Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/00547

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 NOVEMBRE 2024 ---------------- N° du dossier : N° RG 24/00547 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J4QU Minute : n° 24/525 PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE GREFFIER : Béatrice OGIER DEMANDEURS Monsieur [W] [I] né le 28 Mars 1978 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Allan ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Capucine DOSSETTO-MALASPINA, avocat au barreau de NICE Madame [Z] [I] née le 20 Mai 1982 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Allan ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Capucine DOSSETTO-MALASPINA, avocat au barreau de NICE DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CORUM IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège. domiciliée : chez CORUM IMMOBILIER Syndic [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Perrine CORU, avocat au barreau d’AVIGNON DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 28 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. Le :15/11/2024 exécutoire & expédition à :Me ROCHETTE expédition à :Me CORU EXPOSÉ DU LITIGE M. [W] [I] et Mme [Z] [I] sont propriétaires non occupants d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (84), soumis au statut de la copropriété, la gestion de celle-ci étant assurée par la S.A.R.L. Corum Immobilier. Le 4 février 2023, les époux [I] ont rédigé avec leurs voisins de l’étage supérieur, M. [E] [H] et Mme [D] [K], un constat amiable de dégât des eaux, leur appartement ayant subi des infiltrations d’eau ayant pour cause, selon ce document, des parties communes, à savoir la toiture et la terrasse desservant l’appartement des consorts [H] / [K]. Le 14 mars 2023, les époux [I] ont établi un second constat amiable de dégât des eaux suite à des infiltrations d’eau dans leur appartement, vraisemblablement dans la salle de bains, située directement sous “un petit décroché de toiture” de l’immeuble, cette toiture étant mentionnée dans ce document comme étant à l’origine de ce dégât des eaux. Arguant que leur appartement, donné en location, subit régulièrement des infiltrations d’eaux pluviales, en particulier dans la salle de bains, et que, depuis plus d’un an, le syndic n’a effectué aucune diligence pour faire cesser ces désordres, de sorte que leur bien se dégrade et qu’en raison de son risque d’indécence, la location est compromise, les époux [I] ont, par acte du 23 octobre 2024, fait citer devant le juge des référés de la présente juridiction, dans le cadre d’un référé d’heure à heure autorisé par ordonnance présidentielle du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) afin de : - condamner, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 18 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à réaliser les travaux de sauvegarde et nécessaires au bon état des parties communes et à la sécurité des occupants de l’immeuble sis [Adresse 3], - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à réaliser les travaux sous astreintes de 100,00 euros par jour à compter de la décision à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à régler à M. et Mme [I] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux entiers dépens, - dispenser M. et Mme [I], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de participer à toutes les présentes dépenses communes, en leur qualité de copropriétaire. A l’audience, les époux [I], qui sont représentés, maintiennent l’ensemble de leurs demandes et concluent au rejet de l’exception de nullité de l’assignation soulevée par le syndicat des copropriétaires, à défaut de démonstration d’un quelconque grief. Dans ses conclusions en réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) conclut, à titre principal, à la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée pour vices de fond, ladite assignation : - ne comportant aucune mention de constitution d’avocat, ni aucune élection de domicile, - faisant état d’un délai erroné de 15 jours pour constituer avocat alors qu’il s’agit d’une procédure d’heure à heure pour une audience ayant lieu cinq jours après la délivrance de l’acte, - mentionnant de manière erronée que seul un avocat situé dans le ressort de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (13) a compétence pour représenter le défendeur en justice, - faisant référence de manière erronée au tribunal judiciaire de Grasse (06) pour la représentation ainsi que pour former une demande d’aide juridictionnelle. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il a été contraint de mandater un conseil avignonnais “dans la plus extrême urgence”, ce qui ne lui a pas permis de préparer sa défense de manière sereine. À titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) conclut au rejet de la demande de travaux formée par les époux [I], expliquant : - que dès la survenance des premiers désordres, il a mandaté un maître d’oeuvre, la S.A.S.U. Chronologie Ingenierie, pour déterminer l’origine desdits désordres et les travaux à réaliser pour y remédier, - que ces désordres ont plusieurs causes (défaut d’étanchéité des terrasses, toiture, fissures dans le mur Est ...), - que ces désordres n’ont pas l’ampleur que leur donnent les époux [I], qui affirment qu’il pleut dans leur bien alors qu’en réalité, les conséquences de ces infiltrations se limitent à quelques taches au plafond de certaines pièces, - que, suite au dépôt de son rapport par le maître d’oeuvre consulté le 14 juin 2024, il a sollicité de plusieurs entreprises des devis (au moins 3) à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires, - que celle-ci se réunira le 18 novembre prochain et se prononcera sur la résolution relative à la réalisation de ces travaux. Aussi, le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucune carence ou inertie ne peut lui être reprochée. Il ajoute que les époux [I] ont effectué en début d’année 2024 des travaux de rénovation de la salle de bains de leur appartement et ont touché, dans ce cadre, au sous-plancher de la toiture, ce qui est susceptible d’avoir aggravé les infiltrations constatées. Outre le rejet de l’intégralité des prétentions des époux [I] pour les raisons ci-avant exposées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) sollicite, reconventionnellement, l’allocation d’une indemnité de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Il sera précisé à titre liminaire que les époux [I] ont sollicité, dans le corps de leurs écritures, à titre subsidiaire, s’il n’est pas fait droit à leur demande principale en réalisation de travaux, la désignation d’un administrateur provisoire pour gérer la copropriété en raison de la carence du syndic actuel, ainsi qu’une provision de 2 000,00 euros à valoir sur le préjudice financier qui’ils affirment subir, leur locataire menaçant de ne plus payer ses loyers et d’en solliciter la consignation, mais n’ont repris ces demandes ni dans le dispositif de leurs écritures, ni oralement à l’audience, de sorte que le juge des référés n’en est pas saisi. Sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 23 octobre 2024 soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) : L’article 752 du code de procédure civile énonce que “lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l'assignation contient à peine de nullité : 1° La constitution de l'avocat du demandeur ; 2° Le délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat. Le cas échéant, l'assignation mentionne l'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience en application de l'article L. 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire”. L’article 760 de ce même code prévoit que “les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire”. L’article 763 du code de procédure civile dispose que “lorsque la représentation par avocat est obligatoire, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de quinze jours, à compter de l'assignation. Toutefois, si l'assignation lui est délivrée dans un délai inférieur ou égal à quinze jours avant la date de l'audience, il peut constituer avocat jusqu'à l'audience”. En l’espèce, il n’est pas contesté que les mentions des articles 54 et 56 du code de procédure civile ont été respectées et, qu’en particulier, il est bien indiqué “la juridiction devant laquelle la demande est portée”, à savoir le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon (84), ainsi que “les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l’affaire sera appelée”, à savoir le lundi 28 octobre 2024 à 14 h. Il est par ailleurs établi que l’assignation litigieuse contient constitution d’avocat pour les époux [I] puisqu’il est bien mentionné que ces derniers ont pour avocat plaidant Maître Capucine Dossetto-Malaspina du barreau de Nice (06) et pour avocat postulant, conformément aux dispositions de l’article 5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, Maître Allan Rochette du barreau d’Avignon (84). Dès lors, aucune nullité pour irrégularité de fond n’est encourue. Les autres irrégularités alléguées (quant au délai pour constituer avocat, quant au barreau dont doit dépendre le conseil saisi en cas de demande d’aide juridictionnelle) ne constituent que des vices de forme, pour lesquels la nullité n’est encourue qu’en cas de démonstration d’un grief par la partie qui s’en prévaut. Or, il est constant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) a pu constituer avocat avant l’audience et a pu préparer sa défense de manière satisfaisante puisque son conseil a rédigé pas moins de 3 jeux de conclusions responsives les 25 et 26 octobre 2024 et n’a pas sollicité, à l’audience, de délai complémentaire pour mieux préparer sa défense. Dès lors, l’exception de nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) sera rejetée. Sur la demande de réalisation de travaux formée par les époux [I] : Sur le fondement de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”, étant observé que dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et que le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’article 14 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile [...] Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”. L’article 18 de cette même loi prévoit, en son paragraphe I, que “le syndic est chargé [...] d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”. Enfin, l’article 24 II a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I [majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance] les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat”. En l’espèce, s’il n’est pas contesté que l’appartement dont sont propriétaires les époux [I] est affecté de désordres de type dégât des eaux, l’ampleur desdits désordres n’est établie que par le rapport rédigé le 15 juin 2024 par le cabinet Chronologie Ingéniérie, maître d’oeuvre désigné par le syndic pour décrire ces désordres, en déterminer l’origine et préconiser les travaux à réaliser pour y remédier. En effet, si, dans leur acte introductif d’instance, les époux [I] décrivent leur logement comme régulièrement affecté par d’importantes infiltrations d’eaux lors de chaque épisode pluvieux et fortement dégradé du fait de cette humidité, voire non décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de constater que ces derniers ne produisent ni un constat établi par un commissaire de justice, prétextant, sans toutefois en justifier, que leur locataire s’y opposerait, étant observé que celui-ci a laissé entrer en mai 2024 l’expert de la copropriété, par contre, ni le rapport établi par l’expert mandaté par leur assureur, la compagnie M.M.A., alors que M. [W] [I] a écrit, dans son courriel du 3 avril 2024 adressé au syndic, que “l’expert de mon assurance est passé !” et que “ les documents vous ont été transmis”. Les photographies de l’état du logement, versées aux débats, qui émanent, semble-t-il, du locataire, ont une valeur probatoire très réduite. M. [I] décrit comme suit les désordres affectant son bien, dans un courriel du 12 mars 2024 : “Nous avons toujours une infiltration d’eau au niveau du toit de ma salle de bains” et “nous avons également une légère infiltration coté terrasse de [E] ([H]) et [D] ([K]), je pense au niveau de la naissance de l’évacuation”, sans faire état d’un quelconque risque d’indécence ou d’insalubrité de son logement. Il résulte du rapport d’expertise amiable du cabinet Chronologie Ingéniérie du 15 juin 2024, seule pièce technique produite dans le cadre de cette affaire, que, lors de la visite réalisée par ce maître d’oeuvre le 31 mai 2024, les deux chambres de l’appartement des époux [I] situées côté façade de la [Adresse 7] et sous la terrasse des consorts [H] / [K] présentaient au plafond des coulures provenant d’entrées d’eau et la salle de bains des coulures sur le plafond des plaques de plâtre hydrofuge. Ce maître d’oeuvre n’a constaté ni que cet appartement était fortement dégradé, ni que celui-ci était inhabitable ou risquait de le devenir, ni que les travaux préconisés étaient à réaliser en urgence pour sauvegarder les parties communes ou préserver le logement des époux [I]. Les époux [I] ne produisent aucune pièce établissant que la situation se serait aggravée entre le 31 mai 2024 et le 23 octobre 2024, date à laquelle ils ont saisi, de manière assurément contestable, le président de ce tribunal pour être autorisés à assigner en référé d’heure à heure. Cependant, les désordres occasionnés par ces parties communes au logement des époux [I] constitue pour eux un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser en ordonnant les mesures conservatoires nécessaires. Le syndicat des copropriétaires affirme que trois devis de travaux seront soumis à l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunira dans quelques jours, le 18 novembre prochain, mais n’en justifie nullement, ne versant aux débats ni une copie des convocations envoyées, ni l’ordre du jour de cette assemblée générale. En outre, aucune précision n’est apportée quant à la date à laquelle ces travaux, à les supposer votés par les copropriétaires, seront réalisés. Dès lors, et le juge des référés n’ayant pas à dire si la condition d’urgence de l’article 18 de la loi de 1965 est remplie ou non en l’espèce, il y a lieu, pour faire cesser le trouble manifestement illicite, mais d’intensité modérée, que subissent les époux [I] depuis plus d’une année, de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à ses frais, à titre conservatoire, au bâchage des parties communes à l’origine des infiltrations d’eaux pluviales (terrasse des consorts [H] / [K] située au-dessus des deux chambres et toiture située au-dessus de la salle de bains de l’appartement) dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la fréquence des épisodes pluvieux en période automnale, et sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé ce délai. Sur l'application de l'article 10-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 : Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires”. En l’espèce, compte tenu de la solution apportée au présent litige, il ya lieu de dispenser les époux [I] de participer, à quelque titre que ce soit, aux frais engagés par la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) dans le cadre de la présente instance. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera aux époux [I], qui ont été contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort, Tous droits et moyens des parties expressément réservés, Vu les articles 54, 56, 752, 760 et 763 du code de procédure civile, REJETONS l'exception de nullité de l'assignation délivrée le 23 octobre 2024, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), Vu l'article 835 du code de procédure civile, Afin de faire cesser le trouble manifestement illicite que subissent M. [W] [I] et Mme [Z] [I], propriétaires d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), ORDONNONS au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Corum Immobilier, de procéder au bâchage des parties communes à l’origine des infiltrations affectant le bien des époux [I] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce jusqu’à la réalisation des travaux aptes à remédier à ces désordres, DISONS que, passé le délai de quinze jours ci-avant fixé, une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard commencera à courir, et ce pendant un nouveau délai de 30 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué, DISONS n’y avoir lieu de Nous réserver la liquidation de cette astreinte, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) à payer à M. [W] [I] et à Mme [Z] [I] ensemble la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84) aux entiers dépens de la présente instance, DISPENSONS M. [W] [I] et Mme [Z] [I] de toute participation aux frais de la présente instance, en application de l’article 10-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, REJETONS toutes autres demandes. La présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT