Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00633

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00633 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GY7M MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SEDRE [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [O] [J] [K] [N] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] (RÉUNION) représenté par Mme [P] [U] (Soeur) désignée en qualité de mandataire spécial par ordonnance du juge des Tutelles de Saint-Denis de la Réunion en date du 5 septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Septembre 2024 DÉCISION : Contradictoire RAPPEL DES FAITS La Société d'Equipement du Département de la Réunion (la SEDRE) a donné à bail à Monsieur [O] [J] [K] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat du 24 avril 2015, pour un loyer mensuel révisable actualisé à la somme de 208,78 euros en ce compris la provision sur charges et l'assurance multi-risques habitation, à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, la SEDRE a fait signifier à Monsieur [O] [J] [K] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 février 2024 portant sur la somme en principal de 386,29 euros. La SEDRE a ensuite fait assigner Monsieur [O] [J] [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte d'huissier du 5 juillet 2024 aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [J] [K] [N], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [O] [J] [K] [N] à lui payer la somme de 843,47 euros, montant des impayés à la date de l'assignation, augmentée des intérêts de droit à compter du jugement ; condamner Monsieur [O] [J] [K] [N] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l'assignation et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;autoriser la SEDRE à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur ; condamner Monsieur [O] [J] [K] [N] à lui payer 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d'expulsion, ordonner l'exécution provisoire, A l’audience du 16 septembre 2024, la SEDRE - représentée par Me Fabrice Saubert - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1135,81 euros. Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 5 juillet 2024 à étude, Monsieur [O] [J] [K] [N] n'est pas présent, mais il est représenté par sa soeur, Madame [P] [U] en vertu d'une ordonnance rendue par le juge des tutelles de SAINT-DENIS en date du 5 septembre 2024. Celle-ci indique que Monsieur [O] [J] [K] [N] est hospitalisé à la suite d'un AVC depuis le 25 avril 2024 et qu'il ne pourra pas retourner vivre à son ancien domicile. Elle ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire, et s'engage à restituer les clés à la SEDRE dans les meilleurs délais, indiquant que l'appartement a déjà été quasiment vidé des affaires de son frère. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions, reprenant l'exposé de la situation fait par Madame [P] [U]. L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, la présidente ayant averti la seule partie comparante que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Monsieur [O] [J] [K] [N] étant valablement représenté, le jugement sera rendu contradictoirement. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 8 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SEDRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention en avertissant la CAF le 29 février 2024 de l'existence d'impayés de loyers non régularisés depuis, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ; Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 24 avril 2015 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024, pour la somme en principal de 386,29 euros. Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois. Or la dette visée au commandement de payer n'a pas été soldée dans ce délai de deux mois et le bail s'est donc trouvé résilié à l'issue, le 28 avril 2024. En l'absence de toute demande de maintient du bail, il convient de tirer toutes les conséquence de la résiliation. Monsieur [O] [J] [K] [N] ou son représentant légal devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, la SEDRE sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. III - Sur l'indemnité d'occupation Dans l'attente de la restitution des clés, Monsieur [O] [J] [K] [N] est redevable d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien. Monsieur [O] [J] [K] [N] sera ainsi condamné à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 208,78 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ; il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Monsieur [O] [J] [K] [N] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à restitution des clés. IV. Sur la dette locative La SEDRE produit un décompte démontrant que sa créance locative s'élève à la somme de 1135,81 euros à la date du 9 septembre 2024. Monsieur [O] [J] [K] [N], représenté par sa soeur, ne conteste pas le montant de la dette de sorte qu'il sera condamné à verser à la SEDRE cette somme de 1135,81 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 386,29 euros à compter du commandement de payer (27 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. Sur les demandes accessoires : Sur la demande d'enlèvement des meubles laissés éventuellement par le locataire après son départ, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ses biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, dans le cadre d'éventuelles opérations d'expulsion. En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [O] [J] [K] [N] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de la SEDRE, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [O] [J] [K] [N]. Monsieur [O] [J] [K] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n'y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif. L'équité au regard de la nature du litige et des situations économiques respectives des parties conduit à ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; la SEDRE sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. La nature et l'ancienneté du litige commandent de ne pas écarter l'exécution provisoire qui s'attache de plein droit aux jugements rendus en première instance. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2015 entre la SEDRE et Monsieur [O] [J] [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 28 avril 2024; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [J] [K] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEDRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [O] [J] [K] [N] à verser à la SEDRE la somme de 1135,81 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 9 septembre 2024, (comprenant l'échéance de septembre 2024 et le versement de l'allocation logement pour août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 386,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont Monsieur [O] [J] [K] [N] est redevable envers la SEDRE au montant du loyer et des charges en cours, soit 208,78 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l'évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ; Et CONDAMNE Monsieur [O] [J] [K] [N] à payer cette indemnité d'occupation à la SEDRE à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ; DÉBOUTE la SEDRE du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [O] [J] [K] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; REJETTE la demande de la SEDRE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 21 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection