Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 NOVEMBRE 2023
mm
N° 2023/ 380
N° RG 22/16159 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKN55
[BN] [A]
[XO] [WX]
[UU] [S] épouse [HP]
[P] [T]
[PV] [R]
[NS] [CG]
Et autres...
C/
MINISTERE PUBLICPARQUET GENERAL
S.E.L.A.R.L. SELARL [VT] [ZS] & ASSOCIES
Et autres...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP IMAVOCATS
SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de DRAGUIGNAN en date du 26 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01943.
APPELANTS
Monsieur [BN] [A]
né le 03 Juillet 1953 à [Localité 29], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [XO] [WX]
né le 28 Février 1959 à [Localité 51], demeurant [Adresse 31]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [UU] [S] épouse [HP]
née le 12 Juillet 1953 à [Localité 37], demeurant [Adresse 31]
représentée par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [P] [T]
né le 26 Novembre 1952 à [Localité 22], demeurant [Adresse 25]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [PV] [R]
née le 24 Mars 1967 à [Localité 55], demeurant [Adresse 25]
représentée par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [NS] [CG]
né le 11 Août 1953 à [Localité 40], demeurant [Adresse 47]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [CY] [BB]
né le 26 Avril 1942 à [Localité 37], demeurant [Adresse 5]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [MB] [KK]
né le 24 Août 1954 à [Localité 49], demeurant [Adresse 8]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [AD] [PI] épouse [KK]
née le 16 Avril 1960 à [Localité 44], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [I] [MN]
né le 31 Mars 1967 à [Localité 23], demeurant [Adresse 20]
représenté par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [Z] [M]
née le 06 Mai 1951 à [Localité 50], demeurant [Adresse 20]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [RH] [DR]
né le 20 Mai 1957 à [Localité 41], demeurant [Adresse 13]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [Z] [K]
née le 01 Juillet 1947 à [Localité 41], demeurant [Adresse 13]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [TP] [Y] épouse [YN]
née le 14 Février 1949 à [Localité 45], demeurant [Adresse 19]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [E] [YN]
né le 24 Janvier 1950 à [Localité 33] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 15]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [W] [F] épouse [XJ]
née le 07 Novembre 1968 à [Localité 53], demeurant [Adresse 31]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [B] [J]
née le 30 Août 1962 à [Localité 28], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [P] [OW]
né le 18 Novembre 1942 à [Localité 37], demeurant [Adresse 4]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [X] [JT] épouse [OW]
née le 14 Novembre 1942 à [Localité 42], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [YB] [JG]
né le 21 Juillet 1948 à [Localité 34], demeurant [Adresse 31]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [O] [LJ]
né le 26 Avril 1976 à [Localité 54] (Allemagne), demeurant [Adresse 18]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [PV] [IU]
née le 28 Mai 1965 à [Localité 32] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 14] (Belgique)
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [WK] [NF]
né le 18 Juin 1996 à [Localité 38], demeurant [Adresse 9]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [XJ] [V]
né le 18 Juillet 1951 à [Localité 52], demeurant [Adresse 17]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [KX] [VG] épouse [V]
née le 25 Mars 1953 à [Localité 26], demeurant [Adresse 17]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [G] [OE]
né le 26 Octobre 1956 à [Localité 48], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [H] [N]
né le 16 Juin 1955 à [Localité 27], demeurant [Adresse 21]
représenté par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [H] [GL]
née le 18 Juillet 1960 à [Localité 43], demeurant [Adresse 21]
représentée par par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [SY] [CL]
né le 02 Février 1960 à MARSEILLE, demeurant [Adresse 30]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [IC] [RZ] épouse [CL]
née le 23 Février 1964 à [Localité 35], demeurant [Adresse 30]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [U] [EI]
née le 12 Avril 1981 à [Localité 56], demeurant [Adresse 16]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [EV] [RZ]
née le 21 Octobre 1942 à [Localité 36], demeurant [Adresse 10]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [ZF] [RZ]
née le 21 Juillet 1946 à [Localité 36], demeurant [Adresse 46]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Madame [C]
née le 04 Décembre 1952 à [Localité 39], demeurant [Adresse 12]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
S.C.I. LES BEAUJOURS dont le siège social est [Adresse 6], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIMES
SELARL [VT] [ZS] & ASSOCIES pris en sa qualité d'administrateur du SDC [Adresse 31] et domicilié en cette qualité au sis, demeurant [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 31] représenté par son administrateur provisoire la SELARL [VT] [ZS] & ASSOCIES domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
Le MINISTERE PUBLIC - PARQUET GENERAL,sis Cour d'appel - PLACE DE VERDUN - 13100 AIX EN PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
Par requête du 24 novembre 2021 enregistrée le 20 janvier 2022, le procureur de la République du tribunal judiciaire de Draguignan a sollicité du président du tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 31], à [Localité 24], l'équilibre 'nancier de celui-ci apparaissant gravement compromis.
Les parties ont été convoquées à l'audience du 27 avril 2022.
Aux termes de ses conclusions auxquelles il s 'est référé à l' audience de renvoi du 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par Madame [H] [SL], son syndic, exerçant à l'enseigne Agence de L' Olivier, s' est opposé à la demande faisant valoir qu'i1 est en mesure de faire face à ses charges au moyen des avances de solidarité votées chaque année dans l'attente de la résolution du litige l'opposant à la SCI Mercure.
Il a demandé la condamnation de Monsieur [L] [AP], auteur de la saisine du parquet, non appelé en la cause au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le procureur de la République s'en est rapporté à sa requête initiale en invoquant l'équilibre 'nancier gravement compromis du syndicat et en sollicitant la désignation d'un administrateur provisoire, au visa de l' article 29-l de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de Draguignan a
' désigné la SELARL [VT] [ZS] et Associés, en la personne de Maître [VT] [ZS], en qualité d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [Adresse 31] à [Localité 24] , pour une durée de 18 mois à compter de la décision, avec mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,
' lui a confié à cette fin tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical,
' condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 31], à [Localité 24], aux dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe le 6 décembre 2022, [BN] [A], [XO] [WX], [UU] [HP] née [S], [P] [T], [PV] [R], [NS] [CG], [CY] [BB], [MB] [KK], [AD] [KK] née [PI], la SCI Les Beaux Jours, [I] [MN], [Z] [M], [RH] [DR], [Z] [K], [TP] [YN] née [Y], [E] [YN], [W] [XJ] née [F], [B] [J], [P] [OW], [X] [OW] née [JT], [YB] [JG], [O] [LJ], [PV] [IU], [WK] [NF], [XJ] [V], [KX] [V] née [VG], [G] [OE], [H] [N], [H] [GL], [SY] [CL], [IC] [CL] née [RZ], [U] [EI], [EV] [RZ], [ZF] [RZ] et Madame [C], copropriétaires, ont relevé appel de ce jugement.
L'affaire a été fixée à bref délai pour être plaidée le 9 octobre 2023, la clôture intervenant le 19 septembre 2023.
Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
En l'état de conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2023, les copropriétaires appelants demandent à la cour, au visa des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de l'article 62-5 du décret du 17 mars 1967, de :
Réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Draguignan le 26 octobre 2020 ayant désigné la SELARL [VT] [ZS] et Associés en qualité d' administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires pour une durée de 18 mois et ayant confié audit administrateur tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnités et tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux petits a et b de l'article 26, et du conseil syndical.
Statuant à nouveau,
Débouter Monsieur le procureur de la République de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire.
Dire et juger n'y avoir lieu à la désignation d'un administrateur provisoire.
Ils font notamment valoir que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires [Adresse 31] n'est nullement compromis , le solde en banque à la date du 26 octobre 2022 étant créditeur de 57341,59 euros, aucun fournisseur de la copropriété n'étant impayé ; que le syndicat des copropriétaires a diligenté des procédures de recouvrement de charges à l'encontre des copropriétaires débiteurs.
Ils ajoutent que
' des décisions de condamnation au paiement de charges et de dommages et intérêts ont été obtenues contre Madame [FZ] [D] et Monsieur [AP] ;
' si les comptes approuvés le 25 octobre 2019 laissaient apparaître des charges impayées d'un montant de 185 997,00 euros , cette somme inclut les charges qui seraient dues par la SCI Le Mercure et dont le solde débiteur s'établissait au mois de septembre 2020 à la somme de 141 368,69 euros ; qu' une action en recouvrement de ces charges a été entreprise par le syndicat ; qu'un sursis à statuer a été ordonné par le tribunal judiciaire de Draguignan, compte tenu de l'instance opposant à hauteur d'appel le syndicat des copropriétaires à la SCI Le Mercure, suite au jugement rendu le 25 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan ;
' si ce jugement devait être confirmé , la SCI Le Mercure ne serait redevable des charges qu'en considération des tantièmes affectés par l'expert [TD] aux lots non construits , propriété de la SCI Le Mercure. Dans le cas contraire celle-ci devrait acquitter l'ensemble des charges arriérées et les avances de solidarité payées par les copropriétaires leur seraient alors remboursées ;
' dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel, des avances de solidarité sont en effet votées chaque année en assemblée générale. Le principe de ces avances a été approuvé par le tribunal judiciaire de Draguignan aux termes de deux jugements prononcés le 24 novembre 2020 et le 7 janvier 2021 ;
' la situation financière de la copropriété ne justifie pas la désignation d'un administrateur provisoire, son équilibre financier n'étant pas compromis.
Par conclusions notifiées le 2 février 2023, la SELARL [VT] [ZS] et associés, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 31], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [VT] [ZS] et associés, demandent à la cour de :
Donner acte à Maître [VT] [ZS] qu'en sa qualité d'administrateur de la copropriété du [Adresse 31], il s'en rapporte.
Par conclusions du 10 mai 2023, Madame le procureur général a déclaré s'en rapporter à la sagesse de la cour sur le bien fondé de la décision déférée.
MOTIVATION :
Selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, « si l' équilibre 'nancier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.
Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette 'n que par les copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l' établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'État dans le département, par le procureur de la République où, si le syndicat a fait l' objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1B, par le mandataire ad hoc ».
L' équilibre financier gravement compromis prévu par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 peut se définir par référence à l'article 29-1 A du même texte qui permet le déclenchement de la procédure de mandat ad hoc, le mandataire ad hoc pouvant notamment saisir le président du tribunal aux 'ns de désignation d'un administrateur provisoire s'i1 constate d'importantes dif'cultés 'nancières ou de gestion ( article 29-1B).
L'article 29-1 A prévoit que « lorsqu' à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-I et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc . Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est 'xé à 15 % »
L'article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 14-2 de ladite loi dispose que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d' État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l' assemblée générale.II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d' habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires an titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l' assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnels ».
En l'espèce, la copropriété comprend 316 lots selon le rapport [TD]. Il ressort des pièces versées aux débats que les difficultés du syndicat des copropriétaires proviennent principalement d' un contentieux généré par le défaut de publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété originels, que le tribunal judiciaire de Draguignan a jugé inopposables par jugement du 25 novembre 2020, homologuant par cette même décision le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établis par Monsieur [TD].
La reprise comptable effectuée par l'administrateur provisoire montre un solde de charges débiteur d'un montant de 312 799,01 euros, dont 258184,99 euros dus par la SCI Le Mercure, à la date du 21 novembre 2022.
Déduction faite de la quote-part des charges réclamées à la SCI Le Mercure, qui dépend de l' instance d'appel ouverte sur le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 25 novembre 2020, instance dont l'issue déterminera le montant de la dette de la SCI, le solde du compte de charges reste débiteur de 54614,02 euros ce qui représente 11 % du montant des appels de provisions sur charges et appels de fonds exceptionnels de l'exercice 2022.
En revanche, le solde des comptes « Banque » est positif de 57 341,59 euros couvrant le montant des dettes fournisseurs.
Dans ces conditions, les avances de solidarité pour pallier la défaillance de certains copropriétaires étant votées, comme l'établissent les pièces produites, il apparaît que l'équilibre financier de la copropriété n'est pas gravement compromis.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré.
Les dépens resteront à la charge du trésor public.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 26 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à désignation d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 31],
Déboute le procureur de la République de Draguignan de sa requête en désignation d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 31],
Dit que les dépens resterons à la charge du trésor public.
Le greffier Le président
