Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 16 Septembre 2024
Dossier N° RG 23/02659 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JZAV
Minute n° : 2024/249
AFFAIRE :
[J] [O] C/ [U] [D] [Z] épouse [P], [N] [V] [E] [P]
JUGEMENT DU 16 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
AA FF de GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE
DÉBATS :
A l’audience publique du 18 Juin 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Maroin CHATTI
Me Serge PICHARD
Délivrées le 16 Septembre 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
Madame [J] [O]
[Adresse 3]
représentée par Me Serge PICHARD, avocat au barreau de TOULON
D’UNE PART ;
DÉFENDEURS :
Madame [U] [D] [Z] épouse [P]
[Adresse 5]
Monsieur [N] [V] [E] [P]
[Adresse 4]
représentés tous deux par Me Maroin CHATTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
D’AUTRE PART ;
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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P] étaient propriétaires de parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 2] et [Cadastre 1] au sein du lotissement sur lesquelles est édifiée une maison individuelle.
La propriété des consorts [P] ainsi que d’autres propriétés situées en partie haute du lotissement, sont reliées à un réseau de canalisation et de collecte des eaux usées privé, en raison de l’éloignement du réseau public crée postérieurement à la création du lotissement en 1932 ;
Par acte du 15 mars 2019, Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P] ont fait procéder à la division de leur parcelle [Cadastre 9] nouvellement cadastrée [Cadastre 8] et [Cadastre 7]. Ils ont conservé la propriété de la parcelle [Cadastre 6] sur laquelle est édifiée leur villa et ont vendu la parcelle [Cadastre 7] bénéficiant de droits à bâtir à Madame [J] [O] selon acte reçu le 20 mai 2019.
Les parties ont convenu dans l’acte de vente de la constitution d’une servitude de passage, et d’une servitude relative aux eaux usées et pluviales, grevant le fonds des consorts [P] au profit de celui de Madame [O].
Madame [J] [O] a fait édifier une villa sur la parcelle acquise, et a fait procéder à l’installation de canalisations raccordées au réseau privé des consorts [P].
Invoquant une clause de l’acte de vente stipulant les engagements croisés des parties courant jusqu’au 20 mai 2021 au terme desquels celles-ci s’engageaient à consentir toutes servitudes utiles pour le passage des divers réseaux secs et humides enterrés pour le raccordement des canalisations, Madame [J] [O] s’est rapprochée des consorts [P] et de son notaire pour rédiger une modification de servitude incluant le tracé et le raccordement au réseau.
Exposant que les consorts [P] lui avait opposé un refus injustifié, Madame [J] [O] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’homologation de la modification de servitude envisagée.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 25 janvier 2024, elle sollicite du tribunal de :
DEBOUTER les consorts [P] de leur demande reconventionnelle ;
HOMOLOGUER l’acte de modification et de constitution de servitudes joint à l’assignation du 22 mars 2023 qui précise que cette constitution de servitude est consentie sans aucune indemnité ;
Elle sollicite à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de proposer une solution de désenclavement quant à la servitude des eaux usées et eaux pluviales et les modalités d’exercice de la servitude.
Elle sollicite par ailleurs la condamnation des consorts [P] à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, et sollicite que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.
Au soutien de ses prétentions, fondées sur les dispositions des articles 686 et suivants du code civil, elle fait valoir que l’acte de vente a établi la constitution d’une servitude de passage pour les canalisations des eaux usées, a fait un rappel de la servitude de canalisation des eaux usées constituée en 1992 et comporte un engagement mutuel de se consentir pendant deux ans toutes servitudes utiles notamment pour le raccordement des canalisations.
Elle estime que l’objet de cet engagement était de définir l’assiette d’implantation de la servitude une fois la construction de sa villa terminée, car le terrain vendu était enclavé et que les autres solutions de raccordement seraient difficiles à mettre en œuvre et coûteuses. Elle produit à cet effet des courriers de la société VENAUD et fils, ayant procédé aux opérations de raccordement.
En opposition aux arguments des défendeurs, elle affirme que le raccordement auquel elle a fait procéder a été effectué avec l’accord des consorts [P], qui s’opposent aujourd’hui à la modification de la servitude envisagée après y avoir consenti. Elle considère que ce refus est fautif comme contraire à l’obligation de faire stipulée à l’acte de vente et constitue une non-exécution de l’obligation de délivrance d’un terrain à bâtir devant en conséquence bénéficier de tous les services propres à cette destination, parmi lequel l’évacuation des eaux usées et pluviales.
Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle en suppression du raccordement, considérant que celui-ci n’est pas irrégulier car respectant l’assiette de la servitude, n’étant pas démontré qu’il a été effectué sans l’accord des consorts [P].
Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 24/10/2023, Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P] sollicite du tribunal de :
Débouter la demanderesse de sa demande d’homologation de l’acte de modification et de constitution de servitudes ;
Débouter la demanderesse de sa demande d’expertise judiciaire ;
Enjoindre Madame [O] à supprimer son raccordement irrégulier sur le réseau des consorts [P], ce dans un délai de QUINZE JOURS à compter de la signification du jugement à intervenir et à défaut passé ce délai, adjoindre cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jours de retard ou tout autre montant que la juridiction de céans considèrerait approprié, pour une durée de 6 mois ;
Condamner Madame [O] à payer aux consorts [P] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [O] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’en application des dispositions de l'article 702 du code civil, celui qui a droit à une servitude ne peut en user que suivant son titre, et ne peut sans accord du propriétaire du fonds servant, justifier le changement d’assiette de la servitude. Ils considèrent que l’acte de vente ne prévoit au profit du fonds dominant qu’un d’un droit de passage pour canalisations souterraines des eaux usées et pluviales, et non un droit de raccordement. Ils affirment que Madame [O] s’est raccordée à leur réseau sans leur autorisation, ce qu’ils n’ont appris que lorsqu’un débordement ayant eu lieu au mois de juin 2021 car le réseau n’est pas dimensionné pour accueillir les eaux usées et pluviales de deux villas, celle de Madame [O] étant louée en Airbnb pour une capacité de 8 personnes.
Ils indiquent que la demanderesse ne peut utilement invoquer les stipulations de la promesse unilatérale de vente du 1er mars 2019 mentionnant un engagement mutuel à se consentir toute servitude notamment pour le raccordement de la maison à édifier, car il ne s’agit que d’une clause préparatoire et que seul le principe de constitution de servitude de passage des réseaux secs et humides a été acté dans l’acte de vente conclu entre les parties. Ils observent que le seul fait que l’acte de vente ne reprenne pas cette clause témoigne de l’absence de volonté des consorts [P] de consentir à un raccordement sur leur réseau, car ils doutaient de ses capacités. Ils soutiennent qu’au demeurant la clause incluse à l’avant contrat ne permettait d’envisager qu’un raccordement au réseau public, et que le raccordement effectué par la requérante entraîne des débordements et constitue une aggravation de la servitude aggravation de la servitude, justifiant une condamnation à effectuer son retrait sous astreinte.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été fixée au 21 mai 2024 par ordonnance du 19 février 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée le 18 juin 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
L’article 686 dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les servitudes établies ne soient imposées ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.
L’usage et l’étendue de la servitude ainsi établies se règlent par titre qui les constitue.
Les articles 690 et 691 du même code précisent que les servitudes s’acquièrent par titre, seules les servitudes continues ou apparentes pouvant également s’acquérir par possession trentenaire.
En matière de servitude des eaux usées et pluviales, il est acquis qu’il s’agit d’une servitude discontinue, ne pouvant découler que d’un titre.
L’article 702 du code civil dispose que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.
En l’espèce, la demanderesse soutient que les parties se sont accordées lors de la vente pour que l’acquéreur dispose d’une servitude de passage des canalisations, mais aussi de raccordement au réseau de tout à l’égout privé situé sur la propriété des consorts [P]. Ces derniers affirment que l’acte ne mentionne pas de servitude de raccordement, et qu’ils n’ont jamais acquiescé à la mise en œuvre d’une telle servitude en raison de doutes sur la capacité du réseau à traiter à la fois les eaux usées de leur habitation et de la construction à venir.
Ils soutiennent à cet effet que la servitude consentie au terme de l’acte de vente est limitée à une servitude de passage pour canalisations souterraines des eaux usées et pluviales, et qu’en l’état de cet acte, Madame [O] a procédé à un raccordement sauvage et non autorisé sur leur réseau privé.
Au terme de l’acte reçu le 20 mai 2021, les parties ont en effet institué, outre une servitude de passage d’une largeur de 4 mètres grevant le fonds des consorts [P] pour permettre l’accès à celui de Madame [O], une servitude des eaux usées et pluviales ainsi rédigée ; « à titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage perpétuel pour canalisations souterraines des eaux usées ».
S’il est exact que la clause ne fait pas mention de raccordement, l’acte contient en page 13 un rappel de servitude émanant d’un acte reçu le 23 décembre 1992 au terme de laquelle les canalisations des propriétés en question traversent plusieurs fonds, notamment des consorts [P], pour aboutir sur le collecteur de la Route du débarquement.
A la suite de ce rappel de servitude, il est expressément mentionné ce qui suit :
« les parties s’engagent, pendant une durée de deux ans à compter de ce jour, soit jusqu’au 20 mai 2021, de se consentir toutes servitudes qui pourraient s’avérer utiles pour le passage des divers réseaux secs et humides enterrés ou pour le raccordement des canalisations tant de la maison à édifier par l’acquéreur que des canalisations desservant la propriété existante ».
Cette mention n’est ainsi pas uniquement comme indiqué en défense stipulée à la promesse de vente du 1er mars 2019, mais a bien été réitérée à l’acte de vente, formalisant la volonté des parties de s’engager sur les modalités de passages des canalisations mais aussi sur le raccordement.
Comme indiqué par les défendeurs, le fait que l’acte de vente ne reprenne pas le principe de la servitude de raccordement envisagée dans la promesse de vente aurait pu témoigner de leur volonté de ne pas y consentir. A contrario, la présence de cette clause tant dans la promesse de vente que dans l’acte définitif démontre que les consorts [P] n’étaient pas opposés au raccordement effectué par la requérante.
En outre, l’insertion de cette mention juste après le rappel de servitude convenue en 1992 pour les propriétaires des parcelles reliées au même réseau privé d’assainissement, atteste là encore de la volonté des parties de s’engager sur un raccordement au réseau privé et non au réseau public. Il n’est en l’occurrence pas discuté que certaines des propriétés du lotissement ne sont pas du fait de leur localisation éloignée raccordées au réseau d’assainissement public, celles-ci étant desservies par un réseau de canalisation des eaux usées et pluviales privé. Ceci est le cas de la propriété des consorts [P] cadastrée avant division [Cadastre 9], et donc de la parcelle nouvellement crée [Cadastre 7], vendue à Madame [O] le 20 mai 2021.
Les défendeurs indiquent encore que cette clause ne prévoit en aucun cas que Madame [O] puisse se raccorder sur le réseau tout à l’égout des consorts [P], ces derniers n’entendant consentir qu’à un cheminement des réseaux sur leur fond pour que la villa de Madame [O] soit raccordée au réseau public, car le réseau n’est pas dimensionné pour les évacuations des eaux des deux villas. Ils ne produisent cependant aucun élément permettant d’établir que le réseau est sous dimensionné, un seul débordement étant décrit au terme des écritures des parties, la réparation ayant été prise en charge par la requérante. Il n’est en conséquence pas établi d’aggravation de la servitude.
Il est par ailleurs démontré et non contesté que le terrain, provenant de la division de parcelle opéré par les consorts [P], est enclavé, et que le projet de construction envisagé par Madame [O] au moment de l’acquisition de ce terrain ne pouvait s’entendre qu’en incluant un raccordement au réseau privé d’assainissement. En effet, il sera rappelé que l’ensemble des villas situées en haut de lotissement, dont celle des consorts [P], est relié à ce réseau privé en raison des travaux coûteux qu’occasionneraient un raccordement au réseau public ; les consorts [P] ne pouvaient ignorer ce point lors de la vente de ce terrain.
Enfin, si ceux-ci invoquent un raccordement « sauvage » effectué dans leur accord par la requérante, il paraît peu probable que celle-ci ait fait réaliser les travaux de raccordement de sa villa, incluant l’enfouissement de canalisations sur la parcelle des consorts [P] sans que ceux-ci n’en soient informés. Madame [O] démontre d’ailleurs au travers de la production d’échanges entre notaires, et notamment d’un courriel envoyé par le notaire des consorts [P] le 23 septembre 2021, que les défendeurs avaient acquiescé à la modification notariale de servitude envisagée, avant de se rétracter.
Ils ne peuvent dès lors soutenir n’avoir jamais consenti à la possibilité d’un raccordement sur leur réseau, cet accord du reste, étant postérieur au débordement subi par le réseau.
La rédaction de la clause insérée en page 13 de l’acte de vente, prévoyant un délai de deux ans pour fixer l’assiette de la servitude, très imprécisément décrite en page 8 du même acte, est ainsi cohérente avec les explications de Madame [O] au terme desquelles, s’agissant de la vente d’un terrain à bâtir, il était impossible de déterminer au stade de l’acte de vente le chemin de passage des canalisations et les modalités du raccordement.
Il est en conséquence établi que les parties se sont entendues, au terme de l’acte de vente du 20 mai 2019, pour fixer dans un délai de deux ans l’assiette de la servitude de passage des canalisations et de raccordement au réseau, en fonction du tracé induit par l’implantation de la construction nouvelle. Il est encore établi que les consorts [P] ont initialement consenti après la vente à la modification de servitude envisagée, sans évoquer une quelconque opposition pour un raccordement sur leur réseau pourtant déjà mis en place.
En conséquence, la modification de servitude dont il est demandé l’homologation est conforme à la volonté des parties à l’acte reçu le 20 mai 2021 et aux engagements mutuels consacrés en page 13 de cet acte, et ne porte pas aggravation de cette servitude
Il sera en conséquence fait droit à la demande d’homologation de la modification de servitude, et la demande reconventionnelle de condamnation à supprimer le raccordement sous astreinte sera rejetée.
Aucune demande subsidiaire de versement d’indemnité en cas d’homologation de la modification de servitude n’étant formée, il n’y a pas lieu à fixer une telle indemnité.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance ;
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la requérante les frais exposés. Ainsi, Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P] seront condamnés à lui payer la somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 précité.
Le surplus des demandes sera rejeté.
Selon le principe posé par l’article 514 nouveau du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
Il n’y a pas lieu en l’espèce d'écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
HOMOLOGUE l’acte de modification et de constitution de servitudes joint à l’assignation du 22 mars 2023 qui précise que cette constitution de servitude est consentie sans aucune contrepartie ;
DEBOUTE Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P] de leur demande de condamnation de Madame [O] à supprimer sous astreinte le raccordement sur le réseau ;
CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Madame [U] [Z] épouse [P] et Monsieur [N] [P] à payer la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) à Madame [J] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du Tribunal judiciaire de Draguignan le 16 septembre 2024.
Le greffier, Le président,
