Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/07550

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Y] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/07550 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S4I N° MINUTE : 14/2024 JUGEMENT rendu le lundi 18 novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDERESSE Madame [Y] [K], demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Jean-François SEGOURA Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière Décision du 18 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/07550 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S4I EXPOSE DU LITIGE La SA HENEO a donné en location à [Y] [K], le logement sis [Adresse 2], à compter du 01/10/2020 par contrat d’occupation à titre temporaire d’une durée d’un mois renouvelable tacitement. La redevance initiale mensuelle était de 501,07 euros, charges et prestations annexes incluses. Suite à plusieurs impayés, un commandement de payer était signifié à [Y] [K] le 09/02/2023 pour un arriéré de 2044,16 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 29/07/2024 à étude, la SA HENEO a fait assigner [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles L633-1 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 514 et suivants du code de procédure civile, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire valider le congé donné en date du 04/02/2024 à [Y] [K] et juger qu’elle est occupante sans droit ni titre des lieux ; en conséquence : - prononcer l’expulsion sans délai de [Y] [K], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique ; - la condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la redevance actualisée ; - la condamner à lui payer la somme de 2376,90 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04/03/2024; - la condamner au paiement d'une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont coût du congé délivré par commissaire de justice le 04/03/2024. A l’audience du 04/09/2024, la SA HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation et actualise la dette locative à la somme de 1919,99 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement d’une durée de 24 mois et sollicite le rejet de la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux. [Y] [K], comparant en personne, sollicite l’octroi de délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette et un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux. Elle indique avoir repris en septembre son activité professionnelle en tant qu’enseignante et percevoir 1900 euros par mois. Elle explique avoir rencontré des difficultés financières importantes à la suite d’une période de chômage, et vouloir actuellement trouver un nouveau logement. Elle précise avoir déposé un dossier devant le Fonds de solidarité pour le logement et attendre la décision. La décision était mise en délibéré au 18/11/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [Y] [K] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Sur la demande principale d'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ». Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme. En l’espèce, la SA HENEO a fait délivrer à [Y] [K] le 09/02/2023 un commandement de payer visant le contrat d’occupation, le décompte de la dette locative et octroyant un délai d’un mois pour rembourser la dette. L’arriéré locatif était de 2044,16 euros, soit supérieur à trois redevances impayées. [Y] [K] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai d’un mois, et la clause résolutoire insérée au bail a pris tous ses effets le 09/03/2023 à minuit, soit le 10/03/2023. [Y] [K] ne conteste pas ces éléments. La résiliation de plein droit du contrat d’occupation à titre temporaire sera donc constatée à la date du 10/03/2023. En conséquence, l’expulsion de [Y] [K] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a pas lieu d’écarter l’application des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatifs au commandement de quitter les lieux et au sursis à exécution durant la trêve hivernale, la défenderesse n’ayant pas intégré le logement par voie de fait, manœuvres, menaces et la demanderesse ne démontrant pas de l’existence de la mauvaise foi. Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées et modifiées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, il convient de relever que [Y] [K] a repris le règlement du loyer courant depuis novembre 2023. Il convient également de prendre en compte ses déclarations à l’audience sur sa situation financière, professionnelle et le dépôt d’un dossier FSL. Toutefois, la requérante ne produit aucune preuve venant corroborer ses déclarations et ainsi la réalité de sa situation personnelle, sociale, professionnelle et financière. Il résulte également des débats que [Y] [K] a bénéficié d’un délai de fait de près d’un an et demi depuis la fin du bail et de trois mois depuis le début de la procédure. La demanderesse s’oppose à l’octroi d’un délai supplémentaire, invoquant l’objet social de son établissement et la nécessité de disposer des logements. Par conséquent, la demande sera rejetée. Il convient de rappeler que [Y] [K] bénéficie du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer, et du sursis à exécution durant la trêve hivernale. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. [Y] [K] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à la dernière redevance indexée outre ses accessoires. Sur la demande en paiement de l'arriéré et l’octroi de délais de paiement Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produits que [Y] [K] reste devoir une somme de 1919,99 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 21/08/2024, juillet 2024 inclus, hors frais. [Y] [K] ne conteste pas devoir cette somme. Il convient en conséquence de condamner [Y] [K] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En vertu de l’article 1343-5 du code civil, et compte tenu de la reprise des règlements mensuels, de la diminution de la dette locative et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à [Y] [K] d’une durée de 24 mois pour apurer sa dette. Les modalités de l’échéancier seront fixées au dispositif de la décision. Sur les demandes accessoires [Y] [K] sera condamnée au paiement des entiers dépens de la procédure, à l’exclusion du congé qui n’est pas un acte nécessaire de la procédure judiciaire. Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, DECLARE recevable l’action de la SA HENEO ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat d’occupation à titre temporaire conclu entre la SA HENEO et [Y] [K] concernant le logement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 10/03/2023 ; ORDONNE en conséquence à [Y] [K] de libérer les lieux à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu'à défaut pour [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, la SA HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; REJETTE la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ; AUTORISE la SA HENEO à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Y] [K] à défaut de local désigné ; RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE [Y] [K] à payer à la SA HENEO une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’un montant égal à la dernière redevance indexée outre ses accessoires ; CONDAMNE [Y] [K] à payer à la SA HENEO la somme de 1919,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21/08/2024, juillet 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE [Y] [K] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 79 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [Y] [K] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours ; REJETTE la demande de la SA HENEO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [Y] [K] au paiement des dépens, à l’exclusion du congé délivré le 04/03/2024 ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection