Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY
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@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr
REFERENCES : N° RG 24/01007 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YY2R
Minute : 24/929
Société FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431
C/
Madame [Z] [V]
Monsieur [O] [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 202 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Société FONCIERE CRONOS
représentée par son mandataire la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT,
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [Z] [V],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne
Monsieur [O] [U],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Madame [Z] [V], munie d’un pouvoir
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er août 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] un logement et un emplacement de stationnement n°40 et cave situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 906,74 euros pour le logement et 43,33 euros pour le stationnement, augmenté des provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5371,45 euros en principal, au titre des loyers impayés au 9 novembre 2023.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 20 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin d'un Commissaire de Police et d'un serrurier,
" ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,
" condamner solidairement Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] au paiement de la somme de 8234,79 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de janvier 2024 inclus, ainsi qu'au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,
" les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu'à libération effective des lieux,
" juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la nature de l'affaire,
" les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 janvier 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12700,52 euros arrêtée au 30 août 2024, loyer du mois d'aout inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement, aucun règlement n'étant intervenu depuis le mois de mars 2024.
la SAS FONCIERE CRONOS soutient que Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 16 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Madame [Z] [V] et et Monsieur [O] [U], représenté par Madame [V], sa conjointe, reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois à partir de septembre et 250 à 300 euros par mois à partir de janvier, et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Ils indiquent avoir 4 enfants à charge et que leurs revenus s'élèvent à 1769 euros pour Monsieur [U], mais actuellement 1515 euros en raison de prélèvements sur son salaire, et 1578 euros pour Madame [V], en congé parental puis congé sans solde. Ils évoquent un prêt de 100 euros par mois et des charges liées aux enfants de 421 euros par mois. Ils indiquent que Madame [V] a repris une activité professionnelle et qu'une demande a été déposée auprès de la commission de surendettement des particuliers le 14 aout 2024.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 septembre 2024, Madame [Z] [V] communique la décision de recevabilité de la demande rendue par la commission de surendettement le 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 janvier 2024.
En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er août 2023, du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 août 2024 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 158,71 euros et 194,31 euros, soit la somme de 353,02 euros.
Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 12700,52 euros, au titre des sommes dues au 30 août 2024.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).
En l'espèce, le bail contient à l'article 8 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le contrat a été conclu le 1er aout 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 16 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.
Par décision du 6 septembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande de surendettement, soit après l'expiration du délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer, si bien que cette décision ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2023 à compter du 29 décembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il résulte de l'article 24VI ce texte, que si une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, lorsqu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement des loyers et charges, et lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement , la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, la recevabilité de la demande de surendettement a été prononcée le 6 septembre 2024 et a été porté à la connaissance des parties après l'audience.
Il convient dès lors d'accorder à Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] jusqu'à la décision de la commission ou jusqu'au jugement relatif à la situation de surendettement, des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et , conformément à la demande, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2023 entre la SAS FONCIERE CRONOS d'une part, et Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 29 décembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 12700,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 août 2024 échéance d'août incluse,
ACCORDE un délai à Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] pour le paiement de ces sommes, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du Code de la consommation au profit de Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U], la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1et suivants du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ,
AUTORISE Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] à s'acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 29 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
RAPPELLE que l'exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,
CONDAMNE in solidum Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
