 décembre 2024 et 7 février 2025, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 21 mars 2025 au cours de laquelle la SCI LES OISEAUX, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite désormais du juge des référés de : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; - Ordonner l'expulsion dans les huit jours de la signification de l’Ordonnance à intervenir de la SAS THAI ONE de tous occupants de leur chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]) de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs ; - Autoriser la SCI LES OISEAUX à expulser la SAS THAI ONE des lieux et tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; - Ordonner la séquestration, aux frais de la SAS THAI ONE, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ; - En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, condamner la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX une somme provisionnelle principale trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au loyer actualisé, soit la somme trimestrielle actuelle de 4.520,82 euros HT, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, augmentée du droit d’entrée, de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail ; - Condamner la SAS THAI ONE à payer à SCI LES OISEAUX la somme de 100 euros par jour de non-exploitation à compter de la signification de la sommation signifiée en date du 11 décembre 2024 et ce, jusqu’à la remise des clés définitive des locaux ; - Condamner la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle de 51.178,87 euros suivant décompte arrêté au 13 mars 2025 incluant le 1 er trimestre 2025 ; - Condamner la SAS THAI ONE à procéder à la dépose de la pergola installée sans l’autorisation du bailleur ni de la copropriété en pied de façade du local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’Ordonnance à intervenir ; - Condamner la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX : -la somme de 210,67 euros au titre des frais du commandement de payer signifiée le 9 novembre 2023 ; -la somme de 69,92 euros au titre de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions de la SAS THAI ONE ; - Condamner la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, et aux dépens nécessaires pour l’exécution de l’Ordonnance à intervenir ; A l’appui de ses demandes, la SCI LES OISEAUX expose que : - par acte du 1er juillet 2021, elle a donné à bail commercial des locaux à la SAS THAI ONE à compter du 26 octobre 2022, date de livraison des locaux, moyennant un loyer annuel principal de 17.010 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, - il est prévu au contrat de bail que la SAS THAI ONE procède à la création de ses propres raccordements et évacuations, le local étant livré brut de béton, - depuis son entrée dans les lieux, la SAS THAI ONE n’a réglé que le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 4.252,50 euros, - elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 19.534,07 euros, lequel est demeuré infructueux, - par procès-verbaux de constat de commissaire de justice datés des 10 mai 2024, 17 mai 2024 et 13 janvier 2025, il a pu être constaté que la SAS THAI ONE n’exploite pas les locaux, - lors de sa visite le 13 janvier 2025, le commissaire de justice a également relevé que sa locataire a installé une pergola en pied de façade du local, - elle ne l’a pourtant jamais autorisée à procéder à une telle installation de telle sorte que celle-ci a agit en violation des dispositions contractuelles, - en dépit des sommations délivrées, sa locataire n’a pas réglé la dette locative, n’exploite pas les locaux, n’a pas justifié d’une assurance en cours de validité et n’a pas procédé à la dépose de la pergola. En défense, la SAS THAI ONE, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions en réponse aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de : A titre principal, - Débouter la SCI LES OISEAUX de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SAS THAI ONE ; - Suspendre rétroactivement l’obligation de la SAS THAI ONE au paiement des loyers portant sur le local commercial sis [Adresse 5] à compter de la date du 26 octobre 2022, date de prise d’effet du contrat de bail et jusqu’à complète réalisation des travaux nécessaire rendant le local exploitable, constatés par un homme de l’art habilité à cet effet ; - Ordonner à la société LES OISEAUX de réaliser les travaux nécessaires afin de mettre un terme aux fuites constatées dans le local commercial occupé par la SAS THAI ONE en vue de son exploitation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; A titre subsidiaire, - Suspendre les effets de la clause résolutoire ; - Accorder à la SAS THAI ONE des délais de vingt-quatre (24) mois, à compter de la présente décision pour apurer sa dette ; A titre infiniment subsidiaire, - Accorder à la SAS THAI ONE un délai de douze (12) mois, à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux sis [Adresse 5] ; - Condamner la SCI LES OISEAUX au paiement de la somme de 53.595,20 euros au titre des travaux d’aménagement à la SAS THAI ONE ; En tout état de cause, - Condamner la SCI LES OISEAUX à verser à la SAS THAI ONE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Faisant valoir l’existence de contestations sérieuses, elle expose que : - le bail conclu prévoit qu’elle devait entreprendre des travaux d’aménagement afin de pouvoir exploiter le local commercial, - or, dès le 6 décembre 2022, elle a constaté l’apparition d’importantes fuites ne lui permettant pas de poursuivre ses travaux et l’empêchant ainsi d’exploiter le local, - les fuites constatées par commissaire de justice les 23 janvier 2023, 16 mars 2023, 7 mai 2024 démontrent que la jouissance paisible des locaux n’est pas assurée par le bailleur qui manque à son obligation de délivrance conforme, - la SCI LES OISEAUX, qui reconnaît pourtant l’existence de ces fuites, ne rapporte à aucun moment la preuve de la réalisation des travaux, - les désordres affectant le local lui causent d’importants troubles de jouissance, elle n’est donc redevable d’aucun loyer faute de pouvoir exploiter ledit local, - la SCI LES OISEAUX, qui prétend que l’origine des désordres serait en parties communes, ne justifie pourtant pas de ce qu’elle aurait entrepris des démarches auprès du syndic pour que les travaux nécessaires soient réalisés, - il ne lui appartient pas, en sa qualité de locataire, de prendre attache avec le syndic, - elle verse aux débats une déclaration de sinistre pour les dégâts des eaux subis en décembre 2022 et justifie de la souscription d’un contrat d’assurance de 2022 jusqu’en 2025, - la seule fuite, toujours persistante, affecte le plafond du couloir menant aux cuisines et par lequel l’ensemble des marchandises du restaurant doit transiter, - ainsi, exploiter le local dans ces conditions reviendrait à exposer les consommateurs du restaurant à un risque de santé publique certain, S’agissant de l’installation de la pergola, la SAS THAI ONE réplique que : - la SCI LES OISEAUX l’a autorisée à installer une pergola sur la façade de l’immeuble suivant l’autorisation pour dépôt de dossier des travaux en mairie du 6 mai 2022, - ll s’agit d’une pergola auto-portée qui n’a nécessité aucun percement en façade, - elle n’a nullement manqué à ses obligations contractuelles puisqu’il n’existe aucune certitude quant à la nécessité d’une autorisation du bailleur, - faute de produire le règlement de copropriété, il n’est pas non plus justifié d’une atteinte aux parties communes, A l’appui de ses demandes reconventionnelles, la SAS THAI ONE fait valoir que : - face à l’inertie de la bailleresse, elle est bien fondée à lui réclamer de procéder aux réparations nécessaires pour lui permettre d’exploiter le local commercial conformément au contrat de bail, - elle n’a pu dégager aucun chiffre d’affaires depuis son entrée dans les lieux de telle sorte qu’elle est dans l’impossibilité de régler la somme sollicitée au titre des prétendues dettes locatives, - la SCI LES OISEAUX, ne rapporte pas la preuve de l’existence d‘une sous-location en contradiction avec le bail. En réplique, la SCI LES OISEAUX soutient que : - la SAS THAI ONE ne justifie nullement de ce que les dégâts des eaux évoqués seraient la cause d’un défaut d’exploitation justifiant la suspension des effets de la clause résolutoire, - toutes les fuites ayant été réparées, la SAS THAI ONE ne peut pas se fonder sur un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance, - en tout état de cause, aucune déclaration de sinistre n’a été faite par la SAS THAI ONE à son assureur pour les désordres qu’elle évoque, - s’agissant de la pergola, elle est parfaitement en droit de refuser une installation en terrasse et sur la façade des locaux dont elle est propriétaire, - elle s’oppose aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulées par la SAS THAI ONE, - les factures communiquées au soutien de la demande reconventionnelle en paiement ne comportent aucune déclaration de l’adresse de réalisation des travaux et ne justifient pas en quoi ils seraient en lien avec le présent litige. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience. A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Sur cette base, la bailleresse a fait délivrer le 9 novembre 2023 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme en principal de 19.534,07 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de décembre 2023 inclus. Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l'application de l'article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire. Pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la société défenderesse fait valoir une exception d’inexécution résultant de l'impossibilité d'utiliser les locaux à l'usage auxquels ils sont destinés. L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il sera rappelé qu’en application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d'un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu'il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties stipule que « Ledit local livré brut dans l’état résultant du descriptif, tous les aménagements et installations devant être exécutés par le preneur à ses frais, et après qu'il ait obtenu toutes les autorisations nécessaires des différentes administrations, conformes à l’autorisation de travaux préalablement visée par la SODES. (…) A compter de la date de mise à disposition, le preneur disposera d’un délai de trois mois pour exécuter tous ses travaux d’aménagement intérieur et de décoration, approvisionner et ouvrir son magasin. Ces travaux seront exécutés dans les conditions fixées par les documents annexés au présent bail. Passé ce délai de trois mois, si le preneur n’a pas exécuté ses travaux ni ouvert son magasin, il sera redevable d’une indemnité forfaitaire et définitive de 100 euros par jours de retard, sauf cas de force majeure, et ce sans préjudice pour le bailleur de mettre en jeu la clause résolutoire du bail ». La SAS THAI ONE verse à l’appui de son argumentation cinq procès-verbaux de commissaire de justice réalisés entre le 6 décembre 2022 et le 13 novembre 2024 comportant des photographies peu précises. L’ensemble de ces constations permet de mettre en lumière que le local objet de la présente procédure a fait l’objet de dégâts des eaux pour lesquels, à la lecture des échanges entre les parties, la plupart ont fait l’objet de réparations. Les constatations les plus récentes, qui datent du 13 novembre 2024, soit il y a près de 4 mois, permettent de mettre en avant des traces d’humidité provenant d’une canalisation technique courant au plafond qui se situeraient à proximité de la porte droite d’entrée de la cuisine. Or, il n’est pas possible à la lecture de l’ensemble de ces éléments de connaître avec précision, d’une part, où ces dégâts des eaux sont situés et, d’autre part, s’ils sont toujours actuels. De plus, la SAS THAI ONE ne justifie pas avoir procédé à une déclaration de sinistre pour les désordres dont les fuites seraient toujours existantes. Elle ne démontre pas non plus en quoi les désordres visibles sur les procès-verbaux dressés par commissaire de justice, au demeurant anciens, seraient de nature à l’empêcher d’exploiter son local. Conformément aux termes du bail, il lui appartenait d’exécuter tous les travaux d’aménagement dans les conditions fixées avec son bailleur. En l’absence d’éléments probants actuels, circonstanciés et précis, la SAS THAI ONE ne parvient pas à démontrer qu’elle n’est pas en mesure de jouir paisiblement du bien loué et qu'elle est dans l'impossibilité totale de l’exploiter conformément à la destination prévue par le bail. Dès lors, la défenderesse échouant à démontrer l'exception d'inexécution qu’elle invoque, son obligation de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable. Dans la mesure où il est constant que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 décembre 2023. L’obligation de la SAS THAI ONE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS THAI ONE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, à défaut la SCI LES OISEAUX étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef sans délais au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier. Enfin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution. S'agissant de la demande d'autorisation à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice, il convient de relever qu'il n'appartient pas au commissaire de justice de chiffrer, ni d'estimer les réparations locatives. Ainsi, il y a lieu de dire que le commissaire de justice ne sera pas assisté d'un technicien et qu'il se bornera, ni plus ni moins, à dresser un constat d'état des lieux. Sur la demande en paiement provisionnel au titre du défaut d’exploitation du local commercial Le contrat de bail liant les parties stipule, en son article 2.2. intitulé « exploitation commerciale », que le preneur s'oblige à « occuper les lieux personnellement, les exploiter en permanence et au plus tard dès l’expiration du délai de trois mois à partir de la prise d’effet du bail. Si le preneur décidait de fermer son établissement de manière prolongée (hors congés ou travaux), il serait tenu de payer au bailleur une indemnité forfaitaire et définitive de 100 euros par jour de non-exploitation à compter de la date de réception de la mise en demeure de cesser ladite ou lesdites activités non autorisées, dans préjudice pour le bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire du bail ou de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ». La demande de condamnation formée à ce titre s'analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu'elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé de ce chef. Sur l'indemnité d'occupation Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS THAI ONE cause un préjudice à la SCI LES OISEAUX celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle, et non trimestrielle, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié à compter du 10 décembre 2023 et ce jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs. Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS THAI ONE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, celles précédemment dues seront comprises au titre de la provision. Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 13 mars 2025 inclus que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés jusqu’au 31 mars 2025 ainsi que des frais intitulés « REFACTURATION » à hauteur de la somme totale de 2.889,86 euros. Ces frais n’étant nullement justifiés, il y a lieu de les déduire du montant provisionnel réclamé. En conséquence, il convient de condamner la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 48.289,01 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025 inclus. Sur la demande de retrait de la pergola Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. La charge de la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l’allègue pour fonder ses prétentions. En l’espèce, il est expressément stipulé dans le bail liant les parties, en page 2, que « ledit local livré brut dans l’état résultant du descriptif, ci-annexé, tous les aménagements et installations devant être exécutés par le preneur à ses frais, et après qu’il ait obtenu toutes les autorisations nécessaires des différentes administrations, conformes à l’autorisation de travaux préalablement visée par la SODES ». De plus, l’article 3 dudit bail intitulé « entretien – travaux – réparations » précise au point 3.3 que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués « aucun travaux touchant au gros œuvre, aucun percement de gros murs ou de voiles sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur. Dans le cas où l’autorisation serait accordée, les travaux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur ». Le cahier des prescriptions pour l’aménagement des commerces, auquel le preneur doit se conformer en application de l’article 7 du contrat de bail, au demeurant non produit aux débats mais repris partiellement par le commissaire de justice lors de ses constatations le 10 janvier 2025, indique que : « avant tout commencement de travaux d’aménagement, les preneurs devront obtenir les autorisations administratives (…) préalablement au dépôt de la déclaration de travaux, le projet d’aménagement devra être soumis à la SODES afin qu’elle délivre une autorisation qui devra être jointe au dossier de déclaration de travaux. Ce projet comprendra : le plan côté d’aménagement du local ; la (ou les) façade (s) avec indication des matériaux et couleurs avec la (ou les) enseigne (s) envisagée (s) ; la coupe de principe de pose des vitrines en adéquation avec la coupe fournie ; le projet et principe de pose et d’éclairage de l’enseigne ». Le courrier daté du 6 mai 2022 versé aux débats par la défenderesse démontre que la SCI LES OISEAUX a seulement autorisé la SAS THAI ONE à déposer les dossiers administratifs pour les travaux de façade, d’enseigne et d’aménagement intérieur du local conformément aux plans présentés à la SODES et dans le respect de la réglementation en vigueur. Force est de constater qu’il ne s’agit nullement d’une autorisation donnée à la SAS THAI ONE de procéder à l’installation d’une pergola. Toutefois il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter l’ensemble des dispositions précitées afin de déterminer si la pergola installée aurait dû faire l’objet d’une autorisation du bailleur ou non. Ainsi, la SCI LES OISEAUX échoue à établir, avec l’évidence requise devant le juge des référés, l’existence d’un dommage imminent, d’un trouble manifestement illicite ou d’une obligation non sérieusement contestable. Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de retrait de la pergola formulée par la SCI LES OISEAUX. Sur les demandes reconventionnelles de la SAS THAI ONE Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge. Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière. L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours. En l'espèce, la SAS THAI ONE, qui sollicite des délais de paiement, ne verse au soutien de sa demande aucun élément comptable permettant d'apprécier sa capacité de remboursement en sus du loyer courant étant souligné que celle-ci n'a procédé à aucun règlement effectif depuis la conclusion du bail, à l’exception du dépôt de garantie. De plus, l’impossibilité d’exploiter les locaux ne saurait suffire à établir qu’elle présente une situation financière acceptable permettant l’octroi de délai de paiement. En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Aux termes de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce, compte tenu de l’inexploitation du local loué et de l’absence de règlement des loyers et charges courants, la SAS THAI ONE ne justifie pas être en mesure de s’acquitter du paiement de l’indemnité d’occupation courante. Dès lors, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée dans le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance conformément au dispositif de la présente décision Sur la demande de réalisation des travaux et, subsidiairement, en paiement provisionnel du coût des travaux d’aménagement Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, la SAS THAI ONE sollicite reconventionnellement, aux termes de ses conclusions, la condamnation de la SCI LES OISEAUX à réaliser les travaux d’aménagement nécessaires sous astreinte, et à titre subsidiaire, le paiement à titre de provision du coût de ces travaux. Compte tenu de la teneur de la présente décision, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les moyens soulevés par les parties à ce titre, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SAS THAI ONE qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. La défenderesse est également condamnée à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]) sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ; ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS THAI ONE et/ou de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et l’aide d’un serrurier ; DIT que le commissaire de justice ne sera pas assisté d'un technicien et qu'il se bornera à dresser un constat d'état des lieux ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS THAI ONE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI LES OISEAUX aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 10 décembre 2023 ; CONDAMNE la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ; CONDAMNE la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle de 48.289,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus ; DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI LES OISEAUX ; DIT n'y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SAS THAI ONE ; CONDAMNE la SAS THAI ONE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ; CONDAMNE la SAS THAI ONE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,