Cour de cassation, 23 janvier 2019. 18-10.939

CIV. 1 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10044 F Pourvoi n° N 18-10.939 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Les Violettes, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2017 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Fontenoy immobilier Saint-Martin, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 2°/ à la société Mutuelles du Mans assurances IARD , dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Covea Risks, 3°/ à la société Mutuelles du Mans assurances IARD assurances mutuelles, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Covea Risks, 3°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme B... , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me X..., avocat de la SCI Les Violettes, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Mutuelles du Mans assurances IARD et Mutuelles du Mans assurances IARD assurances mutuelles, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Fontenoy immobilier Saint-Martin, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Allianz IARD ; Sur le rapport de Mme B... , conseiller référendaire, l'avis de M. Y..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Les Violettes aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me X..., avocat aux Conseils, pour la société Les Violettes Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la SCI Les Violettes ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute qu'aurait commise la société Fontenoy immobilier Saint-Martin dans l'exécution de son mandat de gestion locative et D'AVOIR débouté la SCI Les Violettes de l'intégralité de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il appartient à la SCl Les Violettes de rapporter la preuve de la faute de la société Fontenoy Immobilier Saint-Martin dans la gestion de ses biens immobiliers, des préjudices et du lien de causalité entre cette faute et les préjudices qu'elle invoque ; que le tribunal a, avec pertinence, réfuté, point par point, les moyens de la SCI appelante, en ce qu'elle aurait failli à ses obligations quant aux appartements loués à M. Z... et A... ; que les moyens tirés de l'insuffisance de contrôle de la solvabilité locataires, du caractère tardif des procédures de recouvrement des loyers impayés, de l'augmentation injustifiée des frais de gérance et de l'absence d'activation de la garantie des loyers impayés ont été rejetés par des motifs exacts que la cour approuve ; qu'en appel, la SCI Les Violettes conteste sa gestion concernant d'autres locataires, au motif qu'il ressort de sa comptabilité des loyers non perçus ; que cependant, la SCI appelante ne détaille nullement dans ses écritures les faits invoqués, à savoir, l'absence de vérification sérieuse, locataire par locataire, de leur solvabilité ; que le moyen sera, donc, déclaré inopérant ; qu'elle fait également grief à la société intimé de n'avoir pas restitué les sommes perçues par les huissiers pour les locataires A... et Z... ; qu'elle produit au soutien de ce moyen, une attestation de son expert-comptable, du 7 novembre 2014, le comptable précisant : « ces montants sont fournis sous réserve de renseignements complémentaires demandés à la société Fontenoy Immobilier Marigot et non obtenu ce jour. » ; que, de fait, elle ne saurait accuser l'intimée d'avoir détourné des fonds, sur la base d'une seule attestation non actualisée de son expert-comptable ; que, sur le préjudice, c'est à bon droit que la société intimée fait valoir que l'agent immobilier n'étant pas la garant du paiement des loyers, l'appelante ne saurait réclamer, à titre de préjudice, le remboursement des loyers impayés ; qu'elle ne saurait pareillement réclamer le montant des frais de gestion, à titre de préjudice ; qu'enfin, nul ne plaidant par procureur, la SCI ne peut solliciter la réparation d'un préjudice moral qu'aurait subi ses associés ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 1991 du code civil le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; que sue selon l'article 1992 du même texte, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; que l'agent immobilier, ès qualités de mandataire, n'est pas tenu d'une obligation de résultat mais d'une obligation de moyens ; que sa responsabilité ne peut être mise enjeu que pour une faute prouvée, à supposer que le lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué soit établi ; qu'en l'espèce, la société Fontenoy Immobilier Saint Martin ne conteste pas avoir été désignée ès qualités de mandataire par la SCI Les Violettes dans le cadre d'un mandat de gestion locative concernant un ensemble de six appartement sis [...] ; que la SCI Les Violettes reproche, tout d'abord, à la société Fontenoy Immobilier Saint-Martin d'avoir mis en place des locataires sans s'assurer de leur solvabilité ; que concernant le premier locataire visé, à savoir M. Z..., le contrat de bail dont il est titulaire a été signé à une époque antérieure à la gérance de la défenderesse ; que concernant le second locataire visé, à savoir M. A..., est versée aux débats la preuve de la constitution d'un dossier comportant trois fiches de paie établies à son nom ; que l'existence d'une faute à ce niveau de la part de la société Fontenoy Immobilier Saint-Martin n'est pas rapportée ; que la SCI Les Violettes reproche, ensuite, à la société Fontenoy Immobilier Saint-Martin de n'avoir pas mis en oeuvre dans des délais raisonnables les procédures de recouvrement des loyers impayés ; que la défenderesse verse aux débats la preuve de l'ensemble des procédures qui ont été mise en oeuvre à ce titre ; que concernant le locataire A..., elle établit, que celui-ci s'avérant défaillant à compter du règlement du loyer du mois de mars 2009, elle lui a fait délivré un commandement de payer le 17 juin 2009, l'a fait assigner en référé le 24 août 2009 et a déposé une requête aux fins de saisie des rémunérations le 15 avril 2010, laquelle a abouti à une saisie sur ses rémunérations de la somme de 9003,87 euros le 7 septembre 2010 ; que concernant le locataire Z..., elle établit que, celui-ci s'avérant défaillant dans son obligation de paiement des loyers à compter du mois d'août 2007, elle lui a fait délivrer un commandement de payer le 11 octobre 2007, l'a mis en demeure le 25 février 2008, l'a assigné en référé le 12 mars 2008, lui a délivré un commandement aux fins de saisie vente le 30 octobre 2008, un commandement de quitter les lieux le 30 octobre 2008, a requis la force publique aux fins de procéder à son expulsion le 2 mars 2009 et a déposé une requête aux fins de saisie des rémunérations le 22 juin 2010 ; que la société Fontenoy Immobilier Saint-Martin établit ainsi avoir pris les décisions nécessaires pour obtenir l'expulsion des locataires défaillants dans l'exécution de leur obligation de payer pour recouvrer les loyers impayés ; que la SCI Les Violettes reproche, en outre, à la société Fontenoy Immobilier Saint-Martin d'avoir procédé à de la rétention des sommes recouvrées suite aux procédures diligentées dans le cadre des recouvrements de loyers impayés ; ALORS, 1°), QUE l'agent immobilier auquel est confiée la gérance d'un appartement est tenu de s'assurer de la solvabilité réelle des candidats à la location par des vérifications sérieuses ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si la société Fontenoy immobilier Saint-Martin, avait procédé à une vérification sérieuse de la solvabilité des preneurs, autres que MM. Z... et A..., qu'elle avait retenus, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1991 et 1992 du code civil ; ALORS, 2°), QUE le mandataire répond, non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si la société Fontenoy immobilier Saint-Martin, avait, s'agissant des preneurs autres que MM. Z... et A..., engagé des poursuites en vue du recouvrement des loyers impayés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1991 et 1992 du code civil ; ALORS, 3°), QU'il appartient au mandataire de rapporter la preuve qu'il a reversé à son mandant les fonds qu'il a encaissés pour son compte dans le cadre de l'exécution du mandat ; qu'en faisant peser sur la SCI Les Violettes la charge de la preuve de l'absence de reversement des sommes perçues pour son compte par la société Fontenoy immobilier Saint-Martin au titre des loyers des baux dont la gestion lui avait été confiée, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ; ALORS, 4°), QUE, dans ses conclusions d'appel (pp. 10 et 12), la SCI Les Violettes demandait que la société Fontenoy immobilier Saint-Martin soit condamnée à lui payer des dommages-intérêts en réparation du préjudice économique résultant de l'insolvabilité des locataires et du non-reversement de loyers recouvrés ; qu'en considérant que la SCI Les Violettes réclamait, à titre de préjudice, le remboursement des loyers impayés, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.