Cour d'appel, 19 mai 2023. 21/01735

ARRÊT N°23/196 EF N° RG 21/01735 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FT26 [H] C/ [V] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 19 MAI 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 06 septembre 2021 suivant déclaration d'appel en date du 07 octobre 2021 RG n° 20/02250 APPELANT : Monsieur [J] [U] [H] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Nathalie POTHIN de la SELARL NATHALIE POTHIN SELARL D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Monsieur [N] [V] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/7974 du 01/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) DATE DE CLÔTURE : 13 octobre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2023 devant Monsieur FOURNIE Eric, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Mai 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré greffier :Madame Marina BOYER, greffière Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Mai 2023. * * * LA COUR : Par contrat de bail en date du 12 mai 2001, consenti par Monsieur [J] [H], Monsieur [N] [V] et son épouse ont pris en colocation avec Mme [X] [W] un logement situé [Adresse 1]. Par un nouveau contrat de bail signé le 15 mai 2002, Monsieur [V] et son épouse ont pris seuls en location ledit logement. Par acte d'huissier du 9 septembre 2020, Monsieur [H] [J] a fait assigner Monsieur [N], [Y] [V] et Mme [Z] [W], divorcée [V], devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Pierre de la Réunion aux fins de : - déclarer valable le congé délivré le 14 novembre 2019 avec effet au 14 mai 2020, - déclarer Monsieur et Mme [V], occupants sans droit, ni titre, - ordonner leur expulsion, - condamner les défendeurs au versement d'une indemnité d'occupation, outre 2000 euros de frais irrépétibles. Par jugement du 6 septembre 2021, le juge a : Mis hors de cause Mme [Z] [W], Jugé que le congé délivré le 14 novembre 2019 par Monsieur [H] est nul et de nul effet, Débouté M. [H] de toutes ses demandes Débouté les parties de toutes autres demandes, Condamné M. [H] aux entiers dépens de la présente procédure recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Par déclaration du 7 octobre 2021, M. [H] [J] a fait appel du jugement. * * * Par voie de conclusions déposées via le RPVA le 11 mai 2022, il demande à la cour de : A titre principal : -juger recevable et bien fondé son appel, -infirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul le congé délivré le 14 novembre 2019 pour le 14 mai 2020. -débouter Monsieur [V] de son appel incident, En conséquence, - juger que le congé délivré est valide, - juger que Monsieur [V] est occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion, - condamner Monsieur [V] au versement d'une indemnité d'occupation, - confirmer le jugement en ce qu'il a notamment considéré que seul le bail du 15 mai 2002 était valide, - condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 2000 Euros à titre de dommages et intérêts - condamner Monsieur [V] au paiement de la somme de 2000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. * * * Par voie de conclusions déposées, via le RPVA le 1er avril 2022, Monsieur [V] sollicite de la cour de : Juger l'appel de M. [H] non fondé et le débouter de l'ensemble de ses demandes, Réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [V] de ses demandes formées à titre principal, Statuant à nouveau, Dire et juger que seul le bail du 12 mai 2001 régit les relations bailleur/ locataire, Dire et juger que le bail du 12 mai 2001 est réputé d'une durée de trois ans à compter de sa prise d'effet faute dans le contrat d'un événement précis motivant une durée inférieure de contrat et faute d'information par le bailleur de la réalisation de l'événement dans le délai de deux mois avant le terme dudit bail, Constater que le bail à usage d'habitation conclu le 15 mai 2002 entre les parties a été reconduit tacitement pour des durées de trois ans à compter du 15 mai 2004, En conséquence, Déclarer nul et non avenu le bail à usage d'habitation conclu le 15 mai 2002 entre Monsieur [H] et Monsieur [V] et le congé délivré le 14 novembre 2019, Débouter Monsieur [H] de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire et à défaut de nullité du contrat de location du 15 mai 2002 Débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions, Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu 6 septembre 2021, A titre très subsidiaire, Autoriser Monsieur [V] à libérer les lieux loués dans un délai de 6 mois à courir à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, délai durant lequel il sera tenu de régler à Monsieur [H] une indemnité d'occupation de 534€ par mois, montant du loyer actuel, Débouté Monsieur [H] de ses demandes autres que la validation du congé du 14 novembre 2019. MOTIFS DE LA DECISION Vu les conclusions des parties auxquelles la cour se réfère pour plus ample développement des moyens et prétentions des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 13 octobre 2022. Sur le contrat de bail applicable au litige En vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques, ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est, soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques, ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2. En vertu des dispositions de l'article 11 de la loi, quand un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqué. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15 le bailleur confirme deux mois au moins avant le terme du contrat la réalisation de l'événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois. Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local prévu dans le contrat. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1. Il n'est pas contesté que deux contrats de bail successifs ont été signés par les parties, le premier le 12 mai 2001 et le second le 15 mai 2002. Monsieur [V] sollicite de la cour de retenir uniquement le premier bail. Il invoque les dispositions des articles 10 et 11 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que faute d'avoir prévu un événement précis le premier bail doit être considéré comme conclu pour une durée de trois ans. Il ajoute que le bail du 15 mai 2022 n'est nullement un nouveau contrat mais bien la prolongation du premier bail. Il souligne qu'il ignorait les dispositions de l'article 11 de la loi lors de la signature des deux contrats de bail et qu'il n'a pas renoncé à s'en prévaloir. Monsieur [H] sollicite de la cour de retenir uniquement le deuxième bail conformément au jugement déféré, qui est bien un nouveau contrat qui a mis un terme au premier bail. Sur quoi, Il n'est pas contestable que les deux contrats ne comportaient pas les mêmes parties, Mme [W] étant présente dans le cadre du premier contrat et absente du deuxième, ce qui explique la signature d'un deuxième bail, qui n'a pas prolongé le premier, mais constitue réellement un nouveau contrat de bail, suite au départ de Mme [W], comme le tribunal l'a rappelé à bon droit. Le deuxième bail est intervenu à l'expiration prévue du premier bail conclu pour un an, à renouveler éventuellement, mais au-delà du fait que les parties ne sont plus les mêmes, le loyer mensuel prévu a changé passant de 7 000 francs à la somme de 534 Euros (soit 3500 Francs), soit la moitié. Le seul fait que le deuxième bail ait repris en compte le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du premier bail, ne peut suffire à considérer que le deuxième bail ne serait que la prolongation du premier. La mention manuscrite portée sur le deuxième bail à savoir « renouvellements tacites de » CONTRAT DE LOCATION n'est pas de nature à changer la problématique car si les parties avaient entendu renouveler tacitement le premier bail, il n'était pas nécessaire d'en rédiger un second. Il est en outre porté dans le premier bail la mention suivante : « interrompu au désistement de l'un des deux colocataires ». En conséquence seul le bail du 15 mai 2002 sera pris en compte dans le cadre du présent litige pour apprécier la régularité de la procédure. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la validité du congé délivré le 14 novembre 2019 Vu l'article 24 de la loi 89-642 du 6 juillet 1989. Monsieur [H] soutient que le premier juge a commis une erreur de droit sur la durée du bail du 15 mai 2002 en considérant que le bail était renouvelable pour une durée de trois ans mais à compter du 15 mai 2003. Il soutient à contrario que la non réalisation de l'événement dans le délai d'un an initialement prévu a eu pour effet de transformer la durée du bail en bail de trois ans dès sa signature, soit le 15 mai 2002. En conséquence le bail arrivait à expiration le 14 mai 2020. Le congé délivré le 14 novembre 2019 serait donc valide. Monsieur [V] soutient que seul le premier bail doit être retenu d'une durée de trois ans faute de justification de l'événement et qu'en conséquence il a été renouvelé tous les trois depuis le 15 mai 2021 soit la dernière fois le 15 mai 2019. Le commandement délivré le 14 novembre 2019 est donc manifestement hors délai. Subsidiairement il soutient que même si on retient le bail du 15 mai 2002, également conclu pour un an, la prolongation du contrat pour une durée de trois ans court à compter du 15 mai 2003 et non à compter du 15 mai 2002. Il invoque l'accord des parties sur ce point tel que cela ressort du courrier adressé par Monsieur [H] en date du 9 juin 2014, confirmé par le courrier recommandé ultérieur du 14 août 2017. C'est donc à bon droit que le tribunal n'a pas fait application des dispositions de l'alinéa 4 de l'article 11 sus-évoqué. Sur quoi, Sur le fondement du deuxième bail retenu par la cour, il n'est pas contestable que ce contrat de bail, conclu le 15 mai 2002, a été conclu pour une durée initiale d'un an. Il est également acquis qu'il n'a pas respecté les dispositions de l'article 11 de la loi sus-évoqué dès lors qu'il n'est pas mentionné dans le bail l'événement de nature à justifier la réduction du délai légal de trois ans à un an. L'alinéa 5 du texte prévoit que lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Si on applique ces dispositions qui sont favorables au preneur dès lors que la durée du bail passe d'un an à trois ans, la première période de trois ans commencerait à courir à compter du 15 mai 2002 et non du 15 mai 2003. Mais il importe de prendre en considération la volonté commune des parties qui n'ignoraient pas les dispositions de l'article 11, dès lors qu'elles ont convenu d'un commun accord, par acte sous seing privé en date du 9 juin 2014, de prévoir un renouvellement du contrat pour une période de trois et ce à compter du 15 mai 2015, soit jusqu'au 15 mai 2018. Cela démontre que Monsieur [H] n'est nullement un profane en la matière comme il le soutient, ce qui est par ailleurs indifférent en l'espèce. Il n'y a pas lieu de déroger à cet accord favorable au preneur dans l'esprit de la loi du 6 juillet 1989. Le congé pour reprise délivré, le 14 novembre 2019, ne contredit pas les termes de l'accord sus-évoqué dès lors qu'il rappelle que le contrat est venu à expiration le 15 mai 2003 et a ensuite été renouvelé tacitement. Monsieur [H] aurait donc dû délivrer un congé pour reprise avant le 14 novembre 2017. Le congé délivré le 14 novembre 2019 en vue d'un départ le 15 mai 2020 est donc nul et de nul effet. Le jugement sera donc confirmé de ce chef également. En conséquence il convient de rejeter l'ensemble des demandes présentées par Monsieur [H]. Sur les frais irrépétibles et les dépens. Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile; Monsieur [J] [H], qui succombe, supportera les dépens. L'équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles par l'appelant. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, en matière civile, par sa mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; - Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions. - Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles en appel. - Condamne Monsieur [J] [H] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT