Cour d'appel, 06 mars 2018. 16/05221

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 6 MARS 2018 N° RG 16/05221 AFFAIRE : [B] [G] C/ [W] [O] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mai 2016 par le Tribunal d'Instance de COURBEVOIE N° Chambre : A N° Section : N° RG : 1115000856 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 6/03/18 à : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL- DE CARFORT Me Mélina PEDROLETTI REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SIX MARS DEUX MILLE DIX HUIT, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [B] [G] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 19216 Assisté de Me Valérie DEVISMES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0233 APPELANT **************** Mademoiselle [W] [O] née le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 23488 Assistée de Me Diane PROTAT de l'AARPI AARPI PROTAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0084 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Décembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Présidente, chargée du rapport et en présence de Madame Delphine BONNET, Conseiller, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Serge PORTELLI, Président, Madame Isabelle BROGLY, Président, Madame Delphine BONNET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT, FAITS ET PROCÉDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2014, M. [G] a donné à bail pour 12 mois à Mme [O] un appartement meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.350 €, charges comprises, sauf électricité. A la demande du bailleur, la locataire a réglé par avance trois mois de loyers (4.050 €), ainsi qu'un dépôt de garantie de 4.050 €. Peu après son entrée dans les lieux et pendant plusieurs mois, la locataire s'est plainte de divers dysfonctionnements affectant le logement et de nombreux courriels ont été échangés avec le bailleur pour tenter d'y remédier. Par acte d'huissier en date du 18 décembre 2014, M. [G] a donné congé à sa locataire. Or, Mme [O] s'est maintenue dans les lieux. Alléguant le maintien injustifié dans les lieux de Mme [O] en dépit du congé qui lui avait été notifié, M. [G] lui a, par acte d'huissier en date du 27 juillet 2015, fait délivrer assignation devant le tribunal d'instance de Courbevoie qui, par jugement du 30 mai 2016, a : - dit recevable mais non fondé M. [G] dans ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [O]. - dit nul comme frauduleux, le congé pour reprise signifié le 18 décembre 2014 pour le 21 mars 2015 par M. [G] à Mme [O], portant sur un studio situé au étage d'un immeuble, [Adresse 3]. - rejeté les demandes afférentes en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. - constaté que le logement loué n'est pas conforme aux normes de décence et de salubrité. - fixé le loyer mensuel dû à compter du jugement à intervenir, à la somme de 1.000 euros. - enjoint à M. [G], sous astreinte de 50 euros par jour (qui courra à compter du 45ème jour suivant la signification de ce jugement et que ce tribunal se réserve le droit de liquider), à : * faire procéder à la pose d'un détecteur de fumée. * faire procéder à l'installation d'une VMC dans la salle de bain. * faire procéder à l'installation d'un système d'aération dans les toilettes. * remettre à sa locataire les quittances depuis l'entrée dans les lieux. * remettre à sa locataire le diagnostic de performance énergétique. - condamné M. [G] à payer à Mme [O] les sommes de : l°) 8.000 euros, toutes causes de préjudices confondues, résultant des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. 2°) 210 euros, en remboursement de travaux d'électricité du 13 octobre 201. 3°) 180 euros en remboursement de travaux de plomberie du 2 mai 2014. 4°) 450 euros en remboursement de travaux de serrurerie du 1er mai 2014. 5°) 888 euros en remboursement de l'abonnement internet, normalement compris dans le bail. - ordonné l'exécution provisoire. - rejeté le surplus des demandes. - laissé les dépens à la charge de M. [G] qui sera au surplus condamné à payer à Mme [O] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile. Par déclaration en date du 7 juillet 2016, M. [G] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions transmises le 20 novembre 2017, M. [G] demande à la cour de : - déclarer M. [G] recevable et bien fondé en sa demande de rectification d'une omission matérielle, objet de sa requête déposée le 17 août 2016, - réparer, en conséquence, l'oubli matériel commis par le tribunal d'instance de Courbevoie, en complétant le paragraphe 5 du dispositif du jugement rendu le 30 mai 2016 qui : « fixe le loyer mensuel à compter du jugement à intervenir, à la somme de 1.000 euros, » par la locution suivante : ' jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité suivants : pose d'un détecteur de fumée, installation d'une VMC dans la salle de bains, installation d'un système d'aération dans les toilettes'. - ordonner qu'il soit fait mention de cette rectification en marge de la minute du jugement en cause et des expéditions qui en seront, le cas échéant, délivrées. -infirmer le jugement entrepris du 30 mai 2016 en ce qu'il a : * dit nul comme frauduleux le congé reprise délivré par M. [G] à sa locataire. * rejeté les demandes afférentes en expulsion immédiate et fixation d'une indemnité d'occupation formulées par M. [G]. * constaté que le logement donné à bail ne serait pas conforme aux normes de décence et de salubrité. * fixé le loyer mensuel à compter du jugement à intervenir à la somme de 1.000 euros. * condamné M. [G] à régler à sa locataire la somme de 8.000 euros en réparation du prétendu préjudice subi. * condamné M. [G] à régler à sa locataire la somme de : ° 210 euros en remboursement de travaux d'électricité. ° 180 euros en remboursement de travaux de plomberie. ° 450 euros en remboursement de travaux de serrurerie. ° 888 euros en remboursement de l'abonnement internet. * condamné M. [G] à régler à sa locataire la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. - le confirmer pour le surplus. statuant à nouveau, et y ajoutant, il est demandé à la cour de céans de bien vouloir : - recevoir M. [G] en son appel et l'y déclaré bien fondé, - déclarer Mme [O] mal fondée en son appel incident et irrecevable en ses demandes prétendument justifiées par l'évolution du litige. en conséquence : - déclarer valable au fond et en la forme le congé reprise délivré à Mme [O], le 18 décembre 2014 pour le 21 mars 2015. - déclarer Mme [O] occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle occupe sis [Adresse 3] depuis le 21 mars 2015, et ordonner, en conséquence, son expulsion immédiate desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef. - condamner Mme [O], à compter du 21 mars 2015 et jusqu'au départ effectif des lieux, à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, à savoir 1.350 euros mensuels, majoré de 10% en application de la clause pénale figurant au bail (article IX), outre revalorisation légale. - condamner Mme [O] à payer à M. [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. - condamner Mme [O] à payer à M. [G] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour n'infirmerait pas le jugement sur la fixation du loyer à 1.000 euros mensuels jusqu'à la réalisation des travaux : - constater la réalisation par l'appelant, au 30 juin 2016, des travaux ordonnés aux termes du jugement entrepris et condamner, en conséquence, Mme [O] à lui payer la somme de 5.950 euros, à parfaire, correspondant au différentiel entre l'indemnité d'occupation effectivement due par cette dernière depuis l'échéance de loyer du mois de juillet 2016 jusqu'au mois de novembre 2017 inclus, et l'indemnité d'occupation d'un montant de 1.000 euros qu'elle a réglée depuis le mois de juillet 2016. en tout état de cause : - débouter Mme [O] de l'ensemble de ses conclusions, fins et moyens, - condamner Mme [O] aux entiers dépens, de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Me Buquet-Roussel, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions transmises le 2 octobre 2017, Mme [O] demande à la cour de : à titre principal : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé nul comme frauduleux le congé pour reprise signifié à Mme [O] le 18 décembre 2014. - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [G] à payer à Mme [O] les sommes de : * 210 euros au titre du remboursement des travaux d'électricité du 13 octobre 2014. * 180 euros au titre du remboursement des travaux de plomberie du 2 mai 2014. * 450 euros au titre du remboursement des travaux de serrurerie du 1er mai 2014. * 888 euros au titre du remboursement de l'abonnement internet normalement compris dans le bail. à titre subsidiaire : - juger que le bail conclu entre M. [G] et Mme [O] le 21 mars 2014 porte sur des locaux vides. en conséquence : - juger nul le congé pour reprise délivré à Mme [O] le 18 décembre 2014. à titre plus subsidiaire : - accorder à Mme [O] un délai de 36 mois pour quitter les lieux. à titre incident : - recevoir Mme [O] en son appel incident et y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté ses demandes de restitution de son dépôt de garantie, de fixation de son préjudice toutes causes confondues à la somme de 15.000 euros et en ce qu'il a fixé le loyer mensuel à la somme de 1.000 euros. et statuant à nouveau, - condamner M. [G] à restituer à Mme [O] son dépôt de garantie d'un montant de 4.050 euros. - condamner M. [G] à payer à Mme [O] la somme de 15.000 euros, toutes causes confondues, au titre de l'indemnisation de ses préjudices résultant du manquement de son bailleur à ses obligations contractuelles. - fixer à la somme de 800 euros le montant du loyer mensuel à compter de la décision de première instance, soit le 30 mai 2016. Demandes justifiées par l'évolution du litige : - condamner M. [G] à la délivrance des quittances de loyers manquant à Mme [O] depuis le 22 août 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. - se réserver de liquider l'astreinte. - condamner M. [G] à payer à Mme [O] les sommes de : * 3.000 euros au titre du préjudice qui lui est causé par la non délivrance de quittances de loyers depuis le 22 août 2016. * 547 euros au titre du remboursement de l'abonnement internet normalement compris dans le bail, depuis la décision entreprise. * 2.250 euros au titre du remboursement des frais de chauffage qu'elle a exposés à compter du mois de mars 2015. * 376,14 euros à titre de répétition de l'indu du fait de la revente illégale d'électricité. * 2.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant du non fonctionnement de l'ascenseur et de l'exposition à ses risques électriques depuis le jugement entrepris. * 5.000 euros au titre de sa résistance abusive à exécuter les condamnations prononcées à son encontre et assorties de l'exécution provisoire. * 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, dont recouvrement par Me Pedroletti, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 décembre 2017. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'appel de M. [G] 1) sur l'omission de statuer M. [G] demande à la cour de pallier l'omission matérielle de statuer du premier juge dans le dispositif du jugement déféré en complétant le § 5 du dispositif 'fixe le loyer mensuel à compter du jugement à intervenir, à la somme de 1.000 euros' par la locution : 'jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité suivants : pose d'un détecteur de fumée, installation d'une VMC dans la salle de bains, installation d'un système d'aération dans les toilettes'. Il y a lieu de faire droit à la demande justifiée de M. [G] en rectifiant le dispositif du jugement rendu le 30 mai 2016 par le tribunal d'instance de Courbevoie en ces termes : 'fixe le loyer mensuel à compter du jugement à intervenir, à la somme de 1.000 euros, jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité suivants : pose d'un détecteur de fumée, installation d'une VMC dans la salle de bains, installation d'un système d'aération dans les toilettes'. 2) Sur le congé aux fins de reprise délivré le 18 décembre 2014 par M. [G] à Mme [O]. M. [G] reproche au premier juge d'avoir considéré que le congé qu'il a fait délivrer à Mme [O] par acte d'huissier de justice en date du 19 décembre 2014 était frauduleux, aux motifs erronés selon lui, qu'il aurait délivré un logement non conforme aux normes de décence et de salubrité, qu'il aurait caché que l'ascenseur serait en réparation pendant plusieurs mois, qu'il n'aurait remédié que très partiellement aux désordres dénoncés par la locataire, pour finalement délivrer à cette dernière un congé aux fins de reprise dans la continuité de la dégradation de leurs relations contractuelles et qu'au surplus, il n'apporterait aucun élément précis concernant la situation exacte de son fils. Il fait valoir essentiellement que : * le tribunal a fait une mauvaise interprétation des circonstances à l'origine du congé dès lors que celui-ci a été exclusivement motivé par la volonté de l'appelant de reloger son fils, [R] [G] et ce, en parfaite conformité avec les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations meublées. * les baux en cours au 24 mars 2014, ce qui est le cas en l'espèce, restent régis par le droit antérieur à la loi Alun', le congé pour reprise constitue un motif péremptoire de congé de sorte que le juge n'a pas le pouvoir de contrôler l'opportunité de la reprise, étant observé que la loi n'impose en aucun cas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise. * la prétendue mésentente entre le bailleur et le locataire est en tout état de cause indifférente pour caractériser le caractère frauduleux du congé. Mme [O] réplique que c'est à juste titre que le tribunal a considéré que le congé était manifestement frauduleux de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point. Dans l'hypothèse d'une infirmation, elle sollicite la requalification du contrat de bail meublé en contrat soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir que la mauvaise qualité des objets mobiliers et meubles meublants doit être considérée comme insuffisante pour conduire à la reconnaissance d'une location meublée. Elle en déduit que dans ce cas, le bail est soumis aux dispositions de l'article 15 de la loi précitée qui prévoit que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur, que tel n'étant pas le cas en l'espèce, le congé est nul. Avant de se prononcer sur la validité du congé, il appartient à la cour d'apprécier la nature de la location, libre ou meublée, pour déterminer les dispositions légales applicables, y compris dans le temps. - sur la nature de la location. M. [G] maintient en cause d'appel, poursuivant sur ce point la confirmation du jugement déféré, que le bail qu'il a consenti à Mme [O] le 21 mars 2014 avec prise d'effet au 22 mars 2014 est effectivement un bail meublé, ce que conteste la locataire. En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en jugeant que le bail litigieux est un bail meublé : en effet, outre le fait que le contrat est qualifié de 'bail meublé', ce qui est certes en soi insuffisant pour reconnaître la nature meublée à une location, M. [G] produit l'état des lieux ainsi que l'inventaire y annexé qui énumère les meubles et objets mobiliers permettant à la locataire de jouir normalement des locaux, sans avoir à en acquérir par elle-même ou à fournir un important mobilier complémentaire. Il y a lieu d'observer à cet égard que le moyen de Mme [O] tiré de la mauvaise qualité des meubles et objets mobiliers, à la supposer avérée, ce qu'elle ne démontre nullement, est inopérant. Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a qualifié le contrat de bail meublé, et en ce qu'il a par suite refusé de le requalifier en bail libre de toute occupation. - sur la loi applicable. Pour conclure à la validité du congé qu'il a fait délivrer à Mme [O], M. [G] invoque les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014. Le bail a été consenti par M. [G] le 21 mars 2014 avec effet au 22 mars 2014, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi précitée. L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que : 'les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables (......) Pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6,7,20-1 et 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables. L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 énumère limitativement les dispositions immédiatement applicables aux contrats en cours. Force est de constater que n'y figure pas l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 pourtant invoqué par M. [G], de sorte que la validité du congé doit s'apprécier au regard des dispositions antérieures à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquait pas aux locations meublées, lesquelles étaient régies par les dispositions du code civil puisque seuls les baux meublés consentis par des loueurs professionnels étaient soumis aux dispositions des articles 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. - sur la validité du congé. Le bail meublé à durée déterminée puisque consenti pour une durée d'une année, prend normalement fin à l'arrivée de son terme, sauf stipulations particulières. Le contrat dont s'agit stipule aux conditions générales ' II résiliation-Congés' que le bailleur peut donner congé au locataire en respectant un préavis de trois mois. Le congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre le logement ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. En l'espèce, ainsi que l'a relevé très exactement le premier juge, M. [G] a fait délivré le 18 décembre 2014 un congé pour reprise au profit de son fils pour la date d'expiration du bail fixée au 22 mars 2015, soit trois mois avant son expiration, de sorte que le congé est régulier en la forme. Sur le fond, le congé donné par M. [G] a été délivré pour un motif expressément prévu par le contrat de bail, à savoir la reprise du logement pour habiter, ce qui en soit suffit. Pour autant sont mentionnés au congé, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire, à savoir un lien de filiation. Compte tenu du parfait respect des stipulations contractuelles, la décision du bailleur de reprendre le logement pour le faire habiter par son fils constitue par elle-même un motif suffisant et effectif du congé, lequel n'est pas subordonné à l'existence d'un motif réel et sérieux. Il y a lieu de préciser à cet égard que s'agissant d'un bail meublé consenti antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la validité du congé pour reprise n'est subordonnée à aucun contrôle préalable :il n'appartient donc pas au juge d'exercer de contrôle a priori sur les motifs ou mobiles aux fins de reprise signifiée par le bailleur, le locataire ne pouvant pas davantage invoquer le caractère frauduleux du congé. Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer parfaitement valable et de valider le congé pour reprise délivré à Mme [O] le 18 décembre 2014 pour le 22 mars 2015, le jugement devant être infirmé en ce qu'il a dit que le congé était frauduleux et par voie de conséquence nul. - sur les conséquences de la validité du congé délivré par M. [G]. Il y a lieu de déclarer Mme [O] sans droit ni titre à occuper les lieux sis à [Adresse 3] et d'ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Mme [O] doit être condamnée à verser à M. [G] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges, sans qu'il n'y ait lieu de faire droit à la majoration de 10% au titre de la clause pénale contractuelle, manifestement excessive. 3) sur l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé le montant du loyer mensuel à la somme de 1 000 euros à compter de son prononcé. M. [G] poursuit l'infirmation du jugement, faisant grief au premier juge d'avoir minoré le montant du loyer à la somme de 1 000 euros jusqu'à la réalisation de travaux de mise en conformité consistant en la pose d'un détecteur de fumée, de l'installation d'une VMC dans la salle de bains et l'installation d'un système d'aération dans les toilettes. Mme [O] poursuit également l'infirmation du jugement sur ce point, sollicitant de la cour qu'elle fixe le montant du loyer à la somme de 800 euros du fait notamment des non-conformités affectant le logement. Ces non-conformités à l'origine d'un préjudice de jouissance, s'agissant de l'absence de VMC et de système d'aération dans les toilettes, ne sauraient donner lieu à une minoration du loyer, ainsi qu'en a décidé le tribunal mais à des dommages-intérêts dont le bien-fondé sera examiné ci-après. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fixé le loyer à la somme de 1 000 euros à compter du jugement jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité susvisés,, Mme [O] étant déboutée de sa demande de diminution de son loyer. 4) sur l'infirmation du jugement en ses dispositions relatives à la condamnation de M. [G] à verser diverses sommes à à Mme [O]. - sur la condamnation de M. [G] à rembourser à Mme [O] les travaux par elle exécutés dans le logement donné à bail. M. [G] critique le jugement déféré en ses dispositions relatives à sa condamnation à verser à Mme [O] les sommes de 210 euros en remboursement de travaux d'électricité du 13 octobre 2014, de 180 euros en remboursement de travaux de plomberie du 2 mai 2014, de 450 euros en remboursement de travaux de serrurerie du 1er mai 2014, de 888 euros en remboursement de l'abonnement internet, normalement compris dans le bail. Il fait essentiellement valoir que la somme de 210 euros correspond à l'installation d'une prise d'alimentation électrique pour brancher une nouvelle cuisinière alors que la locataire ne lui a jamais demandé l'autorisation préalable, que la somme de 180 euros ne peut donner lieu à aucun remboursement dans la mesure où il s'agit de travaux d'entretien courant incombant au locataire, que la somme de 450 euros correspond au changement pur et simple de la serrure sans son accord, que celle de 888 euros correspondant à l'abonnement internet n'est pas plus justifiée et ce, d'autant qu'il prétend faire la preuve qu'il a bien fourni à sa locataire un abonnement mensuel auprès du fournisseur téléphonique Free auprès de qui il a réglé la somme de 29,99 euros ainsi qu'en attestent les extraits de ses relevés bancaires, faisant observer à ce propos que l'inventaire réalisé lors de l'entrée dans les lieux mentionne que le téléviseur et internet sont qualifiés 'en bon état'. Mme Omeonga Wa Kay réplique en substance que : - compte tenu de l'installation sommaire de la cuisine dite américaine et équipée, elle a dû s'équiper à ses frais d'une véritable cuisinière et que lors de l'installation, la pose d'une prise 32 ampères a été requise par l'électricien. - les dysfonctionnements liés à la box fournie rendant les chaînes câblées inaccessibles et la ligne téléphonique injoignable, elle a dû procéder à ses frais au dégroupage de la box et prendre à sa charge depuis le 25 avril 2014; le paiement du fournisseur internet, téléphonie et télévision pourtant inclus dans le montant du loyer. - la remise d'un seul exemplaire de jeu de clés, comprenant une clé de la porte d'entrée et une clé de boîte aux lettres, ne permettait pas de répondre à ses besoins courants et prévisibles, et dès lors que la clé unique de la porte d'entrée n'était reproductible que sur présentation d'une attestation de propriété, elle a dû purement et simplement procéder au changement de la serrure. Pour autant, Mme [O] se borne à invoquer les défectuosités des installations ou leur insuffisance qui l'ont conduites à les pallier à ses frais, mais force est de déplorer qu'elle ait cru devoir y remédier de sa propre initiative, sans avoir préalablement alerté le propriétaire des difficultés qu'elle rencontrait et surtout sans l'avoir mis en demeure de les résoudre, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [G] au paiement des sommes susvisées, Mme [O] étant de ce fait déboutée de ses demandes de ce chef. - sur la condamnation de M. [G] à verser des dommages-intérêts à Mme [O]. M. [G] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a été condamné à verser à Mme [O] la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts qu'il estime exorbitante, alors que par voie incidente, la locataire porte à la somme de 15 000 euros sa demande de dommages-intérêts. Au soutien de son appel de ce chef, M. [G] expose essentiellement que : - Mme [O] n'a jamais subi réellement les préjudices qu'elle allègue. - le logement qu'elle continue d'occuper n'est nullement indécent ni insalubre ainsi qu'elle le prétend. - le constat établi par le service d'hygiène et de salubrité publique de la ville d'[Localité 5] à la demande de Mme [O] quinze jours avant l'expiration du bail ne conclut pas à l'indécence ou l'insalubrité du logement, tout au plus y est-il fait état de défauts ou désordres auxquels il a été invité à mettre fin, mais non de nature à rendre le local impropre à l'habitation. - il est contradictoire pour Mme [O] d'invoquer les conditions difficiles d'habitabilité de l'appartement et de tenter malgré tout de s'y maintenir. - en réalité, en formulant constamment des griefs, en faisant appel aux services d'hygiène et de salubrité publique de la ville de [Localité 4], Mme [O] a mis en place une véritable stratégie pour se maintenir le plus longtemps possible dans les lieux et même au-delà du terme fixé dans le bail de sorte qu'elle s'y trouve toujours trois ans après la date de prise d'effet du congé. - néanmoins, il a toujours cherché à répondre aux demandes sans cesse renouvelées et évolutives de la locataire, d'autant que parmi les griefs qu'elle invoquait, plusieurs relèvent de travaux collectifs incombant à la copropriété dont il n'avait pas la maîtrise, tels les travaux d'ascenseur et de chauffage, ajoutant qu'il a proposé à Mme [O] une indemnisation au titre de la gêne provoquée par l'immobilisation de l'ascenseur qu'elle a refusée. - conformément aux instructions du service d'hygiène et de salubrité de la Ville d'Asnières, il a procédé aux travaux préconisées à la réalisation desquels il a d'ailleurs été condamné par le tribunal, à savoir la pose d'un détecteur de fumée, l'installation d'une VMC dans la salle de bain et d'un système d'aération dans les toilettes, mais il n'a pu le faire que le 30 juin 2016 en raison de l'obstruction de la locataire qui a, à de multiples reprises et pour des motifs non pertinents, refusé ou retardé l'accès à l'appartement aux différents ouvriers qu'il avait mandatés. - s'agissant de la sécurité de l'installation électrique, signalée dans le constat du service d'hygiène, il a indiqué à la locataire dès le mois de juillet 2014, donc bien avant la visite de ce service, être disposé à faire intervenir un électricien afin qu'il fasse un diagnostic de l'installation et qu'il procède, au besoin, au changement du tableau électrique mais il s'est heurté encore une fois à l'obstruction systématique de la locataire qui a refusé l'accès à l'appartement, il en a été de même lorsqu'il a voulu faire intervenir un plombier pour réparer une fuite au niveau de la baignoire. - bien plus, contrairement à ce qu'allègue Mme [O], il a toujours remédié aux griefs qu'elle formulait et non de manière partielle et à bas prix, c'est ainsi qu'il a procédé au changement du tableau électrique pour un montant de 1419 €, à celui du ballon d'eau chaude pour un montant de 1 023 euros, à l'installation en novembre 2015 (soit après la prise d'effet du congé aux fins de reprise et moins d'un mois après le dysfonctionnement constaté du chauffage collectif de l'immeuble), de deux radiateurs électriques en remplacement de radiateurs existants pour un montant de 2 106,50 euros, à l'installation d'un sèche-serviettes dans la salle de bains pour un montant de 385 euros qu'il a acceptée dans un souci d'apaisement. - contrairement à l'allégation de Mme [O] reprise par le tribunal; il n'a jamais caché à la locataire que l'ascenseur serait en réparation pendant plusieurs mois, il est un copropriétaire comme les autres, et il a subi la mauvaise gestion par le syndic des travaux qui a entraîné des retards pour sa mise en service, et si actuellement l'ascenseur ne dessert pas le 7ème étage où est situé l'appartement litigieux, ce n'est pas de son fait mais lié à la mauvaise réalisation des prestations réalisées par l'entreprise. Mme [O] réplique en substance qu'un certain nombre de défauts de conformité du bien loué troublent sa jouissance paisible et déprécient sa qualité de vie mais violent en plus les dispositions locatives applicables en matière de décence et de sécurité, et notamment ; *la salle de bains n'est séparée du séjour que par un léger voilage et n'est équipée que d'un éclairage accessoire sans mesure de protection contre les chocs électriques, les arrêtes en carrelage des bords de la baignoire et les deux marches d'accès à la salle d'eau étant brutes et fendillées et donc tranchantes et dangereuses, le lavabo est instable et situé près du mur où passe un branchement électrique sans protection, présente des fuites d'eau qui s'échappent de la jointure située entre le sol et le pied du lavabo de sorte qu'elle a dû faire réparer à ses frais cette fuite. * le problème technique de nature électrique (cour-circuit) rend impossible et dangereuse l'utilisation du four tant que le lave-vaisselle fonctionne. * les infiltrations d'eau des canalisations provenant du plafond de la cuisine s'écoulent sur les murs de telle sorte que les appareils électriques disposées contre le mur sont atteints par l'humidité générée par les infiltrations, sans parler de la vétusté générale de la cuisine. * la non-conformité de la cuisine dite américaine constituée d'une plaque de cuisson à foyer unique dépourvue de tout plan de travail. * la dangerosité et la non-conformité du tableau électrique de l'appartement. Mme [O] souligne que tous ces défauts ont été constatés par Me [X], Huissier de Justice, le 2 avril 2014 soit peu après son entrée dans les lieux, qu'elle a, par courriel en date du 15 avril 2014, alerté son bailleur de ces non-conformités et lui a demandé d'en tenir compte pour un réajustement amiable du loyer et des charges, ce à quoi M. [G] lui aurait répondu le 21 avril 2014 de procéder elle-même aux réparations utiles ou de quitter le logement, c'est ainsi qu'elle lui a adressé le 7 juillet 2014 une lettre recommandée avec demande d'avis de réception de mise en demeure afin de procéder sans délai aux travaux de mise en conformité nécessaires. Mme [O] conclut que M. [G] est particulièrement malvenu à soutenir que le premier juge a fait une mauvaise interprétation des faits de la cause en constatant que le logement litigieux n'était pas conforme aux normes de décence et de salubrité. En l'espèce, il est certain que le studio donné en location par M. [G] présentait des défauts ou désordres, ainsi qu'il ressort du rapport du service d'hygiène et de salubrité publique de la Ville d'[Localité 5] et ainsi qu'en atteste du reste le fait que M. [G] ait accepté d'y remédier en procédant à la réalisation des travaux. Il ressort également des pièces produites par les parties pour étayer leurs allégations, que Mme [O] a incontestablement subi un préjudice de jouissance lié aux désordres qu'elle a dénoncés à M. [G]. Pour autant, l'indemnisation de ce préjudice de jouissance doit être limité à la période comprise entre la date d'entrée dans les lieux, soit le 22 mars 2014, jusqu'à la date de prise d'effet du congé qui a été validé, soit jusqu'au 22 mars 2015 car au-delà de cette date, Mme [O] est devenue sans droit ni titre à occuper le logement. Au regard des pièces du dossier, la cour dispose des éléments suffisants d'appréciation pour fixer à la somme de 4 000 euros l'indemnisation de l'intégralité des préjudices subis par Mme [O]. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [O]. - sur la demande de délais pour quitter les lieux. Mme [O] sollicite un délai de 36 mois pour libérer les lieux. Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. En, l'espèce, Mme [O] a déjà bénéficié de fait, depuis le 22 mars 2015, de trois ans de délais. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais. - sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie Mme [O] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'elle a été déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie qu'elle a versé à hauteur de 4 050 euros correspondant à trois mois de loyers et invoque à l'appui de sa demande les dispositions de l'article 82 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques. Cependant, le congé aux fins de reprise ayant été validé, le bail qui a été consenti le 21 mars 2014 a pris fin le 22 mars 2015, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi susvisée de sorte que les dispositions de l'article 82 de cette loi ne sont pas applicables au cas d'espèce. Par ailleurs, le bail meublé a été consenti le 21 mars 2014 à effet au 22 mars 2014 soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi dire ALUN du 24 mars 2014, de sorte qu'il est régi par les dispositions du code civil, ainsi qu'exposé plus haut, de sorte que M. [G] était en droit de solliciter trois mois de loyer à titre de dépôt de garantie. Mme [O] doit donc être déboutée de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 4 050 euros. - sur les demandes de Mme [O] justifiées par l'évolution du litige. Mme [O] demande à la cour de : - condamner M. [G] à lui délivrer des quittances de loyers depuis le 22 août 2016 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. - se réserver de liquider l'astreinte. - condamner M. [G] à payer à Mme [O] les sommes de : * 3.000 euros au titre du préjudice qui lui est causé par la non délivrance de quittances de loyers depuis le 22 août 2016. * 547 euros au titre du remboursement de l'abonnement internet normalement compris dans le bail, depuis la décision entreprise. * 2.250 euros au titre du remboursement des frais de chauffage qu'elle a exposés à compter du mois de mars 2015. * 376,14 euros à titre de répétition de l'indu du fait de la revente illégale d'électricité. * 2.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant du non fonctionnement de l'ascenseur et de l'exposition à ses risques électriques depuis le jugement entrepris. Mme [O] doit être déclarée mal fondée en l'ensemble de ses demandes qu'elle indique être justifiées par l'évolution du litige depuis le jugement rendu le 30 mai 2016 dont appel, dans la mesure où depuis le 22 mars 2015 elle est devenue occupante sans droit ni titre du studio litigieux. - sur la demande en paiement de la somme de 5.000 euros au titre de sa résistance abusive à exécuter les condamnations prononcées à son encontre et assorties de l'exécution provisoire. Mme [O] qui ne justifie pas d'un préjudice précis résultant du retard pris par M. [G] à exécuter les condamnations prononcées à son encontre doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Sur la demande de dommages-intérêts formulée par M. [G] Le sens du présent arrêt conduit à débouter M. [G] de sa demande de ce chef. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile Succombant partiellement en son recours, M. [G] sera condamné aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. Il y a lieu en équité de laisser à Mme [O], la charge de ses frais non compris dans les dépens par elle exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Fait droit à la requête en omission de statuer. Rectifie le dispositif du jugement rendu le 30 mai 2016 par le tribunal d'instance de Courbevoie en ces termes : 'Fixe le loyer mensuel à compter du jugement à intervenir, à la somme de 1.000 euros, jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité suivants : pose d'un détecteur de fumée, installation d'une VMC dans la salle de bains, installation d'un système d'aération dans les toilettes'. Dit que le dispositif du présent arrêt sera porté en suite ou en marge de l'arrêt rectifié et qu'il ne pourra en être délivré copie ou expédition qu'avec mention du présent arrêt. Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande en restitution de la somme de 4 050 euros à titre de restitution du montant du dépôt de garantie et sur ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'infirme sur le surplus et statuant à nouveau, Déclare parfaitement valable le congé pour reprise délivré à Mme [O] le 18 décembre 2014 pour le 22 mars 2015. Valide en conséquence ce congé. Déclare Mme [O] sans droit ni titre à occuper les lieux sis à [Adresse 3]. A défaut de départ volontaire des lieux à compter de la signification du présent arrêt, ordonne l'expulsion de Mme [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours, de la force publique et l'assistance d'un serrurier. Déboute Mme [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux. Rappelle néanmoins que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra pas être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Condamne Mme [O] à verser à M. [G] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges, sans qu'il n'y ait lieu de faire droit à la majoration de 10% au titre de la clause pénale contractuelle, manifestement excessive. Déboute Mme [O] de ses demandes de remboursement des travaux d'électricité du 13 octobre 2014, des travaux de plomberie du 2 mai 2014, des travaux de serrurerie du 1er mai 2014, de l'abonnement internet. Condamne M. [G] à verser à Mme [O] la somme de 4 000 euros à titre d'indemnisation de ses différents préjudices de jouissance. Y ajoutant, Déboute Mme [O] de ses demandes dites justifiées par l'évolution du litige. Déboute Mme [O] Mme [O] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de M. [G] à exécuter les condamnations prononcées à son encontre. Déboute M. [G] de sa demande de dommages-intérêts. Déboute tant M. [G] que Mme [O] de leur demande respective au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés en cause d'appel, formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M [G] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Pedroletti conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,