Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/04271 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WJE3
JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
S.A. CORNILLE,
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°387 527 666,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.C.I. GAMBETTA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Novembre 2023 ;
A l’audience publique du 13 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Septembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 12 Novembre 2024
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 2008, la S.C.I. « CL » a donné à bail à la S.A.R.L. Cornille des locaux sis à [Adresse 4] et [Adresse 5], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer HT/HC annuel la première année de 55 000 euros puis de 58 000 euros les années suivantes. Le loyer était soumis à une indexation annuelle sur la base de l’évolution de l’indice du coût de la construction à partir de la troisième année et il était payable d’avance le 1er jour de chaque mois, stipulé portable au siège du bailleur.
Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2017.
Le 26 avril 2019, la société Cornille a adressé à la société CL une demande de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT/HC.
Par jugement du 7 juin 2019, le tribunal de grande instance de Lille a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société CL, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 6 décembre 2019.
Par jugement d’adjudication du 15 septembre 2021, la S.C.I. Gambetta a fait l’acquisition de l’immeuble, objet du bail commercial.
Se plaignant d'impayés de loyers, la société Gambetta a, par acte d'huissier du 2 juin 2022, fait délivrer à la société Cornille un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 55 609,20 euros.
Elle a fait procéder à une saisie-conservatoire sur les comptes bancaires du preneur entre les mains de la Caisse d’Epargne le 13 juillet 2022, après avoir obtenu l’autorisation du président du tribunal de commerce de Lille Métropole par ordonnance du 24 juin 2022. La demande de rétraction de cette ordonnance a été rejetée par jugement du 23 février 2023.
Par acte d’huissier délivré le 29 juin 2022, la S.A.R.L. Etablissements Cornille a assigné la société Gambetta devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'opposition au commandement de payer et de délais de paiement.
Parallèlement, par exploit d’huissier délivré le 27 juillet 2022, la société Gambetta a assigné la S.A.R.L. Etablissements Cornille devant le même tribunal aux fins de paiement des arriérés locatifs.
Par une ordonnance du 21 avril 2023, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des deux procédures.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 septembre 2023, la S.A.R.L. Etablissements Cornille devenue la S.A.R.L. Cornille SA, demande au tribunal de :
La déclarer recevable et bien fondée ;
Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juin 2022 est sans effet ;
A titre principal,
Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire est dépourvu de toute cause et ne saurait produire aucun effet ;
Juger qu'elle n’est redevable d’aucune dette de loyers envers le bailleur pour la période du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022 ;
A titre subsidiaire,
Lui Accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;
Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement ;
Juger qu'en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où elle s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement ;
Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
En tout état de cause,
Condamner la société Gambetta à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société Cornille SA soutient que le loyer mensuel dû est de 2 000 euros hors charges et hors taxes suite à un accord entre le liquidateur judiciaire et le preneur et que les loyers ayant été consignés à la CARPA, le commandement de payer est sans effet.
Elle allègue que la société Gambetta est de mauvaise foi dans la délivrance de son commandement de payer puisqu’il a été délivré pour un montant erroné, compte tenu de l'accord survenu dont elle avait nécessairement connaissance pour avoir eu accès au cahier des charges.
Elle ajoute qu’elle avait également connaissance de la consignation entre les mains de la CARPA, à défaut d’avoir le RIB de la société Gambetta, des loyers dus et non contestés, avant d’engager la saisie-conservatoire, ce qui démontre sa bonne foi dans le règlement des loyers.
S’appuyant sur sa bonne foi, elle sollicite l’octroi de délais de paiement en cas de condamnation selon les demandes du bailleur car même si elle prétend disposer d’une trésorerie suffisante pour régler le montant de la créance alléguée, l’absence de délais de paiement la placerait dans une situation de trésorerie tendue ne lui permettant plus de faire face au moindre impondérable ou besoin d’investissement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 septembre 2023, la société Gambetta demande à la juridiction de :
La Déclarer recevable et bien fondée dans l'intégralité de ses demandes ;
Constater la résiliation du bail commercial à la date du 2 juillet 2022 ;
Condamner la société Cornille SA à lui payer la somme de 61 788 euros TTC au titre des loyers impayés au 2 juillet 2022, avec intérêt au taux légal à compter de leur date d’exigibilité et déduction à faire des montants récupérés dans le cadre de la saisie conservatoire du 13 juillet 2022 ;
La Condamner à lui payer la somme de 12 357,60 euros TTC par mois (subsidiairement 6 178,80 euros) au titre de l’indemnité d’occupation due à compter d’août 2022 jusqu’à la libération effective des locaux ;
La Condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive dans le paiement des loyers ;
Débouter la société Cornille SA de l’intégralité de ses demandes ;
La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance ;
Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.
La société Gambetta fait valoir que le loyer mensuel est de 5 149 euros hors charges et hors taxes conformément au contrat de bail et réfute la diminution de loyer invoquée par le preneur en ce qu’il n’est produit aucun accord écrit et qu’elle ne peut être justifiée et opposable par la seule émission de factures par le liquidateur judiciaire. Au surplus, elle soutient que ce changement dans le montant du loyer a été opéré en janvier 2020 soit postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire et que dès lors, l’autorisation du juge-commissaire après avis du Ministère Public était nécessaire.
Elle s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement en faisant valoir que la société Cornille SA a toujours été de mauvaise foi et ne peut valablement soutenir qu’elle ne disposait pas des coordonnées bancaires de la société Gambetta puisqu’il est avéré qu’elle en disposait depuis le 13 janvier 2022. Elle souligne que la société Cornille SA n’a jamais versé directement un loyer à la société Gambetta et que la consignation entre les mains de la CARPA est postérieure à la transmission du RIB, unilatérale, sans autorisation et ne peut valoir paiement.
Elle demande réparation de son préjudice résultant de la résistance abusive de la société Cornille SA dans le paiement des loyers.
La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 8 novembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 13 mai 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2024 prorogé au 12 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
I- Sur l'efficacité du commandement de payer visant la clause résolutoire
Le preneur estime que la somme réclamée au commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas fondée et que le commandement a été délivré de mauvaise foi.
A- Sur l'existence de la dette locative
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La société Cornille soutient d'une part qu'un accord était intervenu avec le bailleur représenté par le liquidateur judiciaire sur un loyer mensuel de 2 000 euros, inférieur au loyer stipulé au bail et que d'autre part, elle n'a pu s'acquitter du loyer entre les mains du nouveau propriétaire, faute d'être en possession de son RIB, de sorte que les loyers ont été payés via leur consignation sur un compte CARPA.
– Sur le montant des loyers
En l’espèce, le contrat de bail initial prévoit en son article 5 sur le loyer que « 5.1 Montant du loyer :
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, correspondant à la valeur locative, de : 55 000 € (cinquante cinq mille euros) hors taxes/hors charges, la première année.
A l’issue de cette période le bail sera consenti pour la durée restant à courir moyennant un loyer annuel HT/HC de 58 000 € (cinquante huit mille euros).
Il est ici précisé que le loyer de la deuxième année ne supportera ni actualisation, indexation ou révision.
A compter de la troisième année, le loyer sera soumis à actualisation, indexation et révision, sur la base de l’indice paru au 1er janvier 2009.
5.2 Assujettissement à la T.V.A
Le loyer et tous les accessoires du bail s’entendent hors taxes sur la valeur ajoutée.
Le preneur s’engage en conséquence à acquitter entre les mains du bailleur, en sus desdits loyers et accessoires, le montant de la T.V.A ou de toute autre taxe nouvelle, complémentaire ou de substitution, au taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement.
5.3 Actualisation et indexation du loyer
5.3.1 Actualisation
Le loyer sera actualisé au jour de la mise à disposition, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE.
Pour cette actualisation, le loyer sera modifié en fonction de la variation intervenue entre le dernier indice publié par l’INSEE le 1er janvier de chaque année, et le dernier indice publié à la date du 1er janvier 2009.
5.3.2 Indexation
Le loyer sera ensuite indexé en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, le 1er janvier de chaque année.
Pour la première indexation, le loyer sera modifié en fonction de la variation intervenue entre le dernier indice publié à la date de mise à disposition, et le dernier indice publié le 1er janvier 2009.
Par la suite, l’indexation se fera annuellement, le 1er janvier, en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, par comparaison entre le dernier indice publié au 1er janvier de l’année d’indexation et l’indice du même trimestre publié pour l’année précédente.
En cas de cessation de publication ou de disparition de l’indice et si un nouvel indice était publié afin de se substituer à celui actuellement en vigueur, le loyer se trouverait de plein droit indexé sur ce nouvel indice et le passage de l’ancien indice au nouveau s’effectuerait en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire.
Dans le cas où l’indice choisi ne pourrait être appliqué, et si aucun indice de remplacement n’était publié, les parties conviennent de lui substituer un indice similaire, choisi d’accord entre elles.
A défaut d’accord entre les parties, l’indice de remplacement sera déterminé par un arbitre désigné par les parties ; faute d’accord entre les parties sur le nom de l’arbitre, celui-ci sera désigné par ordonnance de Monsieur le Président du tribunal de grande instance du ressort de la ville dont dépend l’immeuble, ceci à la requête de la partie la plus diligente.
Dans tous les cas, l’arbitre aura tous les pouvoirs d’amiable compositeur et sa décision sera définitive et sans recours.
Cette clause d’indexation est une clause substantielle du contrat sans laquelle le bailleur n’aurait pas contracté.
5.3.3 Révision du loyer
Nonobstant la clause d’indexation ci-dessus, les parties restent fondées à voir réviser le loyer en application des dispositions d’ordre public des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce.
5.3.4 En toute hypothèse, le montant du loyer ne pourra être, à compter de la deuxième année, inférieur à la somme de 58.000 €.
(…) ».
Par acte d’huissier signifié à la société CL le 26 avril 2019, la société Cornille SA a fait une demande de renouvellement de bail commercial moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT/HC soit 2 500 euros par mois, à compter du 1er juillet 2019.
Un rapport d’expertise amiable non contradictoire daté du 6 juin 2019 a évalué la valeur locative de renouvellement du bien à 24 200 euros HT/HC par an.
Si une procédure de fixation du loyer de renouvellement aurait été engagée par le preneur de l'aveu des parties, il est constant qu'elle n'a pas aboutie.
La société civile immobilière CL a été placée en liquidation judiciaire le 6 décembre 2019 et l'acquisition de l'immeuble par la société civile immobilière Gambetta est intervenue le 15 septembre 2021.
Le liquidateur judiciaire a émis des factures de loyers pour la période de février 2020 à novembre 2021 d'un montant mensuel de 2 000 euros hors taxe, soit 2 400 euros TTC, alors que le loyer contractuel était de 5 149 euros hors taxe (pièce 8 défendeur).
Or, il est stipulé dans le procès-verbal de constat et de description de l'immeuble du 21 mai 2021 p.23/23 (pièce 17 demandeur) au sujet de l'occupation : « Le locataire actuel est la société SARL Etablissements CORNILLE (RCS n° 387527666). Il m'est précisé par son représentant légal, Monsieur [W], que selon un bail non exhibé le loyer initial était de 5000euros mensuel avec prise d'effet courant 2008 (bail commercial de type 3-6-9) Qu'une demande de renouvellement de bail commercial aurait été effectuée dans les délais légaux avec une demande de baisse de loyer Que sa société est en conflit avec le société civile immobilière propriétaire qui s'est opposée à toute baisse de loyer Que désormais le loyer mensuel versé directement entre les mains du liquidateur requérant est de 2000euros HT mensuel Qu'une estimation de valeur locative aurait été effectuée par le Cabinet MARTEL annonçant un loyer équivalent à la somme de 24.000 euros HT annuel ».
De plus, le cahier des conditions de la vente par adjudication du 28 juin 2021 produit par le nouveau bailleur (pièce 12 défendeur), mentionne au paragraphe « OCCUPATION » que « L’immeuble est actuellement occupé par les Etablissements CORNILLE, locataire selon bail commercial non exhibé pour un loyer mensuel de 5.000 € selon déclaration du gérant, étant précisé qu’une demande de renouvellement avec baisse de loyer aurait été effectuée et que le loyer mensuel actuellement versé entre les mains du liquidateur est de 2.000 € ».
Encore, il résulte de l'attestation de l’agence SH Immobilier datée du 23 août 2022 que selon le gestionnaire : « concernant le montant du loyer monsieur [W] ma bien confirmé de manière orale que le loyer initial était de 5000 € mensuel, qu’il aurait fait une demande de baisse de loyer à hauteur de 2000 € HT mensuel, cela sans pouvoir me présenter aucun élément justificatif, juste une estimation de la valeur locative réalisé par le cabinet martel qui a mon sens n’a aucune valeur juridique ».
Il résulte de ces éléments que M. [W], représentant légal du preneur, a reconnu tant devant l'huissier de justice que devant le gestionnaire de l'immeuble, qu'il n'y avait pas d'accord sur une diminution du loyer à 2000 euros par mois, mais uniquement une demande de sa part et un règlement des loyers réduit à ce montant. Le liquidateur judiciaire, représentant du propriétaire bailleur a de même clairement indiqué dans le cahier des charges rédigé en vue de l'adjudication qu'il y avait une demande de baisse de loyer dans le cadre d'un renouvellement du bail et un loyer réglé inférieur.
Ainsi, il apparaît que chacune des deux parties fait état d'un litige sur une baisse de loyer sans évoquer un accord sur un loyer inférieur.
Dans ces conditions, la seule émission de factures de loyer d'un montant de 2000 euros par mois est insuffisante à établir l'existence d'un accord verbal des parties et le consentement non équivoque du bailleur représenté par le liquidateur judiciaire à une diminution du prix.
En conséquence, la SCI Gambetta, nouvelle propriétaire de l'immeuble était fondée à réclamer le montant du loyer fixé dans le bail du 1er avril 2008, soit un montant de 5 149,00 euros HT/HC par mois.
En conséquence, il ne peut être soutenu que le commandement de payer visant un loyer de 5 149 euros par mois était dépourvu de cause en raison du montant du loyer réclamé.
– Sur la dette locative
En l’espèce, il est établi que la société Cornille SA a consigné à compter du 22 juin 2022, des sommes au titre des loyers auprès de la CARPA pour un montant de 16 800,00 euros, correspondant à des loyers mensuels de 2 000 euros soit inférieurs au montant du loyer effectivement dû.
Or, les coordonnées bancaires du nouveau bailleur ont été transmises à la société Cornille SA dès le 13 janvier 2022 par le gestionnaire immobilier (pièce 13 défendeur) puis de nouveau le 17 mai 2022 par le conseil du propriétaire (courriel pièce 9 défendeur).
Ainsi, il n'y avait aucun obstacle au règlement des loyers directement entre les mains du nouveau bailleur. La consignation des loyers auprès de la CARPA, décidée unilatéralement et sans autorisation préalable, ne constitue pas l'exécution par le preneur de son obligation de payer le loyer.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 juin 2021, mentionne des loyers impayés d'octobre 2021 à juin 2022 pour un montant total de 55 609,20 euros, soit 9 mois x 5 149 euros hors taxe x 1,2.
La société Cornille ne justifie pas du règlement des loyers d'octobre 2021 à juin 2022. La SCI Gambetta produit quant-à elle les factures de loyer jusqu'à novembre 2021. La dernière facture portant la mention par le liquidateur de son règlement est celle d'octobre 2021, mais uniquement pour le montant de 2 400 euros, étant rappelé que les précédents loyers n'étaient pas acquittés intégralement.
Dès lors, à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire soit le 2 juin 2022, les sommes réclamées au titre des loyers étaient effectivement dues.
Le commandement de payer était donc fondé.
B- Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer
Le preneur argue de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire au motif que compte tenu de l'accord intervenu, le loyer n'était plus dû qu'à hauteur de 2000 euros par mois, qu'il n'a pas obtenu le RIB du bailleur malgré sa demande, qu'il n'a obtenu le jugement d'adjudication que le 17 mars 2023 et qu'il a consigné les loyers.
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.
La clause résolutoire doit ainsi être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
En l'espèce, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire est intervenu le 2 juin 2022, soit près de neuf mois après l’acquisition du bien immobilier, pour obtenir la régularisation des loyers.
Il n'est fait état du paiement d'aucune somme au titre des arriérés de loyer dans l'intervalle, les loyers étant consignés à compter du 22 juin 2022 soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.
Il a également été constaté que le preneur disposait des coordonnées du nouveau bailleur dès le 13 janvier 2022 et que malgré un différend relatif au montant du loyer, aucun loyer, y compris pour le montant non contesté de 2 000,00 euros, n’a été versé au profit du nouveau bailleur.
Au regard de ces éléments, il n'est pas démontré que la bailleresse a agi de mauvaise foi en faisant délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire.
En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire est parfaitement efficace et la demande tendant à le faire déclarer sans effet sera rejetée.
II- Sur la résiliation du bail
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de cet article, la clause résolutoire d'un bail commercial doit s'interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.
En l'espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté le 1er avril 2008 prévoit en son article 26.1, une clause résolutoire ainsi rédigée :
« Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou de ses accessoires à son échéance, de tout rappel de loyer consécutif à une revalorisation judiciaire ou contractuelle de celui-ci, comme à défaut de paiement de toute somme due au titre du bail ou de ses suites, et un mois après un commandement resté infructueux, comme en cas de non-respect par le preneur d’une seule des charges et conditions du bail, et un mois après une sommation restée sans effet, le bail sera résilié si bon semble au bailleur de plein droit, et en conformité avec les dispositions légales, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus, sans préjudice de la clause pénale et de tous dommages et intérêts.
Dans tous les cas, si le preneur se refuse à quitter les lieux, bien que le bail soit résilié de plein droit, son expulsion pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé exécutoire par provision ».
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 juin 2022.
Il résulte des débats qu’aucun paiement n'est intervenu, dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 juillet 2022.
III- Sur la demande en paiement des loyers
Le cahier des conditions de vente prévoit en son article 17 « entrée en jouissance » que « l’acquéreur, bien que propriétaire par le seul fait de la vente, entrera en jouissance :
(…)
b) si l’immeuble est loué, par la perception des loyers ou fermages à partir du 1er jour du terme qui suit la vente forcée ou en cas de surenchère, à partir du 1er jour du terme qui suit la vente aux enchères. »
En conséquence, le loyer devait être versé à la SCI Gambetta pour la période à compter du 1er octobre 2021.
Il résulte de ce qui précède que le loyer mensuel est de 5 149 euros HT/HC depuis l’acquisition par la société Gambetta de l’immeuble loué.
La société Gambetta réclame la somme de 61 788 euros correspondant au loyer de 5 149 euros hors taxe, augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée de 20 %, pour la période d'octobre 2021 à juillet 2022, soit 10 mois.
Il résulte de la mention apposée sur sa facture par le liquidateur judiciaire, qu'une somme de 2 400 euros a été réglée le 26 octobre 2021.
La société Cornille ne justifie d'aucun autre règlement, la consignation sans autorisation de diverses sommes sur un compte CARPA ne constituant pas des règlements.
Dès lors, la dette locative est de 59388 euros (5149€ x 1,2 x 10 mois – 2400€).
La société Cornille SA sera condamnée au paiement de cette somme, échéance de juillet 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure, soit à compter du 2 juin 2022 pour les causes du commandement et à compter de la date d'exigibilité pour le surplus..
Il conviendra de déduire de cette somme le montant récupéré dans le cadre de la saisie-conservatoire pratiquée le 13 juillet 2022.
IV- Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation.
Cette indemnité d'occupation est due à compter de la résiliation du bail commercial, survenue le 2 juillet 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux.
Le bail stipule en son article 26.2.2 que « En cas de résiliation par la faute du preneur, par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, et dès cette résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur, d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer contractuellement exigible à la date de ladite résiliation, augmentée des charges outre tous accessoires dudit loyer ».
Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.
Cette clause apparaît manifestement excessive eu égard au préjudice effectivement subi par la bailleresse laquelle ne justifie d'aucun préjudice autre que celui de l’occupation de son local.
En conséquence, il convient de réduire l'indemnité d’occupation mensuelle à la valeur locative, soit au même montant que le dernier loyer, c'est-à-dire 5 149 euros hors taxe.
Le preneur est condamné à verser au bailleur la somme de 5149 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d'août 2022 et jusqu’à la libération complète des lieux.
V- Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
L'article L.145-41 du code de commerce dispose en outre que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, la société Cornille SA fait part des difficultés liées à un loyer surévalué, à la situation sanitaire liée à la pandémie de covid-19 qui a eu des conséquences économiques néfastes sur son secteur d’activité et fait valoir que la situation financière du bailleur ne serait pas compromise par ces délais. Elle soutient disposer d’une trésorerie suffisante pour régler le montant de la créance alléguée mais qu’en l’absence de délai de paiement, cela la placerait dans une situation de trésorerie tendue et qu'elle ne pourrait faire face au moindre impondérable ou besoin d’investissement.
Or, l'intégralité de la dette pourra être réglée avec le montant récupéré sur la saisie-conservatoire, somme bloquée depuis 2022, et avec les sommes consignées par le preneur à la CARPA.
De plus, le preneur ne justifie d'aucune difficulté financière expliquant son absence de règlement de ses loyers, dès avant la cession de l'immeuble, l'opposition au règlement résultant d'un différend sur le montant du loyer.
Encore, il ne peut prétendre que le bailleur ne serait pas impacté ou mis en situation délicate par l'octroi de délais de paiement, alors que la société civile immobilière Gambetta, adjudicataire, s'est trouvée dès son acquisition privée de tout loyer.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiements et par voie de conséquence la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
VI- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.
En l'espèce, la société Cornille SA ne justifie d'aucune difficulté financière expliquant son absence de règlements de ses loyers complets à compter de 2020 puis son absence de tout règlement à compter d'octobre 2021, alors que sa trésorerie lui permettait de s'en acquitter (compte bancaire créditeur de plus de 80 000 euros lors de la saisie-conservatoire pratiquée en juillet 2022).
Son refus de régler le loyer contractuel et la consignation sans autorisation de sommes, s'apparentent à un coup de force dans le cadre d'un différend relatif à une demande de diminution du loyer devant le juge des loyers commerciaux.
En conséquence, la mauvaise foi de la société Cornille SA est suffisamment caractérisée. Son refus de régler les loyers a nécessairement occasionné un préjudice au bailleur qui s'est trouvé privé de revenus durant plusieurs mois.
En conséquence, elle sera condamnée au paiement d'une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts.
VII- Sur les demandes accessoires
1. Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, la nature et l'issue du litige sont compatibles avec l'exécution provisoire.
La société Cornille SA est déboutée de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société Cornille SA succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la société Cornille SA de sa demande de déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 juin 2022 sans effet ;
CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la société Gambetta et la société Cornille SA portant sur les locaux sis à [Adresse 4] et [Adresse 5] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 juillet 2022 ;
CONDAMNE la société Cornille SA à payer à la société Gambetta la somme de 59 388 euros au titre des loyers impayés au 31 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022 pour les causes du commandement et à compter de sa date d'exigibilité pour le surplus ;
DIT que la somme récupérée dans le cadre de la saisie-conservatoire pratiquée le 13 juillet 2022 viendra en déduction de la somme de 59 388 euros ;
CONDAMNE la société Cornille SA à payer à la société Gambetta une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 5 149 euros à compter du mois d'août 2022 jusqu’à la libération complète des lieux ;
DÉBOUTE la société Cornille SA de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets du commandement de payer la clause résolutoire ;
CONDAMNE la société Cornille SA à payer à la société Gambetta la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE la société Cornille SA à payer à la société Gambetta la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la société Cornille SA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Cornille SA aux dépens de la présente instance.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DÉBOUTE la société Gambetta de ses autres demandes ;
DÉBOUTE la société Cornille SA de ses autres demandes ;
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUME Aurélie VERON
