Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Aude ABOUKHATER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05513 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HYF
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 septembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [L] [E], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05513 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HYF
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 janvier 2015, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [L] [E] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], Escalier B, 7ème étage, porte 0048, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 291,15 euros.
Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 983,05 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [E] [B] le 6 janvier 2022.
Par assignation du 19 juin 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [E] [B], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3 421,93 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 17 mai 2024, PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2024, s'élève à 2 013,99 euros. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accepte l'échéancier proposé par le locataire et se dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement octroyés.
M. [L] [E] [B] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 10 euros par mois pendant 12 mois puis de 100 euros mensuels, en plus du loyer courant, étant précisé qu'il va bénéficier du FSL. Il sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
En application des dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 janvier 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 983,05 euros n'a pas été réglée en intégralité par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 mars 2022 à minuit.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
M. [L] [E] [B] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 mai 2024, M. [L] [E] [B] lui devait la somme de 2 013,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [L] [E] [B] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant. Par conséquent, il sera condamné à payer cette somme provisionnelle avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont intégralement réglé les sommes et ce, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, les parties considèrent que la condition de la reprise du paiement du loyer courant est satisfaite.
Il ressort des débats lors de l'audience et des pièces produites que M. [L] [E] [B] qui bénéficie du FSL, est en capacité de régler la dette selon l'échéancier proposé, à savoir, 10 euros par mois pendant 12 mois puis 100 euros par mois. En outre, le bailleur est favorable à l'échéancier proposé.
Dans ces conditions, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [L] [E] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 05 mars 2022 minuit, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
M. [L] [E] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 janvier 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 20 janvier 2015 entre PARIS HABITAT OPH, d'une part, et M. [L] [E] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], Escalier B, 7ème étage, porte 0048 est résilié depuis le 05 mars 2022, minuit,
CONDAMNONS M. [L] [E] [B] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 2 013,99 euros (deux mille treize euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
AUTORISONS M. [L] [E] [B] à se libérer de sa dette en réglant en plus du loyer courant, chaque mois pendant 12 mois, une somme minimale de 10 euros (dix euros), puis chaque mois pendant 18 mois, une somme minimal de 100 euros (cent euros) la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [E] [B],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 mars 2022,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [E] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [L] [E] [B] sera condamné à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTONS PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [L] [E] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 janvier 2022,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
